一、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制欠科學(xué)是導(dǎo)致商品房價格過高的一個主要原因
首先， 租、 稅、 費(fèi)體系混亂， 又大多集中在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)， 尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重， 而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較輕， 尤其對居民個人擁有的住房基本不征稅。 開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重， 成為商品房銷售價格過高的一個主要因素。其次， 城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅稅率偏低， 計稅依據(jù)缺乏科學(xué)性、 合理性， 在許多大城市的土地價格已達(dá)到每平方米1 100元以上的情況下， 城鎮(zhèn)土地使用稅稅額僅為每平方米不到10元 （實際征收中最高征收標(biāo)準(zhǔn)只有7元）， 占不到地價的1%， ① 而土地增值稅由于種種因素的影響未能征收到位 ； 這些稅種難以起到促進(jìn)土地合理流動的作用， 客觀上助長了土地囤積和土地投機(jī)。第三，由于居民個人在住房保有環(huán)節(jié)基本不納稅， 在出售住房的交易環(huán)節(jié)承擔(dān)的稅費(fèi)也相對較輕，“炒房”者在通過“按揭”以較低的“首付”購得住房后，再不需要付出太多成本而“坐等”房價上漲。
二、房地產(chǎn)課稅能否真正起到抑制房價上漲的作用，還受到多種因素的影響，具有許多不確定性
我國目前的房地產(chǎn)稅制改革是要通過稅費(fèi)改革，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的一部分稅費(fèi)后移至房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，開征統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)稅，取消有關(guān)收費(fèi)。 理論上講， 房地產(chǎn)稅制的這一改革會對降低目前過高的房價起到一定的作用。 據(jù)專家測算， 房地產(chǎn)稅制改革至少可以在兩個方面抑制房價：1.將目前開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)征收的一部分稅費(fèi)后移至房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，可以減少房地產(chǎn)開發(fā)成本10%～20%，甚至達(dá)到30%，進(jìn)而可以降低商品房價格。 2.將開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的一部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征， 增加了房屋擁有者的稅收負(fù)擔(dān)， 將使那些以投資或投機(jī)為目的而購買的商品房成本增加，可以遏制“炒房”行為，從而抑制房價的上漲。 還有專家認(rèn)為， 可以通過對高檔住宅或高價住宅以及轉(zhuǎn)手 “炒賣” 的房地產(chǎn)課征重稅， 甚至實行累進(jìn)稅率， 以抑制房地產(chǎn) “炒賣” 行為。實際上房地產(chǎn)價格論文格式是受土地供給制度、土地需求、 建材價格、 房產(chǎn)需求狀況、 金融政策、 各種稅費(fèi)等多種因素影響的， 稅收只是其中的一個因素。 當(dāng)前討論的房地產(chǎn)稅制改革只是對一部分稅費(fèi)的后移， 商品房成本構(gòu)成的下降是否能夠體現(xiàn)在現(xiàn)實的價格中，要看土地、 建材等其他構(gòu)成商品房建設(shè)成本的要素價格是否穩(wěn)定甚至下降 ； 在對商品房需求較大的情況下， 房地產(chǎn)稅制改革給了房地產(chǎn)開發(fā)商更大的利潤空間， 開發(fā)商并不一定會將這塊利潤讓給購房者。 因此， 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的減少只是為形成合理的商品房價格提供了條件， 并不一定會如數(shù)轉(zhuǎn)化為商品房價格的下降。 稅費(fèi)的后移使房地產(chǎn)擁有者的投資或投機(jī)成本增加， 是否能夠有效地抑制 “炒房” 行為， 還取決于房地產(chǎn)市場的供求狀況。 在土地供應(yīng)有限， 居民個人對住房需求較大的情況下， 房地產(chǎn)市場依然是賣方市場， “炒房” 者完全可以將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者， 這不但不能抑制房價的上漲， 反而會進(jìn)一步推動房價上漲。 杭州市對房屋轉(zhuǎn)讓所得課征20%的個人所得稅以抑制房價上漲， 但實際執(zhí)行的結(jié)果不僅沒有抑制房價的持續(xù)上漲， 反而成為推動房價進(jìn)一步上漲的一個重要因素。因此， 應(yīng)客觀分析房地產(chǎn)課稅在抑制房價中的作用， 充分考慮到其他影響因素對稅收作用的抵消， 不能單純倚賴稅收來抑制房價的上漲， 過去的實踐已經(jīng)證明， 稅收不是萬能的。 抑制房價上漲， 應(yīng)該采取包括稅收手段在內(nèi)的各種法律手段、 經(jīng)濟(jì)手段， 應(yīng)相互配合，各有側(cè)重，綜合治理，才能取得預(yù)期效果。
三、房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)考慮的問題
首先， 要對房地產(chǎn)課稅的作用予以準(zhǔn)確定位。 房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅是以為政府取得財政收入和調(diào)節(jié)社會財富分配為主要目的。 其在調(diào)節(jié)商品房價格方面有多大的作用， 會在哪些環(huán)節(jié)起作用， 通過什么樣的傳導(dǎo)機(jī)制來調(diào)節(jié)， 其調(diào)節(jié)有效性的決定因素有哪些， 對房價的調(diào)節(jié)是一種長效機(jī)制， 還是針對短期內(nèi)房價上漲而采取的應(yīng)對性措施， 這些都有是在房地產(chǎn)稅制改革中首先需要考慮的問題。 商品房價格過高若是土地供給制度不當(dāng)引起的， 難以通過課稅來解決；若是拆遷成本過高， 房屋建設(shè)中所使用的鋼材、 水泥、 木材等建筑材料價格上漲引起的，也難以通過課稅來解決；若是居民個人對商品房的需求過旺引起的， 課稅雖然有一定的作用， 但力度把握不好會矯枉過正 ；若是由于房地產(chǎn)的投機(jī)、 “炒賣” 引起的， 課稅可以發(fā)揮作用。 因此， 形成合理的房地產(chǎn)價格， 稅收手段不可或缺， 但更多還是依賴于土地供給制度、 土地出讓方式與方法、 廉租房制度、 金融政策、 商品房開發(fā)管理等綜合配套措施的到位， 不應(yīng)對課稅效果有過高的估計， 以免在政策組合設(shè)計中出現(xiàn)失誤。其次， 要對房地產(chǎn)課稅可能產(chǎn)生的負(fù)作用應(yīng)有一個科學(xué)的估計。 1.從房地產(chǎn)稅制改革的預(yù)期方向看， 無論開發(fā)商銷售的商品房價格是否會下降， 隨著住房保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的增加， 居民個人擁有住房的負(fù)擔(dān)都將會增加。負(fù)擔(dān)增加， 購房者能否承受得起 ； 是否會影響居民個人對住房的購買能力和購買取向 ； 在居民個人通過銀行貸款購房的情況下， 是否會由稅負(fù)增加引起購房者支付困難， 甚至由此引發(fā)潛在的金融風(fēng)險 ； 增加保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)而抑制房屋投機(jī)行為， 是否會抑制房地產(chǎn)市場正常的發(fā)展 ； 等等。 這些問題在稅制設(shè)計時應(yīng)必須考慮。 2.在過去一段時間， 為了促進(jìn)消費(fèi)與投資需求， 我國曾采取降低稅負(fù)的辦法來鼓勵房地產(chǎn)投資， 鼓勵個人購買商品房而不問其是否用于居住。 那么， 現(xiàn)階段， 欲通過課稅抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為， 同時， 對于居民個人的非建設(shè)性的房地產(chǎn)投資行為是否也要抑制， 是否需要區(qū)分投資與投機(jī)， 又如何區(qū)分 ； 若抑制居民個人的非建設(shè)性的房地產(chǎn)投資行為， 在目前居民個人投資渠道較少的情況下，如何引導(dǎo)這部分游資的投資方向。3.我國是否要將商品房開發(fā)定位在僅滿足購買者個人的居住需要， 商品房開發(fā)定位的不同對房地產(chǎn)稅制的要求也就不同。 采取高稅政策抑制投機(jī)、 抑制房價過高， 是否會抑制房地產(chǎn)正常的買賣行為， 是否會使已經(jīng)激活的房地產(chǎn)市場趨冷。這里還需要科學(xué)分析我國近期及未來房地產(chǎn)市場的走勢， 從現(xiàn)在看， 房地產(chǎn)市場的需求呈上升趨勢， 但這種上升是長期趨勢， 還是短期趨勢， 或者是已進(jìn)入上升趨勢的尾聲。 若是這種上升趨勢本身就可能趨緩， 甚至走弱的情況下， 再下一劑稅收猛藥， 恐會使房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)重打擊。 一旦房地產(chǎn)市場趨冷， 是否會由此帶來地方經(jīng)濟(jì)增長率下降， 金融機(jī)構(gòu)資金風(fēng)險增加等問題。 總之， 對這些問題需要有一個全局性的統(tǒng)籌考慮， 否則，會出現(xiàn)稅制的預(yù)期目標(biāo)沒有實現(xiàn)， 反而出現(xiàn)一些新的難以解決的問題， 負(fù)效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過正效應(yīng)。
四、幾點(diǎn)建議
稅收是一項影響面非常廣泛的政策手段， 一旦運(yùn)用不當(dāng)， 其負(fù)作用相當(dāng)明顯， 因此必須謹(jǐn)慎運(yùn)用。 抑制商品房價格上漲過快， 宜采用綜合手段對房地產(chǎn)供求機(jī)制進(jìn)行調(diào)控,具體建議：第一， 按房地產(chǎn)市場運(yùn)行的正常態(tài)勢設(shè)計房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。從根本上說， 房地產(chǎn)課稅還是以為地方政府取得財政收入和調(diào)節(jié)居民個人財富分配為主要目的的。 房地產(chǎn)課稅的這一性質(zhì)決定了不能依據(jù)非常態(tài)下的市場狀況來設(shè)計稅制， 不應(yīng)將更多的抑制或刺激房地產(chǎn)市場的作用體現(xiàn)在其中。 從目前來講，這一環(huán)節(jié)的課稅只要能夠為體現(xiàn)正常的商品房銷售價格，科學(xué)均衡地分布房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、 交易以及保有各環(huán)節(jié)的稅負(fù)，為政府均衡取得財政收入，有效調(diào)節(jié)財富分配奠定基礎(chǔ)即可。無論是對土地課稅、 還是對房產(chǎn)課稅都應(yīng)如此。除此之外， 這一環(huán)節(jié)的課稅不應(yīng)再賦予更多的作用，否則，會帶來更多的負(fù)效應(yīng)。至于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為， 宜通過特定的稅種來解決。第二， 房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)做到租、 稅分離或土地使用稅與房產(chǎn)稅分離。 在我國，土地屬于國家所有，房產(chǎn)的擁有者， 只具有土地的使用權(quán)而不具有土地的所有權(quán)。 作為財產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅其課稅對象不應(yīng)包括國家所有的土地。 在對居民個人擁有的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的同時， 政府應(yīng)對土地單獨(dú)收取租金或征收土地使用稅。 為了避免出現(xiàn)土地囤積和投機(jī)行為， 需要對現(xiàn)行土地使用稅進(jìn)行改革完善。1.明確規(guī)定政府出讓土地的用途， 使用者不得改變土地用途， 可以考慮對不同用途土地實行差別稅率。2.將現(xiàn)行土地使用稅按土地使用面積征稅， 改為按土地的評估價值征稅。3.對閑置土地課征較高的稅。第三， 對居民個人居住用房課征房產(chǎn)稅并實行差別征稅。 這里的差別征稅不是對高檔住宅、 豪華住宅采取高稅政策或房產(chǎn)稅實行累進(jìn)稅率， 這在操作上有很大困難， 不易進(jìn)行有效的征收管理。 這里的差別征稅主要是指 論文格式： 對低收入人群住房， 沒有收入來源者的住房， 超過一定年齡的老年人和殘疾人的住房以及經(jīng)濟(jì)適用房給予適當(dāng)?shù)臏p免優(yōu)惠。 對于居民個人擁有的第二套以上的居住用房， 實行高稅率政策。 從居民個人對住房的需求以及土地資源稀缺角度， 我國不宜鼓勵居民個人在房產(chǎn)上的非建設(shè)性投資行為， 而過度的投資也極易導(dǎo)致投機(jī)，因此應(yīng)將我國商品房開發(fā)定位在滿足居民個人居住需要而非投資。 這樣， 就需要對居民個人擁有的第二套以上的住房多征稅來限制這種行為。 同時， 從公平社會財富分配的角度， 這一做法也是合適的。第四， 改革現(xiàn)行土地增值稅， 抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。 我國現(xiàn)行土地增值稅是為了抑制土地投機(jī)獲取暴利的行為而于1994年開征的一個稅種。 現(xiàn)在看來， 由于種種原因這一稅種的作用沒有真正發(fā)揮出來。 需對其進(jìn)行改革 ： 1.對非建設(shè)性的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入征收土地增值稅。房產(chǎn)升值是由于土地升值引起的，因此， 無論是轉(zhuǎn)讓土地， 還是轉(zhuǎn)讓房屋都應(yīng)征收土地增值稅。 2.因為土地是國有的， 其擁有者或使用者非主觀原因形成的增值都應(yīng)歸國家所有， 因此， 在征收機(jī)制的設(shè)計上應(yīng)將土地增值部分的收入全部征收。 單位和個人轉(zhuǎn)讓土地和房屋， 超過初始價值部分的收入都應(yīng)當(dāng)通過土地增值稅的課征收歸國有， 從而有效抑制房地產(chǎn)的炒買炒賣行為。 3.對于房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的商品房而產(chǎn)生的增值， 需要區(qū)別對待。 關(guān)鍵是如何使其增值只體現(xiàn)在房屋的開發(fā)價值上， 而非土地的增值， 這也是土地增值稅改革及操作的難點(diǎn)。
參考文獻(xiàn)
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