摘要：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，特有的行業(yè)特征使其對(duì)財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求，同時(shí)在嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，必須提升財(cái)務(wù)管理水平。本文對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理中面臨的形勢(shì)進(jìn)行了論述，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，旨在為建立新形勢(shì)下財(cái)務(wù)管理的模式展開(kāi)有益的探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；經(jīng)濟(jì)危機(jī)；財(cái)務(wù)管理
近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到蓬勃發(fā)展。但是進(jìn)入2008年，隨著金融危機(jī)從金融市場(chǎng)向?qū)嵨锝?jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)普遍低迷的狀態(tài)，國(guó)家也多次發(fā)文刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但是現(xiàn)在還無(wú)法得到明朗的結(jié)果。在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在危機(jī)中求生存、求發(fā)展，就必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提升財(cái)務(wù)管理水平，這已成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
1 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的形勢(shì)
2008年下半年，美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的金融危機(jī)已經(jīng)造成了世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，很多國(guó)家銀行的貨幣創(chuàng)造功能和金融市場(chǎng)的資金融通功能處于癱瘓狀態(tài)。同時(shí)我國(guó)金融危機(jī)從金融市場(chǎng)向?qū)嵨锝?jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)開(kāi)始體現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域。從2008年初開(kāi)始，我國(guó)整體房?jī)r(jià)大幅度下跌，新房和二手房庫(kù)存均處于歷史最高水平，住房投資已經(jīng)成為連續(xù)9個(gè)季度拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素。同時(shí)自2005年始，我國(guó)陸續(xù)出爐的的相關(guān)房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也產(chǎn)生舉足輕重的影響：比如提高了土地的征用、安置成本，提高了新增建設(shè)用地使用費(fèi)；新辦房地產(chǎn)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和招待費(fèi)，按稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)可以向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限由原來(lái)的未加限制為最長(zhǎng)不超過(guò)3個(gè)納稅年度；還有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“國(guó)有土地使用證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”和“施工許可證”四證齊全，且項(xiàng)目的資本金比例達(dá)到項(xiàng)目總額的35%以上，才可向商業(yè)銀行貸款。這樣的累計(jì)政策與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)讓現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負(fù)，走向破產(chǎn)的邊緣，為此緊縮銀根，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部自身的財(cái)務(wù)管理勢(shì)在必行。
2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施
2.1 建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度
現(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)化大生產(chǎn)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)權(quán)關(guān)系對(duì)等、籌資渠道廣泛、制約機(jī)制健全、企業(yè)規(guī)?？梢匝杆贁U(kuò)大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營(yíng)的一種企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須從機(jī)制上、職責(zé)上、權(quán)限上及管理運(yùn)作程序等方面，建立合理的法人治理管理機(jī)制，針對(duì)不同的企業(yè)類(lèi)型及發(fā)展戰(zhàn)略采取不同的持股方式。通過(guò)對(duì)子公司及成員企業(yè)的控股或控制權(quán)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的凝聚力與領(lǐng)導(dǎo)駕馭能力。
2.2 控制企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，投資都比較大，對(duì)重大項(xiàng)目只有在慎重地進(jìn)行可行性研究之后決策，才能比較有利于避免失誤導(dǎo)致的損失。首先企業(yè)必須接受?chē)?guó)家綜合部門(mén)的指導(dǎo)，使自己的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求。切忌主觀隨意，特別重要的是對(duì)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，一定要嚴(yán)格按照程序作好可行性研究。
2.3 完善企業(yè)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)
目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算基本上實(shí)現(xiàn)了電算化，既節(jié)省了時(shí)間，又提高了工作效率，也減少了人為因素對(duì)內(nèi)部控制效果的影響，對(duì)各個(gè)部門(mén)起到了相互聯(lián)系、相互制約、相互平衡的作用。其中信息是保證控制活動(dòng)達(dá)到預(yù)期效果的重要介質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)從最高管理階層清楚地獲取承擔(dān)控制責(zé)任的信息，同時(shí)也要把握同上級(jí)部門(mén)溝通重要信息的方法，利用網(wǎng)絡(luò)建立完善的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，以支持財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)的高效運(yùn)行。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可以把各職能部門(mén)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物流和信息統(tǒng)一起來(lái)，使管理者隨時(shí)掌握客觀信息，從而將財(cái)務(wù)控制科學(xué)地滲透到組織管理的各個(gè)層次以及經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的全過(guò)程，并將各層次、各過(guò)程、各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制有機(jī)的結(jié)合起來(lái)。
2.4 構(gòu)建多元化的籌資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)巨額資金的投入過(guò)程，籌資任務(wù)十分繁重。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：(1)發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式。(2)積極進(jìn)入資本市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營(yíng)資金。(3)要以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資。(4)要主動(dòng)出擊，通過(guò)并購(gòu)和重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實(shí)力。
2.5 加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本概算、預(yù)算及竣工決算是建立工程造價(jià)、降低開(kāi)發(fā)成本、辦理工程價(jià)款結(jié)算的重要依據(jù)，是理財(cái)管理的重要環(huán)節(jié)，必須實(shí)行內(nèi)外審查相結(jié)合的財(cái)務(wù)監(jiān)督，確保數(shù)據(jù)真實(shí)無(wú)誤。目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的“三算”審計(jì)一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核，財(cái)務(wù)人員只起計(jì)賬作用，所以要求財(cái)務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)對(duì)資金成本、質(zhì)量成本、投資成本、決策成本的管理與控制。
2.6 充分發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督的作用
進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大經(jīng)濟(jì)效益。監(jiān)督的內(nèi)容包括：開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金的籌集、資金的占用、資金的回收、資金的分配情況，開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算是否正確等，還要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行事前、事中、事后的監(jiān)督。使企業(yè)管理人員充分認(rèn)識(shí)到監(jiān)督的目的是維護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人的利益。只有依靠企業(yè)上下的共同努力，才能改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目的。
2.7 加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)教育
會(huì)計(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)需要專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，知識(shí)面廣的管理型、復(fù)合型財(cái)會(huì)人員。為此領(lǐng)導(dǎo)首先要高度重視財(cái)會(huì)工作，選派思想素質(zhì)好、責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)能力高的人員充實(shí)到財(cái)務(wù)管理工作中。以各種形式努力提高財(cái)會(huì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和政策水平，促使其嚴(yán)格履行職責(zé)，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀。并作為提高會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的硬性措施，嚴(yán)格執(zhí)行。加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，進(jìn)一步組織以會(huì)計(jì)法、會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為主要內(nèi)容的培訓(xùn)，使會(huì)計(jì)人員熟練掌握各基本環(huán)節(jié)的規(guī)定和要求。同時(shí)面臨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)，會(huì)計(jì)人員也要熟練掌握會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)知識(shí)、信息技術(shù)應(yīng)用知識(shí)、管理金融及稅收知識(shí)、懂得相關(guān)理論知識(shí)、精通業(yè)務(wù)、懂外語(yǔ)，適應(yīng)不斷變化發(fā)展的新形勢(shì)，跟上時(shí)代的步伐，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供正確的財(cái)務(wù)信息。
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