國(guó)家稅務(wù)總局頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱通知），從2007年2月開(kāi)始執(zhí)行以來(lái)，出現(xiàn)了一些新的問(wèn)題，本文對(duì)此進(jìn)行闡述，并提出解決的建議。
問(wèn)題一：逃避或拖延土地增值稅清算
在通知執(zhí)行過(guò)程中，仍有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取分期開(kāi)發(fā)、保留尾盤(pán)等手段，故意逃避或拖延增值稅的清算；有些手段更隱蔽，選擇控制預(yù)售比例及在財(cái)務(wù)收支上做文章，如將項(xiàng)目銷售比例控制在85%之內(nèi)，以此逃避清算管理。
對(duì)策：要進(jìn)一步嚴(yán)格有關(guān)規(guī)定，明確界定分期開(kāi)發(fā)和全盤(pán)銷售的概念，并制定嚴(yán)格的懲罰標(biāo)準(zhǔn)。
問(wèn)題二：收入確認(rèn)不及時(shí)、不規(guī)范
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。實(shí)際上，可以把納稅人取得的收入分為直接銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入和視同銷售房地產(chǎn)收入，上述兩項(xiàng)收入均應(yīng)申報(bào)作為計(jì)算土地增值稅的項(xiàng)目。但在實(shí)際操作中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下問(wèn)題：一是部分房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程決算。將預(yù)收購(gòu)房款或當(dāng)期售房款長(zhǎng)期掛在往來(lái)賬上作為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開(kāi)具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。二是部分房地產(chǎn)企業(yè)以部分房款抵償工程成本，造成資金直接在賬外循環(huán)。三是部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)需要視同銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不申報(bào)銷售收入。四是對(duì)直接銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以一房一價(jià)為名，降低房?jī)r(jià)，侵蝕土地增值稅的稅基。
對(duì)策：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
問(wèn)題三：成本費(fèi)用扣除任意虛增、混淆歸屬范圍
成本費(fèi)用的扣除是土地增值稅清算的難點(diǎn)和重點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本內(nèi)容繁雜，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)虛列成本和費(fèi)用等手段偷逃稅金。因此，成本和費(fèi)用應(yīng)作為土地增值稅清算審核的重點(diǎn)。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為主要有以下幾種:一是通過(guò)虛開(kāi)發(fā)票、虛構(gòu)工程項(xiàng)目和工作量來(lái)虛列或高估成本。二是混淆成本歸屬期、成本所屬項(xiàng)目，任意控制成本結(jié)轉(zhuǎn)。三是將車庫(kù)、物業(yè)管理用房等成本計(jì)入住宅成本，導(dǎo)致虛增扣除項(xiàng)目。
對(duì)策：對(duì)是否任意擴(kuò)大成本費(fèi)用扣除范圍的，可以從以下標(biāo)準(zhǔn)判斷：若部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房在各房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的固定資產(chǎn)賬上無(wú)記錄，而且又不是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，就可斷定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已將此項(xiàng)物業(yè)管理用房的成本，計(jì)入了商品住宅的成本，即虛增了成本扣除項(xiàng)目。正確做法應(yīng)是將其成本單獨(dú)核算，計(jì)入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的固定資產(chǎn)，如果將為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房的成本攤?cè)肷唐纷≌杀荆敲催@些房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)明確為購(gòu)買(mǎi)小區(qū)的業(yè)主所共有。這樣才能保證扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確性。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售平均價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，在發(fā)現(xiàn)平均價(jià)明顯低于同一地區(qū)、同一年度、同類產(chǎn)品的“平均價(jià)格”或“市場(chǎng)價(jià)格”時(shí)應(yīng)格外注意。同時(shí)，對(duì)單套房屋的銷售單價(jià)低于同類房屋5%時(shí)應(yīng)提請(qǐng)企業(yè)給予合理的解釋。對(duì)那些轉(zhuǎn)移利潤(rùn)形成的低價(jià)格據(jù)實(shí)調(diào)整。關(guān)注企業(yè)是否將車庫(kù)、物業(yè)管理用房等單獨(dú)核算成本。對(duì)未單獨(dú)核算成本的應(yīng)將車庫(kù)的建造成本從商品住宅成本中轉(zhuǎn)出。對(duì)非小區(qū)業(yè)主共有的物業(yè)管理用房，關(guān)注是否已將物業(yè)管理用房的成本從商品住宅成本中扣除。
