一、引言
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的改革，市場(chǎng)得到了有效發(fā)展，逐漸成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其利潤(rùn)也一直高于其他產(chǎn)業(yè)。金融危機(jī)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，因此對(duì)其經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析就變得極為重要。經(jīng)營(yíng)績(jī)效也稱為經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)效果，即企業(yè)某一經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的業(yè)績(jī)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)即是通過特定的評(píng)價(jià)體系，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用一定的方法對(duì)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀合理的分析評(píng)價(jià)。國(guó)外對(duì)于經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)的研究大約始于泰勒的科學(xué)管理理論，在現(xiàn)代公司制度誕生之后，為加強(qiáng)資本所有權(quán)控制和公司內(nèi)部控制，對(duì)于績(jī)效評(píng)價(jià)的研究也逐漸深入。國(guó)外研究的績(jī)效評(píng)價(jià)方法主要有三種模式:財(cái)務(wù)模式，即選擇能代表公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并按照加權(quán)的方式計(jì)算綜合得分，沃爾評(píng)分法就是其中的一個(gè)典型例子；由于資本市場(chǎng)和股東認(rèn)為財(cái)務(wù)指標(biāo)法無法真實(shí)衡量企業(yè)未來能創(chuàng)造的價(jià)值，管理者也認(rèn)為其無法全面評(píng)價(jià)企業(yè)業(yè)績(jī)，因此西方學(xué)者提出價(jià)值模式，即以股東最大化為導(dǎo)向，考慮未來企業(yè)能為股東創(chuàng)造的價(jià)值，該模式中最成熟的當(dāng)屬經(jīng)濟(jì)增加值法；考慮到企業(yè)的其他非財(cái)務(wù)指標(biāo)也會(huì)影響到企業(yè)業(yè)績(jī)，又有學(xué)者提出了績(jī)效評(píng)價(jià)的平衡模式，涵蓋了那些影響企業(yè)績(jī)效的非財(cái)務(wù)指標(biāo)，最典型的就是平衡計(jì)分卡。本文采取實(shí)證的方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行探討將有助于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整自身財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，以期為國(guó)家相關(guān)部門提供參考。
二、研究設(shè)計(jì)
?。ㄒ唬┭芯考僭O(shè) 盈利能力主要評(píng)價(jià)企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，當(dāng)企業(yè)的盈利能力較高時(shí)，說明企業(yè)善于利用資源創(chuàng)造價(jià)值，因此可以提出以下假設(shè)：
假設(shè)1：企業(yè)盈利能力越強(qiáng)，收益質(zhì)量越高
收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)收益是某一會(huì)計(jì)期間賬面收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，但并不表示有實(shí)際現(xiàn)金的凈流入，只有當(dāng)會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流入時(shí)才表明實(shí)際財(cái)富的增加。當(dāng)企業(yè)收現(xiàn)能力較高時(shí)，說明企業(yè)能夠及時(shí)回收現(xiàn)金，將會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)為真實(shí)收入，避免壞賬的產(chǎn)生及資金缺口的出現(xiàn)，因此可以提出以下假設(shè)：
假設(shè)2：收現(xiàn)能力的提高有利于企業(yè)收益質(zhì)量的提高
營(yíng)運(yùn)能力反映了企業(yè)利用現(xiàn)有的資源創(chuàng)造價(jià)值的能力，該比率較高時(shí)說明企業(yè)對(duì)資源的利用效率高，其中一個(gè)重要的方面是對(duì)于賬款的回收速度較快。在分析該指標(biāo)時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮到可能對(duì)于企業(yè)未來的銷量帶來的影響。因此本文提出以下假設(shè)：
假設(shè)3：營(yíng)運(yùn)能力的提高有利于公司短期收益質(zhì)量的提高
成長(zhǎng)能力就是指企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度和成長(zhǎng)趨勢(shì)，高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的企業(yè)不僅要有較高的會(huì)計(jì)盈余，還應(yīng)該有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，只有基于主營(yíng)業(yè)務(wù)才能維持其增長(zhǎng)，如果收益的增長(zhǎng)主要依靠那些非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，這樣的增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，成長(zhǎng)性較差。因此本文提出以下假設(shè)：
假設(shè)4：企業(yè)成長(zhǎng)能力越高，收益質(zhì)量越高
?。ǘ┳兞慷x 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，本文將從經(jīng)營(yíng)績(jī)效的四個(gè)方面分別選取重點(diǎn)指標(biāo)，構(gòu)建財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，較全面地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效可以從四個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)：盈利能力、收現(xiàn)能力、營(yíng)運(yùn)能力和成長(zhǎng)能力。盈利能力主要評(píng)價(jià)企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，如果企業(yè)善于利用資源，則表明經(jīng)營(yíng)績(jī)效好，反之則說明經(jīng)營(yíng)績(jī)效較差。收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)收益是某一會(huì)計(jì)期間賬面收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，但并不表示有實(shí)際現(xiàn)金的凈流入，只有當(dāng)會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流入時(shí)才表明實(shí)際財(cái)富的增加。營(yíng)運(yùn)能力是評(píng)價(jià)企業(yè)資源利用效率的指標(biāo)，如果周轉(zhuǎn)速度較快，則說明企業(yè)能充分利用現(xiàn)有資源為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。成長(zhǎng)能力就是指企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度和成長(zhǎng)趨勢(shì)，高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的企業(yè)不僅要有較高的會(huì)計(jì)盈余，還應(yīng)該有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，只有基于主營(yíng)業(yè)務(wù)才能維持其增長(zhǎng)，如果收益的增長(zhǎng)主要依靠那些非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，這樣的增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，成長(zhǎng)性較差。本文根據(jù)這4大特征設(shè)定8個(gè)反映經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)見表（1）。
?。ㄈ颖具x取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產(chǎn)上市公司2009年的98個(gè)樣本，剔除個(gè)別極端樣本以避免對(duì)結(jié)果的干擾。對(duì)于這98個(gè)樣本分別選取其上述8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來分析這些公司2009年的經(jīng)營(yíng)績(jī)效情況。本文的數(shù)據(jù)均來自于國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)處理采用SPSS和EXCEL軟件。
三、實(shí)證檢驗(yàn)分析
?。ㄒ唬┟枋鲂越y(tǒng)計(jì)從表（2）可以看出不少指標(biāo)的最小值和最大值都相差比較大，說明公司間各指標(biāo)的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標(biāo)來看，公司之間的差異比較大，說明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見并不是所有的房地產(chǎn)公司都有較高的收益，這也可能是因?yàn)樵诮?jīng)歷了2008年的金融危機(jī)后，不少公司還沒完全緩解過來，從而導(dǎo)致了總體收益水平的偏低。從收現(xiàn)能力指標(biāo)來看，公司間的收現(xiàn)水平有較大差距，且總體均值為負(fù)數(shù)，說明房地產(chǎn)公司的收現(xiàn)情況并不樂觀，營(yíng)業(yè)收入不能及時(shí)收回現(xiàn)金。從營(yíng)運(yùn)能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，最高的光華控股甚至達(dá)到了884.43，經(jīng)分析，如此高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是因?yàn)樵摴驹诒ＷC了較高營(yíng)業(yè)收入的情況下很好的控制了應(yīng)收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進(jìn)行控制時(shí)也應(yīng)該考慮該政策對(duì)公司營(yíng)業(yè)收入的影響，要對(duì)減少的營(yíng)業(yè)收入的成本與減少的應(yīng)收賬款的收益之間進(jìn)行權(quán)衡，找到一個(gè)最佳水平。從公司的成長(zhǎng)性來看，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率在公司間差異巨大，其行業(yè)均值也為負(fù)，說明有不少公司未能走出低迷狀態(tài)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比重總體來看，房地產(chǎn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)所占比重較高，可見公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)比較突出，源于主營(yíng)業(yè)務(wù)能為公司帶來高利潤(rùn)。根據(jù)上述描述，從總體上對(duì)2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析，可知營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)（應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率）和成長(zhǎng)能力指標(biāo)（凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率）是影響公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的主要指標(biāo)。
?。ǘ┮蜃臃治鲇捎谠u(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)存在不同程度的相關(guān)性，本文采用因子分析法來評(píng)價(jià)2009年房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。因子分析的基本目的是用少數(shù)幾個(gè)因子去描述多個(gè)變量之間的關(guān)系，其基本思想是把聯(lián)系比較緊密的變量歸為同一個(gè)類別，而不同類別的變量之間的相關(guān)性較低，通過降維將相關(guān)性高的變量聚在一起，基本原理是以相關(guān)性為基礎(chǔ)，從協(xié)方差矩陣或相關(guān)矩陣入手把大部分變異歸結(jié)為少數(shù)幾個(gè)公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運(yùn)用SPSS軟件對(duì)2009年滬深兩市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行處理，如表（3）所示。該表主要驗(yàn)證原有變量是否適合進(jìn)行因子分析。KMO檢驗(yàn)用于研究變量之間的偏相關(guān)性，計(jì)算偏相關(guān)時(shí)由于控制了其他因素的影響，所以會(huì)比簡(jiǎn)單的相關(guān)系數(shù)小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進(jìn)行引子分析。Bartlett球形檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量Sig<0.01，由此否定相關(guān)矩陣為單位陣的零假設(shè)，即認(rèn)為各變量之間存在顯著的相關(guān)性。表（4）給出了每個(gè)變量所解釋的方差及其累計(jì)和。從下表可以看出SPSS軟件主要提取了三個(gè)公因子，第一公因子可以解釋總方差的31.679%，第二公因子可以解釋總方差的20.837%，第三公因子解釋總方差的14.453%，前3個(gè)公共因子所能解釋的累計(jì)方差達(dá)到了將近70%，因此提取這3個(gè)公因子就能較好地解釋原始變量所包含的信息。“提取平方和截入”一欄表述未經(jīng)旋轉(zhuǎn)時(shí)被提取的3個(gè)公共因子各自的方差貢獻(xiàn)信息，最后一欄“旋轉(zhuǎn)平方和截入”表示經(jīng)過旋轉(zhuǎn)后得到的新的公因子的方差貢獻(xiàn)信息，累計(jì)的方差貢獻(xiàn)值不變。表（5）所列示的是8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的旋轉(zhuǎn)成分矩陣，可以看出旋轉(zhuǎn)后每個(gè)公因子上的載荷分配都比較清晰，因此比未旋轉(zhuǎn)時(shí)更容易解釋各個(gè)因子的意義。因子載荷是變量與公共因子的相關(guān)關(guān)系，載荷絕對(duì)值大的因子與它的關(guān)系更為密切，也更能代表這個(gè)變量。因此，第一公因子更能代表每股收益、股東權(quán)益凈利率、資產(chǎn)報(bào)酬率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，屬于盈利性指標(biāo)，第二公因子主要代表營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比率和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比重，屬于收現(xiàn)性和成長(zhǎng)行指標(biāo)，第三公因子則代表了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，屬于營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)?？梢?， 上述3個(gè)公因子能夠解釋大部分的原始信息。根據(jù)提取出來的公共因子得分矩陣可以得出 3 個(gè)公因子的得分公式：F1=0.828X1+0.748X2...+0.037X8，F(xiàn)2=0.099X1+0.126X2+…+0.850X8，F(xiàn)3=-0.199X1+0.167X2...-0.021X8，分別計(jì)算每個(gè)公司上述3個(gè)因子的得分。為了計(jì)算各個(gè)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)分，可對(duì)3個(gè)因子進(jìn)行加權(quán)求和，權(quán)數(shù)為其方差貢獻(xiàn)率，3個(gè)因子的方差貢獻(xiàn)率分別為31.679%、20.837%和14.453%。各個(gè)公司的綜合得分計(jì)算如下：F=31.679％，F(xiàn)1+20.837％F2+14.453％F3。根據(jù)表（6）、表（7）發(fā)現(xiàn)：（1）房地產(chǎn)行業(yè)公司的得分分布相對(duì)平均，各層次均有不少公司分布。得分在10分以上的有23家，這23家公司的經(jīng)營(yíng)狀況總體較好，處于高經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平，且分?jǐn)?shù)越高，經(jīng)營(yíng)績(jī)效越好，這其中在20分以上的有9家，這9家公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效尤為突出。我們將得分在2~10分之間定義為中等水平，在這區(qū)間內(nèi)有39家公司，這些公司的經(jīng)營(yíng)情況處于平均水平。根據(jù)對(duì)計(jì)算結(jié)果的分析，我們發(fā)現(xiàn)萬科位于這一等級(jí)的前幾名，公司的資產(chǎn)報(bào)酬率、營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)增長(zhǎng)率在行業(yè)中排名并不突出，處于行業(yè)中等偏上水平，結(jié)合實(shí)際情況，可能是因?yàn)?008年金融危機(jī)的影響，也不能排除公司存在盈余管理的可能。得分在2分以下的公司有38家，這些公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效則處于較差水平，其中不少公司已經(jīng)是經(jīng)歷了1年甚至2年的虧損，公司經(jīng)營(yíng)情況不太樂觀。 （2）得分最高的公司和得分最低的公司之間相差很大。從表（7）可以看出000546（光華控股）和000558（萊茵置業(yè)）的綜合得分最高，均在100分以上，均屬于高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的公司，在四大評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的指標(biāo)中，這兩個(gè)公司的營(yíng)運(yùn)能力是最高的，特別是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，達(dá)到了800以上，公司的收入都比較高，但應(yīng)收賬款余額卻很小，這從目前來說似乎是公司營(yíng)運(yùn)效率高的表現(xiàn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，高周轉(zhuǎn)率是否合適卻有待商榷。對(duì)于光華控股來說，其營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比重明顯低于行業(yè)平均水平，公司若想在長(zhǎng)期內(nèi)保持較高經(jīng)營(yíng)績(jī)效，應(yīng)努力做好主營(yíng)業(yè)務(wù)，并注重對(duì)現(xiàn)金流回收的控制。得分最低的000656（ST東源）在0分以下，在8個(gè)指標(biāo)中，除凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率外，其他每個(gè)指標(biāo)均處于行業(yè)較差水平，可見該公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況確實(shí)存在較大問題。在得出房地產(chǎn)行業(yè)綜合得分的排名之后，為了深入分析高低經(jīng)營(yíng)績(jī)效公司在不同指標(biāo)之間的差異，本文將對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效前十名的公司和經(jīng)營(yíng)績(jī)效后十名的公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行配對(duì)，利用SPSS軟件配對(duì)樣本T檢驗(yàn)對(duì)其的差異進(jìn)行分析。通過對(duì)房地產(chǎn)公司前十名和后十名的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行配對(duì)檢驗(yàn)得到表（8）。（1）從差值的平均值看，X1、X2、X3、X4、X5、X6、X8這些指標(biāo)上前十名的公司都好于后十名的公司，說明經(jīng)營(yíng)績(jī)效好的的企業(yè)在盈利能力、收現(xiàn)能力和營(yíng)運(yùn)能力方面都優(yōu)于其他公司。而凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率則是經(jīng)營(yíng)績(jī)效差的公司較高，這源于經(jīng)營(yíng)績(jī)效差的公司本身2008年凈利潤(rùn)就較低，因此較容易在2009年形成較高的增長(zhǎng)率。 （2）從顯著性檢驗(yàn)結(jié)果看，股東權(quán)益凈利率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于5%的顯著性水平，表明高低經(jīng)營(yíng)績(jī)效公司在這幾個(gè)指標(biāo)上相差較為顯著，是導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)績(jī)效出現(xiàn)差距的主要原因，營(yíng)運(yùn)能力是影響經(jīng)營(yíng)績(jī)效的最主要指標(biāo)。
四、結(jié)論
對(duì)于經(jīng)營(yíng)績(jī)效來說，最重要的指標(biāo)是盈利能力指標(biāo)，這也是股東最為關(guān)注的指標(biāo)，縱觀2009年房地產(chǎn)公司的盈利情況可以發(fā)現(xiàn)不少公司每股收益和股東權(quán)益凈利率偏低，對(duì)于這些公司來說首要任務(wù)就是增加營(yíng)業(yè)收入控制成本，提高公司利潤(rùn)水平。只有在做大利潤(rùn)的基礎(chǔ)上才能進(jìn)一步擴(kuò)大公司規(guī)模，增強(qiáng)公司實(shí)力?，F(xiàn)金流是公司維持經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，因此對(duì)于每家公司而言都是至關(guān)重要的。2009年不少房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比率較低，甚至為負(fù)值，據(jù)此認(rèn)為這些公司在現(xiàn)金流回收的控制上存在問題，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能獲得及時(shí)的現(xiàn)金流入，嚴(yán)重是將會(huì)影響到公司的正常運(yùn)營(yíng)。在具體實(shí)務(wù)中，公司應(yīng)盡量推遲現(xiàn)金流出，對(duì)于現(xiàn)金流入則要設(shè)計(jì)合理的現(xiàn)金折扣制度和商業(yè)促銷手段加速資金的回籠。經(jīng)過對(duì)上述公司的分析，發(fā)現(xiàn)這些公司在運(yùn)營(yíng)能力上存在很大區(qū)別，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率甚至從0跨度到接近900。控制好應(yīng)收賬款對(duì)于房地產(chǎn)公司很重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司需要不斷大量的現(xiàn)金流入。但是，周轉(zhuǎn)過快也會(huì)存在一些隱患，嚴(yán)格的應(yīng)收賬款回收制度可能會(huì)減小公司的銷售規(guī)模，影響到營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該制定合理的應(yīng)收賬款回收制度，在能夠擴(kuò)大銷售規(guī)模的情況下注重對(duì)應(yīng)收賬款的控制。房地產(chǎn)企業(yè)不能過多的依賴外部環(huán)境諸如政府背景、稅收優(yōu)惠、行業(yè)壟斷、財(cái)政扶持等一些有利因素，而應(yīng)該做好主營(yíng)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力，不斷強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力，注重控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，做好項(xiàng)目前期管理。一些有實(shí)力的企業(yè)可以對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩嘣?jīng)營(yíng)，增加企業(yè)的收益和現(xiàn)金流量。
