科學(xué)、有效的造價(jià)控制與管理也是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、提高投資收益、實(shí)現(xiàn)既定投資目標(biāo)不可回避的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。同時(shí)在傳統(tǒng)觀念下,絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)并未實(shí)行開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理模式,開發(fā)商只注重房地產(chǎn)項(xiàng)目建造實(shí)施過(guò)程中的造價(jià)控制即項(xiàng)目預(yù)決算,而忽略了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)影響最大的前期決策、設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制與管理。因此,大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念和造價(jià)控制的重點(diǎn),要從重點(diǎn)對(duì)施工階段的造價(jià)控制轉(zhuǎn)為對(duì)整個(gè)開發(fā)過(guò)程的造價(jià)控制,而且重中之重應(yīng)放在項(xiàng)目開發(fā)前期決策和設(shè)計(jì)階段,做到有的放矢。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)失控的后果
1、房?jī)r(jià)居高不下
目前房?jī)r(jià)居高不下,其中因素之一是由于房地產(chǎn)造價(jià)控制不到位,房地產(chǎn)產(chǎn)品成本高導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售價(jià)格的不斷上漲,最后給購(gòu)房者帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。2009年根據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查所對(duì)全國(guó)10個(gè)城市300位公眾的調(diào)查顯示,老百姓最關(guān)注的是住房與物業(yè)問(wèn)題,關(guān)注度高達(dá)85.0%。調(diào)查結(jié)果顯示房?jī)r(jià)的不斷上漲使最基本的住房需求成為人們生活的巨大壓力。各大網(wǎng)站調(diào)查也顯示住房保障仍然是百姓最為關(guān)注的十大問(wèn)題之一,房?jī)r(jià)穩(wěn)定,居者有其物是廣大百姓的迫切的愿望。由于房地產(chǎn)造價(jià)失控會(huì)影響到房?jī)r(jià)上漲,目前瘋漲的房?jī)r(jià)已超過(guò)廣大居民的承受能力,因此住房已經(jīng)成為數(shù)以億計(jì)的中國(guó)市民頭等關(guān)注的民生問(wèn)題。
2、影響房地產(chǎn)銷售和資金回籠
房?jī)r(jià)太高超過(guò)了居民的購(gòu)買能力,購(gòu)房需求者只能望房興嘆,嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)銷售,造成大量商品房空置,這種現(xiàn)象在2008年底與現(xiàn)在正在發(fā)生。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截止到2010年1月末,全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.8億平方米,同比增長(zhǎng)11.5%。大量的商品房建成卻銷售不出去或者不急于銷售,嚴(yán)重影響到資金的回籠,也給房地產(chǎn)企業(yè)和投資方帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
3、資金鏈斷裂導(dǎo)致爛尾樓
房地產(chǎn)造價(jià)失控導(dǎo)致房地產(chǎn)售價(jià)高和銷售困難,從而影響資金回收。眾所周知,我國(guó)開發(fā)商的自有資金是非常少的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金2006年為18.84%,2007年為17.53%,2008年為16.94%。直到2009年下半年,中央出臺(tái)相關(guān)政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例才有所上升,但開發(fā)商高度依靠銀行貸款和預(yù)售回款維持發(fā)展的局面,并未有根本改善。由于資金鏈斷裂而成為爛尾樓的房地產(chǎn)項(xiàng)目在各個(gè)城市都有,造成房地產(chǎn)企業(yè)人力、財(cái)力、物力的浪費(fèi),也造成土地資源的極大浪費(fèi)。
4、影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展
不少房地產(chǎn)企業(yè)由于造價(jià)失控導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題,銀行借款不能到期償還,施工單位項(xiàng)目款到期不能支付,員工工資不能按時(shí)發(fā)放,被債權(quán)方告上法庭,法院查封開發(fā)企業(yè)所有資產(chǎn),包括在建項(xiàng)目,最后施工單位停止施工,員工跳槽,房地產(chǎn)企業(yè)難以維持,陷入了漫長(zhǎng)的官司戰(zhàn),嚴(yán)重影響到企業(yè)的發(fā)展。
二、基于項(xiàng)目全過(guò)程的房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)財(cái)務(wù)控制體系的構(gòu)建
房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)項(xiàng)目,不僅受到內(nèi)部諸如質(zhì)量、成本、進(jìn)度、安全等方面的影響,還會(huì)受到人為因素等外部諸多因素的影響。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制應(yīng)該具備全面性。
1、決策階段造價(jià)控制的財(cái)務(wù)措施
重視投資決策階段項(xiàng)目造價(jià)的確定與控制。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策階段的項(xiàng)目造價(jià)研究和論證,計(jì)算相對(duì)比較準(zhǔn)確的投資估算,作出合理的選擇,進(jìn)行項(xiàng)目造價(jià)控制。
(1)項(xiàng)目的評(píng)估與決策
評(píng)價(jià)與決策是由投資決策部門組織和授權(quán)有關(guān)咨詢企業(yè)或有關(guān)專家,代表項(xiàng)目業(yè)主和出資人對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)價(jià)。其主要任務(wù)是對(duì)擬建項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告提出評(píng)價(jià)意見,最終決策該項(xiàng)目投資是否可行,確定最佳投資方案。項(xiàng)目評(píng)價(jià)與決策是在可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)行的,其內(nèi)容包括:全面審核可行性研究報(bào)告中反應(yīng)的各項(xiàng)情況是否屬實(shí);分析項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否正確,包括各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否正確,包括各種參數(shù)、基數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇;從國(guó)家、社會(huì)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等方面綜合分析和判斷擬開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益;分析判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目可性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性,對(duì)項(xiàng)目做出最終的投資決策。
(2)模擬設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目成本
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案初步確定以后,運(yùn)用ERP成本模擬功能,依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案擬訂的生產(chǎn)作業(yè)鏈過(guò)程制定相應(yīng)的工藝路線文件及作業(yè)量,設(shè)置各作業(yè)成本庫(kù)的作業(yè)成本率。在依照設(shè)計(jì)方案擬訂生產(chǎn)作業(yè)鏈過(guò)程中,必須結(jié)合設(shè)計(jì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)特征、工藝性能,體現(xiàn)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的主要功能,使生產(chǎn)作業(yè)鏈能全面映射項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案,為運(yùn)用作業(yè)管理思想評(píng)價(jià)和優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案奠定基礎(chǔ)。
2、設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的財(cái)務(wù)措施
在項(xiàng)目方案階段要通過(guò)深入細(xì)致的調(diào)研、分析工作,在充分保證項(xiàng)目定位和市場(chǎng)需求的前提下,選擇好合理、可行、經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案,工作重點(diǎn)是編制完整、細(xì)致、明確、有深度的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書和做好設(shè)計(jì)招標(biāo)、投標(biāo)管理控制工作,選擇好設(shè)計(jì)單位。建筑方案要實(shí)行招標(biāo),有競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)有比較,也會(huì)激發(fā)設(shè)計(jì)師的靈感,在設(shè)計(jì)上不斷創(chuàng)新,最后的方案就可集中多個(gè)方案的優(yōu)點(diǎn)。
3、施工階段造價(jià)財(cái)務(wù)管理措施
(1)實(shí)行物料清單成本核算與控制
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中,物料清單(BOM)用數(shù)據(jù)報(bào)表的形式表達(dá)項(xiàng)目結(jié)構(gòu),它按照項(xiàng)目實(shí)際加工裝配一直到包裝的順序列出項(xiàng)目結(jié)構(gòu)層次、相關(guān)數(shù)量及其他屬性。BOM的數(shù)據(jù)本身包含了直接材料消耗定額,因而只需對(duì)BOM中的直接材料賦以計(jì)劃單價(jià)并逐級(jí)累加零件、部件和最終項(xiàng)目的直接材料標(biāo)準(zhǔn)成本,從而形成成本物料單。其計(jì)算方法為:
單位項(xiàng)目目標(biāo)成本=單位項(xiàng)目市場(chǎng)售價(jià)目標(biāo)單位毛利-預(yù)計(jì)稅收-預(yù)計(jì)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的各項(xiàng)期間費(fèi)用
單位項(xiàng)目目標(biāo)材料費(fèi)用=單位項(xiàng)目目標(biāo)成本-預(yù)計(jì)單位加工費(fèi)用-預(yù)計(jì)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的工廠服務(wù)成本
其中預(yù)計(jì)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的各項(xiàng)期間費(fèi)用項(xiàng)目是指各項(xiàng)期間費(fèi)用的預(yù)算數(shù)按照各項(xiàng)目銷售收入占總銷售收入的比重分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的費(fèi)用,預(yù)計(jì)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的服務(wù)成本項(xiàng)目是指項(xiàng)目服務(wù)成本預(yù)算數(shù)通過(guò)各作業(yè)成本庫(kù)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)倒推出的某項(xiàng)目目標(biāo)材料費(fèi)用,與該項(xiàng)目實(shí)際材料費(fèi)用進(jìn)行比較,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的分析確定外購(gòu)材料價(jià)格降低的尺度,依據(jù)降低后的材料價(jià)格與供應(yīng)商簽訂購(gòu)貨協(xié)議。
(2)嚴(yán)格合同管理
項(xiàng)目造價(jià)是建設(shè)項(xiàng)目合同的重要內(nèi)容之一,加強(qiáng)合同管理是提高項(xiàng)目造價(jià)管理水平的重要方法和手段。要加強(qiáng)合同的備案審查,審查其內(nèi)容是否符合有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章,與招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中的要約和承諾是否一致。部分房地產(chǎn)企業(yè)和施工單位企業(yè)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)中的要約和承諾任意變更,私下簽訂價(jià)款結(jié)算辦法、施工土期、供應(yīng)材料范圍等條款。這些行為所引發(fā)的后果就是產(chǎn)生違約責(zé)任。所以在合同實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該建立健全的合同履約跟蹤檢查制度,加強(qiáng)監(jiān)督,提高合同履約率,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正,鞏固招標(biāo)投標(biāo)的成果,從而更有效地控制項(xiàng)目造價(jià)。
(3)建立項(xiàng)目后財(cái)務(wù)評(píng)估制度
房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)有效造價(jià)管理措施,應(yīng)建立項(xiàng)目后評(píng)估制度。項(xiàng)目竣工決算完成以后要對(duì)項(xiàng)目造價(jià)控制情況進(jìn)行分析,對(duì)各項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析、總結(jié)和評(píng)價(jià),對(duì)開發(fā)過(guò)程中造價(jià)控制存在的問(wèn)題和好的方法、經(jīng)驗(yàn)加以總結(jié),將好的控制措施和方法在下一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中繼續(xù)借鑒和發(fā)揚(yáng),造價(jià)控制不足的方面在下一個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行改進(jìn)和提高,從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理水平不斷提高,達(dá)到造價(jià)控制的良性循環(huán)。
同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制不僅僅是開發(fā)商的責(zé)任,還需將咨詢單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等納入造價(jià)控制與管理工作當(dāng)中,形成一個(gè)統(tǒng)一的造價(jià)管理保證體系,確保造價(jià)控制與管理主動(dòng)、動(dòng)態(tài)、連續(xù)的進(jìn)行。
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