摘要：隨著我國市場經(jīng)濟體制的確立和現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，財務分析成為企業(yè)一項重要的財務管理活動。尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)而言，隨著國家相關規(guī)章制度的健全以及宏觀調(diào)控的加強、金融機構對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛等政策的實施，都給市場本不豐厚的利潤回報，帶來更大的成本壓力。在這種形式下，如何通過做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務分析來增強企業(yè)競爭優(yōu)勢這一問題就顯得尤其必要。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務分析
一、 財務分析概述
財務分析是以財務報表和其他輔助資料為依據(jù)，依靠財務人員大額經(jīng)驗，采用一定的統(tǒng)計方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務狀況和先進流動情況，對企業(yè)的有關經(jīng)濟活動做出評價和預測，以便于經(jīng)營者正確把握企業(yè)的經(jīng)濟決策的一種內(nèi)部管理行為。
1、 傳統(tǒng)財務分析
傳統(tǒng)財務分析的目的是尋找企業(yè)內(nèi)部管理缺陷，故存在著以下幾種缺陷：
（1） 側重于經(jīng)濟現(xiàn)象的微觀分析，缺乏從企業(yè)資本運營的角度進行分析；
（2） 側重于單一的財務信息的分析，忽視了與相關經(jīng)營信息的結合分析；
（3） 側重于經(jīng)濟事項的事后分析，缺少有效的前瞻性分析，財務分析的適時性和快速反應能力滯后，缺少對企業(yè)風險防范和發(fā)展?jié)摿Φ姆治?
（4） 側重于財務指標的靜態(tài)分析，忽略了企業(yè)經(jīng)營的動態(tài)性，財務指標分析缺少可比性，企業(yè)之間的橫向比較缺乏，經(jīng)營者難以了解相關分析指標在行業(yè)中的地位，絕對指標與相對指標分析被割裂，過分重視相對指標而忽視絕對指標的分析
2、 現(xiàn)代財務分析
財務分析需要向企業(yè)的經(jīng)營管理層提供大量的、經(jīng)常性的財務信息為提高和改善企業(yè)的經(jīng)營管理服務。但由于傳統(tǒng)財務分析的局限性，其分析內(nèi)容不能最大限度地滿足企業(yè)管理層的需要，使用價值大大折扣。而現(xiàn)代財務分析更重視從宏觀角度來把握企業(yè)的經(jīng)營運行。分析一個企業(yè)通常是企業(yè)償債能力、營運能力 、盈利能力三方面進行的。如根據(jù)資產(chǎn)負債表項目的年初、年末余額變化趨勢情況分析資產(chǎn)及負債總額的變化幅度及原因，并進一步分析資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率，根據(jù)利潤及利潤分配表業(yè)務收入的增減趨勢分析其變化原因，針對收入成本結構分析，將不同報表結合起來分析凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、銷售利潤率、成本費用利潤率、投資回報率等。這樣就更利于管理層進一步關注財務分析的結果，體現(xiàn)財務分析的綜合性和整體性。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務分析
1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務分析的特點
（1） 開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務重
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是一巨額資金的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求開發(fā)企業(yè)一次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長，最后，資金的周轉期較長、周轉率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進行項目滾動開發(fā)，所以相應的資金籌集任務十分繁重。
（2） 開發(fā)風險大，投資決策分析責任重、要求高
房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產(chǎn)使用周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，存在著許多不確定性的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風險。另外，房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強，但調(diào)整能力差，也對企業(yè)在進行項目開發(fā)投資決策時的準確性提出了更高的要求：要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理人員做好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。
（3） 開發(fā)經(jīng)營活動獨特，成本管理工作繁雜
① 在成本構成方面，雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內(nèi)容因開發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時因地而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。
② 在成本核算對象方面，開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設所具有的單件性特點，決定了成本計算對象是獨立的設計文件，是可以獨立地組織施工地開發(fā)建設項目。開發(fā)項目以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象；在同一開發(fā)地點，開竣工時間相近，結構類型相同的群體開發(fā)項目構成成為核算對象；規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)工程則可按一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。
③ 在成本結算方面，由于住宅區(qū)的建設往往要經(jīng)歷幾年的時間，從進度安排上一般是先建住宅，后建配套設施。所以，住宅已建成而配套設施尚未投入使用，或住宅已經(jīng)銷售且已住人，而諸如綠化、道路尚未完工的情況屢見不鮮。在這種情況下，有些無法進行成本分攤計算，只能按已出售住宅的計劃成本，將未完成的配套設施的建造費用族譜為預提費用的辦法來處理。
④ 當住宅成本構成中所包括的全部成本項目都已完成，要對那些應分攤的成本費用按諸多的受益對象進行分配時，還需擬定具體的分配方法、分配額的計算，成本項目的分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象，這一系列的工作需根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理，因而顯得非常繁雜。
2、 房地產(chǎn)企業(yè)財務分析的重點
在現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)的財務分析指標不應再局限于靜態(tài)的單一指標分析，作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應從整體上動態(tài)的分析企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營能力、開拓市場、創(chuàng)造市場和把握市場的能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務分析應著重從以下幾個方面進行：
（1） 整體分析與專項分析相結合
在單項指標分析的基礎上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業(yè)經(jīng)濟運行的整體性分析，以掌握企業(yè)整體財務狀況和效益。同時要針對管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)加強專題分析，如企業(yè)潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發(fā)成本分析、廣告成本效益分析、售后服務成本分析、成本結構分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內(nèi)控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關系，避免分析的片面性。
（2） 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的分析
在企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨復雜的背景下，現(xiàn)金流量信息越來越受到企業(yè)管理層的重視，許多企業(yè)發(fā)生財務危機不是因為缺乏盈利能力，而是因為現(xiàn)金的短缺造成企業(yè)信用的喪失。作為從事資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目對資金高度依賴，在進行財務分析時，更應從以“利潤”為中心轉向以“現(xiàn)金流量”為中心。分析營運資本投資和利息支付前的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，檢查企業(yè)是否能通過其經(jīng)營活動產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量;分析營業(yè)資本投資后，利息支付前的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，評價企業(yè)的營業(yè)資本管理是否有效率；分析營業(yè)資本投資后，利息支付前的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，評價企業(yè)是否能夠滿足其利息支付義務；分析外部融資活動之后的現(xiàn)金凈流量，用于評價企業(yè)的籌資政策。利用這些指標的逐年變化的信息，將為我們評價企業(yè)現(xiàn)金流量的動態(tài)穩(wěn)定性、提供許多有價值的信息。由于現(xiàn)金流量信息揭示了企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行分析，有助于評價企業(yè)盈利的質(zhì)量。
（3） 加強成本控制分析
在進行成本分析時要注重分析以下幾個方面：
一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業(yè)目標成本（既預算值）的執(zhí)行效果，提高企業(yè)和員工講求經(jīng)濟效益的積極性；二是揭示成本升降的原因，及時查明影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業(yè)成本管理水平；三是尋求進一步降低成本的途經(jīng)和方法。
（4） 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的橫向指標對比分析
如果財務分析僅局限于本企業(yè)內(nèi)部，不與其它企業(yè)進行對比，就談不上“知己知彼”，不知道與同行業(yè)其它企業(yè)相比較的差距或優(yōu)勢，這種比較也不是一個或幾個財務指標的比較，而是企業(yè)之間財務狀況的綜合比較。通過分析企業(yè)可以明確企業(yè)在行業(yè)中的位置，使企業(yè)的管理層對自己的經(jīng)營決策進行適當定位，在競爭中找到自己的發(fā)展空間。
實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務分析可以不受傳統(tǒng)財務分析模式的約束，不應局限于具體的分析模式及財務周期，計算機技術的運用也為財務分析模式的建立和財務數(shù)據(jù)的深度開發(fā)創(chuàng)造了條件。管理層更重視對財務分析結果的評價，并利用評價的結果來指導企業(yè)的經(jīng)營活動，我們應圍繞企業(yè)的經(jīng)營管理捕捉管理層最關心的熱點問題，適時的進行各種定期的和專題的財務分析。既可利用財務信息，也可利用業(yè)務信息結合判斷與估計，體現(xiàn)財務分析的適時化和快速反應。在現(xiàn)代企業(yè)制度下的財務分析應該更多的從經(jīng)營者的角度出發(fā)，著重強調(diào)在利用財務分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問題的同時進一步通過財務分析來判斷企業(yè)資本運營效果，以便做出正確的決策調(diào)整，提高企業(yè)資本運營效率，增強企業(yè)的財富，從而達到股東財富最大化的目的。
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