?。ㄒ唬┻x擇貸款抵押類型風(fēng)險(xiǎn)
普通抵押與最高額抵押的選擇風(fēng)險(xiǎn)。如果選擇普通抵押，風(fēng)險(xiǎn)比選擇最高額抵押風(fēng)險(xiǎn)要小。最高額抵押貸款是目前倒貸現(xiàn)象的主要形式。最高額抵押貸款由于貸款周期較長和本身固有的債權(quán)不確定性，決定了其風(fēng)險(xiǎn)比普通抵押貸款高。
單一抵押與重復(fù)抵押的選擇風(fēng)險(xiǎn)。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，土地使用權(quán)重復(fù)抵押現(xiàn)象普遍增多，其風(fēng)險(xiǎn)比單一抵押要高很多，由于先設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)優(yōu)先，后位抵押權(quán)的債權(quán)實(shí)現(xiàn)受到前位抵押權(quán)的影響。
房地統(tǒng)一抵押與單一土地使用權(quán)或房產(chǎn)使用權(quán)抵押選擇風(fēng)險(xiǎn)。對于國有土地使用權(quán)而言，如果無地上定著物，則國有土地使用權(quán)可以單獨(dú)設(shè)定抵押；如果存在地上定著物，則無論是以房產(chǎn)作抵押還是以房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押，都必須堅(jiān)持“房地一致”的原則，以土地使用權(quán)抵押的，房產(chǎn)同時(shí)抵押；以房產(chǎn)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。具體表現(xiàn)為由于沒有房屋權(quán)屬證明或者單個(gè)抵押一方的價(jià)值已經(jīng)足夠等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用權(quán)抵押，不能或不愿同時(shí)提供二者合一的抵押，使該抵押擔(dān)保產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。但是對于以商品住宅或商鋪抵押貸款而言，登記部門僅憑房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理抵押登記，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債，經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押不受法律保護(hù)。
反擔(dān)保抵押與普通抵押的選擇風(fēng)險(xiǎn)。為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，很多企業(yè)選擇反擔(dān)保的方式進(jìn)行抵押貸款。在實(shí)踐過程中，反擔(dān)保抵押比普通抵押登記手續(xù)復(fù)雜，費(fèi)用高、周期長，不利于運(yùn)作，只是降低了抵押人的風(fēng)險(xiǎn)，但增加了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。
（二）選擇抵押期限的風(fēng)險(xiǎn)
《物權(quán)法》第202條規(guī)定，“抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”。依《民法通則》和《擔(dān)保法》，抵押權(quán)的訴訟時(shí)效為兩年。在抵押期限選擇風(fēng)險(xiǎn)方面，主要有下列兩種情況；一是沒有注意土地使用權(quán)的存續(xù)期間。很多抵押合同的條款是“自合同簽訂之日起生效”，沒有注意土地使用權(quán)的期限，例如：合同一年到期，而土地使用權(quán)卻在兩個(gè)月后到期。二是抵押期限少于主債權(quán)存在期限。抵押權(quán)的設(shè)立是保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，主債權(quán)沒有到期而擔(dān)保物權(quán)先到期，失去了抵押物權(quán)的設(shè)立意義。
?。ㄈ┑盅喝嘶虻盅簷?quán)人的主體適格性風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)名稱變更。在抵押登記實(shí)踐過程中，很多企業(yè)因?yàn)槠髽I(yè)改制等原因，常常發(fā)生企業(yè)名稱或字號已經(jīng)變更，而土地使用證沒有及時(shí)變更直接辦理抵押登記的情況。這種風(fēng)險(xiǎn)稱為主體適格性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，這種主體適格性風(fēng)險(xiǎn)還包括因企業(yè)抵押登記后主體發(fā)生變更的情況。例如，A公司2008年1月2日辦理了以A公司為抵押權(quán)人抵押登記，而在2008年7月A公司因企業(yè)改制發(fā)生了企業(yè)名稱變更，變更為B公司。這種企業(yè)名稱變更帶來的風(fēng)險(xiǎn)很大。
國有或集體企業(yè)土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，沒有征得職工代表大會(huì)或上級主管部門同意；公司制企業(yè)土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，沒有征得董事會(huì)同意。
以企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的名義辦理抵押登記。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)必須獲得法人授權(quán)才能辦理抵押登記業(yè)務(wù)。沒有征得授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)，在發(fā)生賠償時(shí)，由分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
抵押權(quán)人為非金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。抵押權(quán)為非金融機(jī)構(gòu)的，其抵押借款行為依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，提交批準(zhǔn)文件。但實(shí)踐中，從事貸款的機(jī)構(gòu)已經(jīng)突破了這一政策規(guī)定，很多典當(dāng)行、證券公司和其它拍賣行在未經(jīng)批準(zhǔn)的情況下也從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)，抵押登記機(jī)關(guān)由于政府壓力等各種原因，也進(jìn)行了登記。
（四）土地使用權(quán)價(jià)值變化風(fēng)險(xiǎn)
土地評估報(bào)告有效期變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。土地評估的有效期一般為自評估基準(zhǔn)日起6個(gè)月內(nèi)有效，而國有土地使用權(quán)抵押貸款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能還款，在拍賣被抵押的國有土地使用權(quán)時(shí)，存在土地評估結(jié)果已經(jīng)過期的情形。
市場土地價(jià)格變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因土地價(jià)格隨市場供求而發(fā)生波動(dòng)，土地價(jià)格在抵押登記后價(jià)格存在變化的空間，而且抵押時(shí)間越長，價(jià)格發(fā)生變化的空間越大。土地抵押的債務(wù)清償期限以土地抵押融資變現(xiàn)的時(shí)間為依據(jù)，變現(xiàn)的過程難免有土地價(jià)格的波動(dòng)。雖然土地是一種不能再生的資源，如果沒有較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，其稀缺性決定長期增值的較大可能性，但并不表明短期價(jià)格沒有波動(dòng)。土地價(jià)值和土地市場價(jià)格趨向和前景存在不確定性，給融資帶來一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
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1.權(quán)利性瑕疵。主要包括以下內(nèi)容：
國有土地使用權(quán)取得或抵押權(quán)設(shè)定瑕疵。一是從不具備土地使用權(quán)出讓資格人手中取得的土地使用權(quán)抵押。如從開發(fā)區(qū)管委會(huì)受讓的國有土地使用權(quán)，因該管委會(huì)不屬于法定的土地管理部門，無權(quán)處分（轉(zhuǎn)讓）國有土地使用權(quán)。以該土地使用權(quán)抵押的，抵押無效。二是抵押土地是儲(chǔ)備土地。儲(chǔ)備土地抵押只有在辦理土地使用證后方可抵押，用途界定存在難度，很多地方在土地用途欄填寫“儲(chǔ)備土地”，違背了《土地登記規(guī)則》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，而評估時(shí)多以規(guī)劃用途為準(zhǔn)，這就造成了儲(chǔ)備抵押地價(jià)和拍賣時(shí)價(jià)格差的問題，影響了土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
權(quán)利限定性瑕疵。一是土地沒有達(dá)到開發(fā)強(qiáng)度。以未按照法律規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，主要是指以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)未按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，其中屬于房屋建設(shè)工程的，出讓人和受讓人未完成開發(fā)投資總額的25%以上，其土地使用權(quán)出讓合同無效，以該國有土地使用權(quán)抵押的，抵押無效。二是以村民集體所有的“荒山、荒溝、荒灘、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人書面同意的，該抵押無效。三是依法被查封、扣押、監(jiān)管或采取其它訴訟保全措施的國有土地使用權(quán)。對于已經(jīng)被有權(quán)機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施的土地使用權(quán)，因其權(quán)利已經(jīng)或暫時(shí)喪失了完整性，可能影響后續(xù)抵押權(quán)的行使，故不能作為抵押物。四是劃撥土地使用權(quán)抵押。劃撥土地使用權(quán)抵押需要把土地價(jià)格中土地出讓金扣除。五是土地使用權(quán)上存在租賃權(quán)。法律規(guī)定買賣不破租賃，如果處分抵押土地財(cái)產(chǎn)時(shí)，土地權(quán)利上存在土地租賃權(quán)利，土地的購買者將會(huì)減少或土地價(jià)格大打折扣，損害抵押權(quán)人利益。
