一、引言
自改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，全國(guó)各地因拆遷而引發(fā)的暴力惡性事件也頻頻發(fā)生。盡管自1991年起我國(guó)先后頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》以及《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等一系列針對(duì)性的規(guī)章制度，但始終未能真正有效解決問(wèn)題，其根本原因在于對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償不合理。近年來(lái)，房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，陳路、王才亮、楊曉鈴及劉文忠等分別在房屋拆遷補(bǔ)償對(duì)象、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償原則等領(lǐng)域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)“房地合一”和“房地分離”拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法的對(duì)比實(shí)證研究，指出房地分離拆遷補(bǔ)償模式是一種更為合理的補(bǔ)償方法。
二、房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法
縱觀國(guó)內(nèi)外相關(guān)法規(guī)及實(shí)踐操作，房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估主要采用兩種方法，即：房地合一和房地分離。目前我國(guó)城市房屋拆遷評(píng)估一般采用房地合一法，也稱作是房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法。
（一）房地合一評(píng)估方法
房地合一評(píng)估方法是目前城市拆遷補(bǔ)償中比較通用的一種計(jì)算模型，其基本思路就是根據(jù)拆一還一、就地安置的補(bǔ)償原則，以評(píng)估時(shí)點(diǎn)被拆遷片區(qū)同地段、同用途新建商品房的交易平均價(jià)格為基數(shù)，作為被拆遷人房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格，它與房屋設(shè)施補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償一起構(gòu)成房屋拆遷補(bǔ)償總額。該方法的計(jì)算公式是：拆遷補(bǔ)償金額=同地段、同用途新建商品房的交易平均價(jià)格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數(shù)）＋設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)＋裝修補(bǔ)償費(fèi)+其他費(fèi)用。
1.同地段、同用途新建商品房交易平均價(jià)格
一是采用市場(chǎng)比較法。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)將評(píng)估對(duì)象與同地段、同用途新建商品房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)值；二是采用收益法。該方法預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)值。
2.住宅狀況修正系數(shù)
結(jié)合我國(guó)北京、上海等地方政府出臺(tái)的相關(guān)政策，住宅狀況修正系數(shù)的計(jì)算公式是，住宅狀況修正系數(shù)=年限修正系數(shù)+水電氣修正系數(shù)+墻體修正系數(shù)+結(jié)構(gòu)修正系數(shù)+門窗修正系數(shù)+區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)+其他修正系數(shù)。
3.設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)
設(shè)施指水、電、氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算。設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量×重置價(jià)格。
4.城市房屋裝修補(bǔ)償費(fèi)
裝修必須依附于建筑物，本身無(wú)法作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)體現(xiàn)其價(jià)值，無(wú)法運(yùn)用比較法、收益法評(píng)估，且同等裝修價(jià)格在市場(chǎng)上差別很小，采用成本法即可以體現(xiàn)其價(jià)值。裝修補(bǔ)償金額=裝修成本－折舊。
（二）房地分離評(píng)估方法
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，城市房屋拆遷補(bǔ)償金額應(yīng)與被拆遷的土地市場(chǎng)價(jià)值緊密聯(lián)系在一起。目前我國(guó)土地價(jià)值評(píng)估的方法有基準(zhǔn)地價(jià)法和成本逼近法。成本逼近法根據(jù)土地出讓各項(xiàng)費(fèi)用的總和來(lái)確定土地的市場(chǎng)價(jià)值，土地整治成本差異較大，因此不利于形成標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)法是通過(guò)對(duì)被拆遷土地所在片區(qū)地價(jià)的動(dòng)態(tài)化監(jiān)測(cè)，通過(guò)容積率修正等方法獲得土地的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)算方法較為簡(jiǎn)單，也易于建立比較嚴(yán)格的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。該方法的計(jì)算公式是：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用=土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)。
1.土地評(píng)估值
評(píng)估地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×［1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)）］×容積率修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×期日修正系數(shù)
2.土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)=（拆遷后的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估+政策優(yōu)惠部分-其他拆遷成本）/拆遷面積
3.地上附著物費(fèi)
地上附著物包括房屋及水電氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按照評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算。房屋補(bǔ)償金額=房屋建筑面積×重置價(jià)格，房屋建筑面積包括自用面積和公共部位的分?jǐn)偯娣e。水電氣等設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量×重置價(jià)格。
4.城市房屋裝修費(fèi)
該部分的補(bǔ)償方法與前文中房地合一評(píng)估法中相關(guān)部分的補(bǔ)償方法一致，不再重復(fù)。
?。ㄈ﹥煞N評(píng)估方法的比較分析
房地合一評(píng)估法通過(guò)市場(chǎng)比較法或收益法計(jì)算拆遷補(bǔ)償金額，但是，該方法將房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程和土地的拆遷過(guò)程割裂開來(lái)，忽略了影響土地市場(chǎng)價(jià)值的重要因素——土地的規(guī)劃指標(biāo)，土地的市場(chǎng)價(jià)值未能得到充分的體現(xiàn)，不利于保護(hù)被拆遷人的權(quán)益。房地分離評(píng)估法則將土地的拆遷過(guò)程和房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程聯(lián)系起來(lái)，以動(dòng)態(tài)的土地基準(zhǔn)地價(jià)為核心，充分考慮區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)等土地價(jià)值影響因素，真實(shí)地反映了土地的市場(chǎng)價(jià)值，因此，房地分離的評(píng)估法相對(duì)更加科學(xué)合理。土地基準(zhǔn)地價(jià)和容積率調(diào)整系數(shù)一般由政府基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，政府需要建立一套完整的市場(chǎng)監(jiān)控體系，定期公布土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)信息，為評(píng)估提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
三、評(píng)估案例
（一）拆遷項(xiàng)目簡(jiǎn)介
2004年重慶市沙坪壩區(qū)工人村拆遷，由于危舊房較多，被沙坪壩區(qū)政府列為舊城改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目水、電、氣、通訊、道路五通，各項(xiàng)條件一般；總占地面積14 575 平方米，拆遷面積26 565 平方米。拆遷房屋類型為住宅，拆遷房屋結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，補(bǔ)償方式選擇貨幣安置。根據(jù)沙坪壩區(qū)國(guó)土局公示函，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，最大建筑面積不超過(guò)86 444 平方米，容積率為5.93。住戶陳××拆遷面積65平方米，占地92平方米，房屋為木柱穿逗結(jié)構(gòu)，住房曾在2001 年裝修過(guò)，裝修成本8 560 元。
?。ǘ┓康睾弦坏某鞘胁疬w補(bǔ)償評(píng)估
1.同地段同用途住宅交易價(jià)格
（1）交易實(shí)例的選擇。比較實(shí)例A、B和C均緊鄰本項(xiàng)目，土地級(jí)別均為住宅五級(jí)，2004年末扣除公攤后的折合住宅銷售均價(jià)分別為2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。
?。?）住宅平均價(jià)格的計(jì)算。上述比較實(shí)例均緊鄰本項(xiàng)目，環(huán)境、配套設(shè)施及繁華程度等因素極為相似，均為普通商品房，故不做差別調(diào)整，經(jīng)簡(jiǎn)單算術(shù)平均得：住宅平均價(jià)格=（2 361.2
+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。
2.住宅狀況修正系數(shù)
根據(jù)被拆遷人陳××房屋的實(shí)際情況，其住宅狀況修正系數(shù)如表1，合計(jì)-10.5%。
3.設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)
按照重置價(jià)格法，陳××房屋的設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)如表2，為4 243元。
4.裝修補(bǔ)償費(fèi)
按照每年10%的折舊計(jì)算，采用直線折舊法：裝修殘值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。
5.陳××拆遷補(bǔ)償金額合計(jì)
拆遷補(bǔ)償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價(jià)格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數(shù)）＋設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)＋裝修補(bǔ)償費(fèi)=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 萬(wàn)元。
（三）房地分離的城市拆遷補(bǔ)償評(píng)估
1.評(píng)估樣本點(diǎn)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估
根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《重慶地價(jià)指南》以及《重慶市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》等相關(guān)規(guī)定，可得下列數(shù)據(jù)（具體計(jì)算過(guò)程省略）：
?。?）土地面積=14 575平方米；（2）區(qū)段均價(jià)= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系數(shù)=-0.015；（4）容積率修正系數(shù)=2.5488；（5）土地使用權(quán)類型修正系數(shù)=0；（6）區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)= 0.1049；（7）期日修正系數(shù)=1.29738；（8）年限修正系數(shù)=1。
根據(jù)上文相關(guān)數(shù)據(jù)，單位土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值=1 237×（1
-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用權(quán)價(jià)值總額=4 458.19×14 575=6 497.8 萬(wàn)元。
2.拆遷房屋土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格
根據(jù)重慶市有關(guān)稅收優(yōu)惠措施，對(duì)于舊城改造項(xiàng)目，城市建設(shè)配套費(fèi)和土地出讓金實(shí)行拆1平方米免1.5平方米，每平方米應(yīng)繳納土地出讓金為270元，每平方米應(yīng)繳納城市建設(shè)配套費(fèi)為140元，由此可得：
?。?）應(yīng)繳納土地出讓金=270×86 444=2 333.998萬(wàn)元；（2）土地出讓金優(yōu)惠=1.5×26 565×270=1 075.88萬(wàn)元；（3）應(yīng)繳納城市建設(shè)配套費(fèi)=140×86 444=1 210.216萬(wàn)元；（4）城市建設(shè)配套費(fèi)優(yōu)惠=1.5×26 565×140=557.86萬(wàn)元；（5）實(shí)際應(yīng)繳納土地出讓金=2 333.998-1 075.88=1 258.118萬(wàn)元；（6）實(shí)際應(yīng)繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)=1 210.216-557.86=652.356
萬(wàn)元；（7）政府轉(zhuǎn)移補(bǔ)貼=557.86萬(wàn)元；（8）其他拆遷成本=土地使用權(quán)價(jià)值×5%=6 497.8×0.05=324.89萬(wàn)元。
根據(jù)上文相關(guān)數(shù)據(jù)，被拆遷房屋實(shí)際補(bǔ)償價(jià)格=（6 497.8
-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。
3.分戶土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值
土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值=片區(qū)土地使用權(quán)平均補(bǔ)償價(jià)格
×占地面積=3 754.82×92=345 443元。
4.地上附著物價(jià)格補(bǔ)償費(fèi)
按照重置價(jià)格法對(duì)地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償。
（1）房屋補(bǔ)償。根據(jù)重慶房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，木柱穿逗結(jié)構(gòu)房屋丙級(jí)的重置價(jià)格為120 元/平方米，房屋補(bǔ)償金額=120×65
=7 800元。
?。?）設(shè)施補(bǔ)償。按照重置價(jià)格法，陳××房屋的設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)如表2，為4 243元。
5.裝修補(bǔ)償費(fèi)
根據(jù)前文計(jì)算結(jié)果，裝修補(bǔ)償為5 190元。
6.陳××拆遷補(bǔ)償金額合計(jì)
拆遷補(bǔ)償金額=土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。
?。ㄋ模┰u(píng)估結(jié)果對(duì)比分析
上述兩種不同方法的評(píng)估結(jié)果，陳××的拆遷補(bǔ)償金額相差近21萬(wàn)元。在城市房屋拆遷中，必須平衡開發(fā)商、政府、被拆遷人三者之間的經(jīng)濟(jì)利益，才能真正有效解決拆遷過(guò)程中的矛盾。就房地分離評(píng)估法的結(jié)果而言，該項(xiàng)目的土地使用權(quán)價(jià)值為6 497.8 萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)約為751元/平方米，完全在開發(fā)商可承受的范圍之內(nèi)，而政府也獲取多達(dá)1 258萬(wàn)元的土地出讓金，同時(shí)，被拆遷人也多獲得了將近21萬(wàn)元的補(bǔ)償費(fèi)。因此，從利益的分配角度看，房地分離的拆遷補(bǔ)償計(jì)算方法有效實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商、政府、被拆遷人的利益均衡，充分體現(xiàn)了土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，是一種比較科學(xué)的城市經(jīng)營(yíng)性土地拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估方法。
