摘要：房地產(chǎn)開發(fā)是一項十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程。從內(nèi)部會計控制制度的定義和房地產(chǎn)開發(fā)工作的特點來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行和完善內(nèi)部會計控制制度很有必要。筆者從立項決策、項目施工、銷售與租賃工作三個階段的會計控制分析了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制。
關(guān)鍵詞：內(nèi)部會計控制 房地產(chǎn)企業(yè)
一、立項決策階段的會計控制
立項決策是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作的起點和根本，立項決策的正確與否，決定了整個項目開發(fā)和經(jīng)營的成敗，是房地產(chǎn)開發(fā)工作中最為重要的環(huán)節(jié)。其主要內(nèi)容包括市場調(diào)查、初步確定項目內(nèi)容、可行性論證、決策。在此項工作中，內(nèi)部會計控制制度的主要目標(biāo)是：保證投資活動經(jīng)過適當(dāng)?shù)膶徟绦颍ＷC對外投資活動的合法性，保證投資收益得到合理的明示。主要內(nèi)容包括：建立規(guī)范的對外投資決策機(jī)制和程序，實行重大投資決策集體審議聯(lián)簽等責(zé)任制度，建立項目的集體決策制度，決策過程應(yīng)有完整的書面記錄；加強(qiáng)投資項目立項、評估、決策、實施、投資處置等環(huán)節(jié)的會計控制；嚴(yán)格控制投資風(fēng)險。主要工作要點：投資預(yù)算的編制；投資的申請和論證；投資的立項審批；投資的核算和管理。根本目的就是根據(jù)企業(yè)的實際情況，保證項目可行性研究報告的科學(xué)性、真實性和可操作性。
二、項目施工階段的會計控制
根據(jù)項目開發(fā)計劃進(jìn)行具體執(zhí)行的過程，任何改變原有計劃的行為必須在財務(wù)、技術(shù)、材料成本和市場需求等方面進(jìn)行具體分析，必須保證項目建設(shè)施工過程的人力、技術(shù)和材料耗費與計劃的一致性或可控性。主要工作就是做好施工組織管理，確保工程進(jìn)度和質(zhì)量，按計劃撥付工程款，做好預(yù)售和竣工驗收工作。該階段是項目開發(fā)支出最多、工作最復(fù)雜的階段，如何控制成本、用好用活資金、保證資金安全并最終實現(xiàn)效益最大化顯得非常重要。其主要內(nèi)容包括：
（一）貨幣資金
貨幣資金方面包括：（1）制定科學(xué)合理的貨幣資金業(yè)務(wù)處理程序，嚴(yán)格按照“申請、審批、復(fù)核、支付”程序辦理貨幣資金的支付業(yè)務(wù)，并保證及時準(zhǔn)確入賬；（2）建立貨幣資金業(yè)務(wù)的崗位責(zé)任制，明確相關(guān)部門和崗位的職責(zé)權(quán)限；（3）出納人員不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作；（4）配備合格人員，進(jìn)行崗位輪換；（5）切實加強(qiáng)對各種票據(jù)、印章和銀行預(yù)留印簽的管理；（6）明確審批人對貨幣資金業(yè)務(wù)的授權(quán)批準(zhǔn)方式、權(quán)限、程序、責(zé)任和相關(guān)控制措施；（7）重要貨幣資金支付業(yè)務(wù)，實行集體決策、審批；（8）單位取得貨幣資金收入必須及時入賬，不得私設(shè)小金庫，不得賬外設(shè)賬，嚴(yán)禁收款不入賬；（9）定期或不定期盤點現(xiàn)金，做到賬實相符；（10）切實管好單位的票據(jù)和財務(wù)印章。
（二）實物資產(chǎn)
實物資產(chǎn)方面包括：（1）所有實物資產(chǎn)收發(fā)的單據(jù)，應(yīng)該事先印妥、連續(xù)編號并妥善保管；（2）建立存貨業(yè)務(wù)的崗位責(zé)任制，明確相關(guān)部門和崗位的職責(zé)權(quán)限，確保辦理存貨業(yè)務(wù)的不相容崗位相互分離、制約和監(jiān)督；（3）明確審批人對存貨業(yè)務(wù)授權(quán)批準(zhǔn)的方式、程序和相關(guān)控制措施，規(guī)定審批人的權(quán)限、責(zé)任，審批人不得越權(quán)審批；（4）制定存貨業(yè)務(wù)流程，明確存貨的取得、驗收與入庫，倉儲與保管，領(lǐng)用、發(fā)出與處置等環(huán)節(jié)的控制要求，設(shè)置相應(yīng)的記錄或憑證。（5）嚴(yán)格存貨驗收制度，重點是對取得存貨的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量和其他相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行驗收，按照國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定進(jìn)行存貨的會計核算；（6）認(rèn)真做好固定資產(chǎn)折舊、減值等相關(guān)會計核算。
（三）工程項目
工程項目方面包括：（1）保證工程項目的實施過程符合規(guī)范性要求（招標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同、工程施工和工程監(jiān)理等）；（2）保證工程項目建設(shè)的各種事項能夠及時記錄；（3）建立工程項目概預(yù)算控制制度，對概預(yù)算的編制、審核等作出規(guī)定，保證正確核算工程項目的成本，按預(yù)算控制費用支出；（4）加強(qiáng)對概預(yù)算編制的審核，審查編制依據(jù)、項目內(nèi)容、工程量計算、定額套用等是否真實、完整、正確；（5）因工程變更等原因造成價款支付方式及金額發(fā)生變動的，應(yīng)有完整的書面文件和其他相關(guān)資料，并經(jīng)財會部門審核后方可付款；（6）建立竣工決算審計制度，及時組織竣工決算審計，保證按時竣工、驗收并進(jìn)行總結(jié)、評價；（7）制定工程項目業(yè)務(wù)流程，明確項目決策、概預(yù)算編制、價款支付、竣工決算等環(huán)節(jié)的控制要求。
（四）成本費用
成本費用方面包括：（1）建立單位內(nèi)部成本費用控制系統(tǒng)；（2）制定成本費用控制標(biāo)準(zhǔn)（目標(biāo)成本、費用預(yù)算、材料定額、工時定額、工序成本、責(zé)任成本等）；（3）建立成本費用業(yè)務(wù)的崗位責(zé)任制，明確相關(guān)部門和崗位的職責(zé)、權(quán)限；（4）建立成本費用預(yù)算制度；（5）加強(qiáng)對材料采購和耗用的成本控制，將材料成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)；（6）建立人工成本控制制度；（7）制定其他費用的開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和費用支出的申請、審批、支付程序，嚴(yán)格控制費用開支；（8）正確進(jìn)行成本費用的計算和分配；（9）建立成本費用內(nèi)部報告制度，實時監(jiān)控成本費用的支出情況，對于發(fā)生的超預(yù)算的成本費用差異及時查明原因，做出相應(yīng)處理。
三、銷售與租賃工作階段的會計控制
該階段是項目開發(fā)實現(xiàn)預(yù)期收入的階段，也是開發(fā)企業(yè)逐步實現(xiàn)利潤的階段，內(nèi)部會計控制主要包括：一是確定銷售定價及價格浮動范圍，完善銷售合同，加強(qiáng)銷售記錄的管理。二是建立銷售與收款業(yè)務(wù)的預(yù)算管理制度，制定銷售目標(biāo)，建立銷售管理責(zé)任制。三是明確審批人員對銷售業(yè)務(wù)與收款業(yè)務(wù)的授權(quán)批準(zhǔn)方式、權(quán)限、程序、責(zé)任和相關(guān)控制措施。四是分別設(shè)立銷售、驗房和收款業(yè)務(wù)部門。銷售部門負(fù)責(zé)處理訂單，簽訂銷售合同，催收房款，審批退房事宜；驗房部門負(fù)責(zé)對房屋質(zhì)量和使用功能提出解釋和保證；財務(wù)會計部門負(fù)責(zé)對銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行記錄，督促銷售部門對應(yīng)收賬款的催收，加強(qiáng)辦理、記錄、收存現(xiàn)金和銀行存款收入的控制，并及時進(jìn)行分析、匯報。五是對金額較大或情況特殊的銷售業(yè)務(wù)和特殊信用條件，實行集體決策。
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