隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展,全國各地出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。與國外房地產(chǎn)業(yè)相比,我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小,遠(yuǎn)未實現(xiàn)規(guī)范化。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國際經(jīng)濟變動的影響,房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險,已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概論及表現(xiàn)形式
財務(wù)風(fēng)險是指公司財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)而使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險,財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分。狹義的財務(wù)風(fēng)險,是指由于利用財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動的風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險,是企業(yè)在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務(wù)活動中因各種因素而導(dǎo)致的對企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)為:
1.償債具有很大的風(fēng)險
目前,中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款,自有資金很少。據(jù)調(diào)查,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達75.7以上遠(yuǎn)高于60的警戒水準(zhǔn),大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段以負(fù)債開發(fā)為主,自有資本比例相當(dāng)?shù)?。這使得國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款,利息負(fù)擔(dān)沉重,資金周轉(zhuǎn)余地比較小。同時,房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實現(xiàn)具有很大的不確定性,因此,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大,企業(yè)面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。
2.利率波動的風(fēng)險
利率波動對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大,貸款利率的增長必然增加公司的資金成本,抵減預(yù)期收益。同時,投資者的購買欲也隨之降低,導(dǎo)致市場需求降低。2007年,政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn),共進行了六次加息,這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本,而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升,從而抑制了投資者的購房欲,這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失,成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財務(wù)風(fēng)險之一。
3.籌資的風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當(dāng)高,相關(guān)資料表明,當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債比率加大,相應(yīng)地降低了對債權(quán)人的債權(quán)保證程度,這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不完善,房地產(chǎn)企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉,使得其在國際上獲得資金的機會較少。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
1.缺乏財務(wù)預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大,高額的地價和房屋工程造價需要大量的資金參與投入運作,開發(fā)周期較長,占用資金時間長,而且項目調(diào)整能力差。有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運作、經(jīng)濟效益的回報率對要開發(fā)的項目作細(xì)致的財務(wù)預(yù)算分析,并且房地產(chǎn)項目上馬后,沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃,分不清資金使用的輕重緩急,造成在資金管理上盲目進行運作,或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
2.缺乏現(xiàn)金流量管理觀念
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性,開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,資金的周轉(zhuǎn)期較長,周轉(zhuǎn)率偏低,項目變現(xiàn)能力差,因此,需要加強對現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查,我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟成分,缺乏現(xiàn)金流量管理觀念,在經(jīng)濟效益良好的情況下,盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模,加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展,一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。
3.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)
企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目運作必須具備一定數(shù)量的資金,能否及時足額地籌集到所需資金,直接關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)活動能否順利進行并進而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿足企業(yè)運作項目的需要,企業(yè)一般用自有資金征地,用土地向銀行抵押借入資金進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn),借入資本比例越大,資產(chǎn)負(fù)債率越高,財務(wù)杠桿利益越大,伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也越大?！?.成本費用控制不嚴(yán)
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作繁雜,由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等一系列成本費用構(gòu)成項目成本;項目完工時,需要對成本費用進行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象,這一系列的工作需根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理。有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進度和質(zhì)量,忽視了成本管理,導(dǎo)致財務(wù)部無法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料,成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大,影響了企業(yè)效益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
1.實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期中,在財務(wù)預(yù)算方面存在著許多不確定的因素,對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以項目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ),對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等作出具體安排。在項目預(yù)算方面,企業(yè)財務(wù)部門要對項目建設(shè)的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算,認(rèn)真執(zhí)行財務(wù)預(yù)算,以提高項目開發(fā)投資決策時的準(zhǔn)確性,減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預(yù)算方面,企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)按照企業(yè)的整體運作情況,對資金需求和使用計劃進行規(guī)劃,構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時,要加強管理,堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則,定期檢查、嚴(yán)格考核,對經(jīng)濟行為進行定量約束,發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財務(wù)預(yù)警作用。
2.加強資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按時完工,占用大量的資金,資金流轉(zhuǎn)不暢,嚴(yán)重的會把企業(yè)拖垮,因此,要注重資金的管理,制定合理的資金使用計劃,保證企業(yè)日益經(jīng)營對資金的需要。在財務(wù)收支上要實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控,合理安排資金調(diào)度,確保建設(shè)項目施工和營銷資金需求;加速應(yīng)收賬款的收回,調(diào)整庫存結(jié)構(gòu),壓縮存貨資金占用,增強企業(yè)支付能力,提高企業(yè)信譽;嚴(yán)格控制費用的支出,防止鋪張浪費,杜絕費用超支現(xiàn)象,以提高所投資金的安全性和合理性,加強資金運用管理。
3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu),適度負(fù)債經(jīng)營,在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下,設(shè)法籌足項目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下,通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法,降低資產(chǎn)負(fù)債率,控制企業(yè)資本成本,改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力,降低財務(wù)風(fēng)險。一方面,加強預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理;另一方面,可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴充資金,使企業(yè)逐漸做大,并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展,還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。
4.加強成本管理
企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求,在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對象,在開發(fā)成本和銷售科目中,根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費用的上下級明細(xì)科目,細(xì)化成本對象。在策劃監(jiān)督上,企業(yè)應(yīng)對開發(fā)設(shè)計階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進行預(yù)先規(guī)劃,使計劃成本更加接近于實際成本;并且建立一個強有力的監(jiān)督機構(gòu),在各個重要環(huán)節(jié),按既定的制度和目標(biāo)定期進行檢查和考核,實行監(jiān)督管理。
5.完善內(nèi)部審計
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段,內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制,做好事前控制和事中控制工作,重視風(fēng)險管理,充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險評估、防范作用,及時消除不良隱患,維護企業(yè)的合法權(quán)益,最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益;同時,也要做好事后審計,由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)(決)算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展,評價生產(chǎn)力各要素的利用程度,挖掘潛力,實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合,全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。
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