摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷積聚，規(guī)范財(cái)務(wù)管理體系是迫在眉睫的工作。文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行分析，從加強(qiáng)財(cái)會(huì)隊(duì)伍建設(shè)、完善財(cái)務(wù)管理體系、合理安排資金的籌措渠道與方式、進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的宏觀防范等方面論述相應(yīng)解決對(duì)策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)財(cái)務(wù)；管理；風(fēng)險(xiǎn)；資金
房地產(chǎn)企業(yè)是公認(rèn)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性高的行業(yè)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有：無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資源環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、再籌資風(fēng)險(xiǎn)和自身風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)都與企業(yè)的財(cái)務(wù)是密不可分的。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范已是迫在眉睫的事情。
1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念及其表現(xiàn)形式
1.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
從20世紀(jì)30年代起國外學(xué)者就開始了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的研究。目前對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理解是：企業(yè)無力支付到期債務(wù)或費(fèi)用的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，包括從資金管理失敗到破產(chǎn)以及處于兩者之間的情況。在現(xiàn)在大多數(shù)西方的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證研究中，往往以破產(chǎn)清算作為界定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究也經(jīng)常被稱為破產(chǎn)研究。我國企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的情況比較復(fù)雜，很難一概而論。但主要還是公司內(nèi)部的經(jīng)營、財(cái)務(wù)、公司治理等方面的原因?qū)е仑?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。公司內(nèi)部的經(jīng)營、財(cái)務(wù)、公司治理等情況的惡化是導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)發(fā)生困境的主要原因。
1.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
1.2.1 無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)停罅康拈_發(fā)資金來源于借貸。如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，也會(huì)影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。
1.2.2 投資風(fēng)險(xiǎn)
投資項(xiàng)目是決定企業(yè)報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)的首要因素。追逐高額利潤是企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)，則保持資產(chǎn)的流動(dòng)性，又是企業(yè)必須注意的因素。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般投資期較長，投資額較大，一旦市場預(yù)測不準(zhǔn)，會(huì)給企業(yè)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.3 資源環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
土地是房地產(chǎn)開發(fā)不可缺少的非再生性資源，土地儲(chǔ)備受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、國家的土地政策、土地市場的供求關(guān)系以及土地本身的位置的影響．土地政策和土地價(jià)格的變化會(huì)對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生極大影響。土地是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分．占用資金量過大，影響開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和利潤率．并且在開發(fā)商未能及時(shí)開發(fā)所儲(chǔ)備土地時(shí)．將面臨交納土地閑置費(fèi)甚至無償交回土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.4 再籌資風(fēng)險(xiǎn)
再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能否被盡早識(shí)別、發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大意義。
1.2.4 自身風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)務(wù)管理水平我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下．資金的安全性、完整性往往無法得到保證。
2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策
2.1 合理安排資金的籌措渠道與方式
在稅法規(guī)定許可的范圍內(nèi)，以收益最大化為日標(biāo)，在事前運(yùn)用會(huì)計(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，對(duì)企業(yè)經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃和安排，盡可能地取得納稅節(jié)約。如房地產(chǎn)企業(yè)合理利用壞賬損失、固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)的加速折舊、合理的費(fèi)用轉(zhuǎn)化，以及銷售收人、職工工資的會(huì)計(jì)處理沖減應(yīng)納稅所得額等會(huì)計(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃。又如，在簽訂購貨合同時(shí)，考慮到現(xiàn)金流的支出與遠(yuǎn)期收入相匹配，以便規(guī)避外匯風(fēng)險(xiǎn)；簽訂投資合同時(shí)，充分考慮遠(yuǎn)期外匯風(fēng)險(xiǎn)，與合作方談判協(xié)商利潤返還幣種。同時(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，還存在主營業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)收入的適用稅率上的差異，建議通過企業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，可以實(shí)現(xiàn)合理的分工協(xié)作關(guān)系，利用企業(yè)內(nèi)部的轉(zhuǎn)移定價(jià)方法，實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)化。
2.2 完善財(cái)務(wù)管理體系
目前，由于房地產(chǎn)企業(yè)是近些年來的新興行業(yè)，加之大部分房地產(chǎn)企業(yè)是民營房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)管理混亂。會(huì)計(jì)核算的不規(guī)范司空見慣。首先，在公司內(nèi)部建立起一套完整的內(nèi)部控制制度體系，保證公司會(huì)計(jì)信息的有效、準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)控制是企業(yè)內(nèi)部控制體系的一個(gè)組成部分，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，需要建立健全內(nèi)部控制制度作為保障機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)作用，從而有效保證企業(yè)資產(chǎn)的安全完整、會(huì)計(jì)信息的合理有效，加強(qiáng)成本控制，完善成本分析，達(dá)到財(cái)務(wù)控制為企業(yè)經(jīng)營有效服務(wù)的目的。其次，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部規(guī)定的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范，包括明確經(jīng)營活動(dòng)中各環(huán)節(jié)的原始記錄工作，統(tǒng)一規(guī)范各種原始記錄的格式、內(nèi)容、填制方法及簽署、傳遞、匯集、反饋的要求，確保其真實(shí)、完整、清晰、及時(shí)，健全財(cái)務(wù)核算資料，使證、賬、表的業(yè)務(wù)處理及會(huì)計(jì)檔案管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)都達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求。第三是加快會(huì)計(jì)電算化和會(huì)計(jì)剛絡(luò)建設(shè)，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)電算化，使會(huì)計(jì)信息的收集、加工和整理有了相對(duì)統(tǒng)一的規(guī)范，有效克服因手工操作出現(xiàn)的失誤導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真的情況。
2.3 進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的宏觀防范
首先是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)教育，樹立企業(yè)員工特別是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，從根本上杜絕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障債權(quán)人利益；其次是加大資本運(yùn)營力度，實(shí)施企業(yè)間的聯(lián)合、兼并、重組。企業(yè)聯(lián)合不僅能擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，提高市場份額，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，有效防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠提升企業(yè)形象，提高企業(yè)信用能力，抵御融資風(fēng)險(xiǎn)；最后是選擇最佳資本結(jié)構(gòu)，資本的籌措途徑主要有：商業(yè)信用、銀行貸款、發(fā)行公司債券、發(fā)行股票等。在選擇時(shí)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期，充分考慮銷售額及其增長、經(jīng)營杠桿、財(cái)務(wù)杠桿、贏利狀況以及金融市場狀況，選擇使綜合資本成本最低的融資組合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低水平。
2.4 加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的素養(yǎng)
一方面他們應(yīng)該努力提高自己的業(yè)務(wù)水平。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性。他們除了需要了解相應(yīng)的業(yè)務(wù)知識(shí)外，還需要學(xué)習(xí)其它的如工程管理、成本控制等知識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)可以開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作．提高他們的業(yè)務(wù)水平。使他們適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況。另一方面相關(guān)財(cái)務(wù)人員還要加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng)。規(guī)章制度是死的，人是活的。再好的規(guī)章制度也需要人來遵守，因此職業(yè)道德修養(yǎng)對(duì)財(cái)務(wù)人員來說是至關(guān)重要的。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在，只要我們正視各種風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)真分析，積極采取正確有效的防范措施，那么各類風(fēng)險(xiǎn)是完全可以減少并得到控制的。
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