自從1998年住房體制改革以來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房價持續(xù)走高。房屋作為關(guān)系國計民生的重要商品，具有消費(fèi)與投資雙重屬性，在我國經(jīng)濟(jì)騰飛過程中起的作用也顯得尤為重要。因此，許多地方政府依賴于房地產(chǎn)的繁榮程度來提高地方政績，以此推動的持續(xù)增長的房價給居民的正常生活帶來巨大壓力。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示2003-2008年六年間，大中城市房屋銷售價格分別較上年上漲了4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%和6.5%，2009年增長率有所下降，為1.5%，而到了2010年，又回升為6.4%。
為此，很多學(xué)者對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了各種層面的探討，運(yùn)用不同的方法對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析并對其趨勢進(jìn)行了預(yù)測。
一、房產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與趨勢預(yù)測
不同學(xué)者對房產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與趨勢預(yù)測的側(cè)重點(diǎn)各有不同，方法也各有千秋，這些方法對其他學(xué)者研究房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢有很大的啟發(fā)意義。
劉紀(jì)學(xué)、汪成豪（2010）提出：由于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還不明朗，宏觀政策還有不確定性，房地產(chǎn)市場走勢仍存在不少變數(shù)。文章從市場供需角度出發(fā)，篩選了居民購房能力、土地供給制度、通貨膨脹預(yù)期、上游產(chǎn)品價格、宏觀調(diào)控政策以及城市化新趨勢等影響2010年房地產(chǎn)市場的主要因素，并加以分析。通過對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的分析以及模型測算，得出2010年我國房價基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資和供給較快增長的結(jié)論。同時，在文章的最后，作者從“完善房地產(chǎn)市場管理機(jī)制”、“改進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控手段”及“遏制投機(jī)和防范房價泡沫”等方面給出了一系列比較切實可行的政策調(diào)控建議。
尹伯成（2010）首先分析了樓市過熱對社會可能產(chǎn)生的負(fù)面影響以及造成這種過熱現(xiàn)象的深層原因。他認(rèn)為未來房市的走勢短期內(nèi)取決于兩大因素：一是政策調(diào)控，二是通脹預(yù)期。從目前情況看，2010年可能出現(xiàn)比較溫和的也許不超過5%的通貨膨脹。由于樓市調(diào)控方向?qū)︻^，政策力度不小，責(zé)任相當(dāng)明確，預(yù)期房市走勢年內(nèi)會比較平穩(wěn)，還很可能出現(xiàn)穩(wěn)中有調(diào)的局面。然而由于大量人口進(jìn)入城市對住房產(chǎn)生巨大需求，因此中長期來看，房價還將趨于上漲。
柳冬、王雯�（2009）首先根據(jù)國內(nèi)外各種研究，分析出kalman濾波方法對房價趨勢預(yù)測的精度最高。隨后他們結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)問題，應(yīng)用多因素回歸、狀態(tài)空間模型及Kalman濾波等方法，對我國房地產(chǎn)價格走勢進(jìn)行預(yù)測；進(jìn)而通過對房地產(chǎn)價格波動影響因素和時變性分析，得出對全國房地產(chǎn)市場走勢的預(yù)期。由于金融危機(jī)后宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性增大，他們認(rèn)為，2009年中期全國房地產(chǎn)價格指數(shù)將保持震蕩下行趨勢，全國房地產(chǎn)市場整體依然趨冷，本輪市場回調(diào)底部尚不明朗。而實際上2009年房屋銷售價格指數(shù)相對較低，與作者的預(yù)測在一定程度上比較接近。
于洪芹、王美露、周思遠(yuǎn)（2010）用聚類分析的方法對城市房地產(chǎn)市場價格趨勢進(jìn)行預(yù)測。運(yùn)用房價水平、人均GDP、平均工資水平、人均可支配收入、人均消費(fèi)支出和CPI指數(shù)六個指標(biāo)進(jìn)行實證分析，將這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較為接近的城市歸為一類。用SPSS完成運(yùn)算步驟給出聚類分析結(jié)果，將我國大中城市分為四組，分別進(jìn)行現(xiàn)狀分析并預(yù)測同組城市的房產(chǎn)市場走勢。
二、房價、經(jīng)濟(jì)與政策
隨著樓市發(fā)展日趨異常，政府揮動了宏觀調(diào)控的大棒，試圖將房價穩(wěn)定在經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展所能承受的范圍內(nèi)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房價是如何變化的？兩者之間的相互作用機(jī)制究竟如何？政府又會出臺哪些政策對樓市進(jìn)行干預(yù)？針對這些疑問，國內(nèi)與國外都有相關(guān)研究。
John M・Quigley（1999）將注意力集中在兩個方面來研究房地產(chǎn)市場以及實體經(jīng)濟(jì)。即：實體經(jīng)濟(jì)中的基本面因素能夠預(yù)測房產(chǎn)趨勢嗎？房產(chǎn)市場的外源趨勢能夠影響實體經(jīng)濟(jì)基本面嗎？對于第一個問題，他認(rèn)為經(jīng)濟(jì)基本面無法很好地解釋大部分房產(chǎn)價格的短期變化。而對于第二個問題，他并未給出一個明確答復(fù)，留下一個較有爭議的話題，他認(rèn)為，20世紀(jì)90年代后期，亞洲房地產(chǎn)市場的泡沫對國家及區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件也產(chǎn)生了實質(zhì)性的影響。
李炎犖（2010）分別從計量與實驗經(jīng)濟(jì)學(xué)角度探討房產(chǎn)價格。在計量方面，作者從供需平衡角度設(shè)定變量，通過檢驗變量之間的線性相關(guān)性，不斷篩選剔除多余變量，使得最終模型中只包含可支配收入與一個虛擬變量，得出了較為可靠的實證檢驗結(jié)果，表明居民可支配收入每上升1%將導(dǎo)致商品房單價上漲0.51%。在實驗經(jīng)濟(jì)學(xué)方面，作者分別設(shè)置“真實繁榮”與“虛假繁榮”兩個場景，模擬開發(fā)商與居民消費(fèi)者之間的博弈收益矩陣，得出不同經(jīng)濟(jì)狀況下兩者的均衡行動策略。然而，不管是從計量還是實驗經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者都應(yīng)當(dāng)理性地對房地產(chǎn)市場作出正確的判斷和決策。
傅東平（2010）分析了中國當(dāng)前房價不斷走高的原因，特別強(qiáng)調(diào)了超寬松的貨幣政策、房產(chǎn)市場供需失衡、通脹預(yù)期、以及土地財政政策四個方面。作者認(rèn)為超寬松的貨幣政策是房價不斷走高的直接原因，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求是房價不斷走高的根本原因，通脹預(yù)期是間接原因，而土地財政則是制度原因。高房價導(dǎo)致中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡更加嚴(yán)重、加大了金融風(fēng)險、降低了居民消費(fèi)能力、影響收入再分配、降低經(jīng)濟(jì)效率、加大貧富差距等。政府應(yīng)成為住房的主要供應(yīng)者，并且改革目前單一的住房供應(yīng)體系、抑制房產(chǎn)市場的過度投機(jī)。
范可美（2010）分析了近年來的一系列房產(chǎn)市場調(diào)控措施出臺后房價缺越調(diào)越高的現(xiàn)象，指出這次房地產(chǎn)新政，主要是針對房地產(chǎn)市場當(dāng)前的形勢出臺的中短期政策，雖然見效快，但不能從根本上解決房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題。盡快推進(jìn)土地制度、財政體制、房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制才是治本之策。
三、房價的諸多影響因素
宏觀調(diào)控目標(biāo)與現(xiàn)實之間的差距使人們越來越想清晰地了解影響房價的直接因素。諸多文獻(xiàn)都涉及到對房價影響因素的研究，各位學(xué)者的分析涵蓋了影響房價的方方面面，各種影響因子也被陸續(xù)挖掘出來。
Norman Miller和Liang Peng（2006）運(yùn)用MSA水平的數(shù)據(jù),以及面板VAR模型,分析了單親家庭房產(chǎn)增值的動態(tài)決定因素及其波動性的影響因素。他們發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)升值率方面的外生增長會擴(kuò)大這種波動性,這反映了人口增長率的變化，并且是序列相關(guān)的。此外,波動性上的外生增長促進(jìn)了房產(chǎn)升值率,減少個人收入增長率并對人口增長率產(chǎn)生影響。他們的分析對MSA房地產(chǎn)市場的異質(zhì)性表現(xiàn)也提供了強(qiáng)有力的證據(jù)。
蔣立紅和高霞（2007）指出：代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平、單位面積土地投入、城市區(qū)位和城市環(huán)境等側(cè)面的職工平均工資、單位面積固定資產(chǎn)投資、人均鋪裝道路面積、距海岸線的距離、通過城市的國道數(shù)量、建成區(qū)綠化覆蓋率這6個因素是影響城市住宅價格水平的主要因素?？梢灶A(yù)期,當(dāng)一個城市的這些因素發(fā)生相對變化和絕對變化的時候,城市的住宅價格水平必然會發(fā)生相應(yīng)的變化。陽光充足、水資源豐富、交通便捷的近海地區(qū)城市的商品住宅價格變動幅度會由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加、區(qū)位條件進(jìn)一步優(yōu)化、投入加大等各種條件的較大變化而高于其他城市。
杜洪（2010）認(rèn)為影響房價的幾個比較重要的因素分別為GDP、價格預(yù)期、城市人口密度、可支配收入、CPI和貸款利率。立足天津視角，通過實證分析及模型檢驗，證實這些因素對房價都有著顯著影響。并根據(jù)研究結(jié)論，提出以下四點(diǎn)政策建議：對房地產(chǎn)市場要控制總量，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)；提高人均收入水平，擴(kuò)大就業(yè)，解決住房難問題；改革利率決定機(jī)制，并最終實現(xiàn)利率市場化，使利率真正發(fā)揮作用；引導(dǎo)公眾確立正確的價格預(yù)期，加大對房價的管制力度。
王春溪和郄曉和（2009）從政府、開發(fā)商及購房者三個角度，對政府的土地政策、金融政策、稅收政策，開發(fā)商的開發(fā)成本、供給關(guān)系、市場預(yù)期以及購房者的需求彈性、可支配收入等八個影響房地產(chǎn)價格的因素進(jìn)行分析，提出使房價理性回歸的途徑和相關(guān)建議。
李晨（2010）以中國15個大中城市為研究對象，選取影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要指標(biāo)，利用統(tǒng)計軟件SPSS17.0對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，篩選出四個代表性指標(biāo)：F1經(jīng)濟(jì)因子，F(xiàn)2房地產(chǎn)因子，F(xiàn)3交通環(huán)境因子，F(xiàn)4預(yù)期因子，并通過計算因子得分，分析影響中國各地區(qū)房地產(chǎn)價格的重要因素，并提出相關(guān)建議和措施。
況偉大（2009）探討了目前房地產(chǎn)市場頗有爭議的一個問題：物業(yè)稅對房價到底有何影響。作者在分析住房特性基礎(chǔ)上,通過構(gòu)建消費(fèi)者―開發(fā)商模型和投資者―開發(fā)商模型,說明了物業(yè)稅對房價的影響。本文理論模型表明,在其他條件不變時,開征物業(yè)稅將導(dǎo)致房價下降。文章利用1996―2006年中國30個省份的面板數(shù)據(jù)對文章的理論模型進(jìn)行了經(jīng)驗檢驗。實證檢驗結(jié)果驗證了文章所提出的基本命題。實證結(jié)果表明,對全國和東部而言,開征物業(yè)稅能有效起到抑制房價上漲作用,但物業(yè)稅對中西部作用效果不明顯。此外,利率政策效果要大于物業(yè)稅。因此,政策制定者應(yīng)因地制宜地運(yùn)用物業(yè)稅和利率政策。
何雄（2009）從對住宅價格的非理性變動引起的危害分析入手,全面介紹了住宅價格理論研究的七大理論模型（分別是靜態(tài)供求價格模型、DUST模型、動態(tài)供求價格模型＆蛛網(wǎng)模型、非均衡價格模型、四象限模型、三部門模型及空間分布模型）,簡要分析了七大模型的適用范圍和局限性,并指出了房地產(chǎn)價格的形成是宏觀經(jīng)濟(jì)變量、微觀經(jīng)濟(jì)變量、經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素共同作用的結(jié)果。
四、預(yù)期對房價的影響
影響房價的因素種類繁多，學(xué)者們都試圖找出其中最具影響力的因子，以期對房價的變動進(jìn)行實質(zhì)性的分析與預(yù)測。其中，基于預(yù)期理論形成的分析方法越來越受到重視。進(jìn)行相關(guān)研究的學(xué)者們認(rèn)為，在由人參與并主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)市場中，人們對未來的預(yù)期對市場中各種產(chǎn)品的定價起到了決定性的作用。而房地產(chǎn)作為具有投資與消費(fèi)雙重屬性的特殊產(chǎn)品，它的價格尤為容易受到人們預(yù)期的影響。
Jim Clayton（1996）得出一個具有前瞻性的理性預(yù)期房價模型并且實證檢驗了其在房地產(chǎn)市場中對房價短期波動的解釋能力。該模型還未能充分地捕捉在兩次房地產(chǎn)繁榮時期的房價動態(tài),但在波動性較少的時期能夠良好地追蹤房價，表明在房產(chǎn)價格周期中房價可能會暫時偏離基本價值。
師立新、任志勝（2009）指出房價的幾個主要的影響因素有：心理預(yù)期因素、土地因素、需求因素、經(jīng)濟(jì)杠桿因素（租金因素、利率因素、匯率因素）、通貨膨脹因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、財政收支狀況、投資渠道及收益水平等。而這其中最重要因素之一就是心理預(yù)期，它與其他因素之間相互作用、相互影響，最終會對房地產(chǎn)市場需求以及房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。作者分別從供給需求角度及正常心理預(yù)期和非正常心理預(yù)期角度分析了心理預(yù)期對房價的影響，給出了引導(dǎo)百姓對房價心理預(yù)期趨于理性化的幾個政策建議。
鄭思齊、王寅嘯（2007）通過將預(yù)期因素引入住房需求方程,考察了居民對房價上漲的預(yù)期是否會放大住房需求。成都市的調(diào)研數(shù)據(jù)所作的實證研究顯示,在控制其他因素不變的情況下,如果居民預(yù)期未來一年內(nèi)房價會繼續(xù)上漲, 其住房需求會提升9.6%?；趯嵶C結(jié)論,文章深入分析了預(yù)期和房價的互動作用機(jī)理,并提出了培育合理預(yù)期的相關(guān)政策建議,特別是政府在向市場提供信息公共品,幫助市場中的各個參與主體形成理性的預(yù)期和行為動機(jī)方面應(yīng)發(fā)揮的作用。
唐亮（2007）從理性預(yù)期的角度，在理論上分別分析了政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商這三者與消費(fèi)者市場預(yù)期之間的聯(lián)動關(guān)系。文章主要的研究點(diǎn)在于影響消費(fèi)者理性預(yù)期的因素及其與消費(fèi)者理性預(yù)期的關(guān)系。并給出了如何正確引導(dǎo)消費(fèi)者市場預(yù)期的幾點(diǎn)建議。
況偉大（2010）發(fā)表了一篇比較深入分析預(yù)期與房價關(guān)系的文章。作者從供給需求的角度建立房地產(chǎn)市場價格模型，同時考慮了理性預(yù)期及適應(yīng)性預(yù)期兩種情況下需求函數(shù)的形式，并得出了房價的均衡方程。文章得出了幾點(diǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)論：下期房價增加越大，本期房價增加越大；當(dāng)消費(fèi)性需求占主導(dǎo)時：上期房價增加越大，本期房價越高，一方面將增加本期供給，另一方面將減少本期消費(fèi)性需求，從而使本期房價增幅減??；當(dāng)投機(jī)性需求占主導(dǎo)時：上期房價增加越大，本期房價越高，一方面將增加本期供給，另一方面將增加本期需求，但供給缺乏彈性，導(dǎo)致本期房價增幅越大。結(jié)論表明，預(yù)期及其投機(jī)對中國城市房價波動都具有較強(qiáng)解釋力。
謝彬（2008）提到理性預(yù)期對房價影響時提出：在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)商品的價格主要是由供求關(guān)系決定的，成本往往不起決定性作用，而理性預(yù)期也是影響房價的重要因素，主要體現(xiàn)在影響房地產(chǎn)市場的供求，使房價在短期的波動程度加劇。從消費(fèi)者角度來看，由于“買漲不買跌”的心理作用，當(dāng)預(yù)期房價上漲時，多數(shù)消費(fèi)者會提前買房，使需求量突然大增，又由于供給的滯后性，價格迅速上漲；當(dāng)預(yù)期下跌時，投資者觀望并開始售房，二手房供給也增多，消費(fèi)者會推遲購房計劃，市場需求萎縮，使房價回落。因此，消費(fèi)者的心理預(yù)期會顯著地放大或縮小當(dāng)前的市場需求，從而影響房價。
荊寶潔（2008）在一篇報道中引用瑞士信貸第一波士頓董事總經(jīng)理兼亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬的話“今天的房地產(chǎn)市場與六個月前相比，最大的變化不是房地產(chǎn)新政，不是發(fā)展商心態(tài)，而是市場由賣方主導(dǎo)轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)，消費(fèi)者的價格預(yù)期成為市場走向的關(guān)鍵。房價只漲不跌的神話已被徹底打破，持幣待購成為普遍行為”來說明消費(fèi)者預(yù)期對房價的重要影響。
李飛（2008）也從需求與供給的角度分別分析了預(yù)期對房價的影響。其中他將需求分為自住需求、投機(jī)需求與投資需求。而在供給方面，在開發(fā)商對房價持有上漲預(yù)期的情形下，預(yù)期將從兩個方面影響房價。一方面房地產(chǎn)商為逐利競相通過土地拍賣市場高價拿地，造成地價節(jié)節(jié)攀升，地價上升，房價自然也就上漲；另一方面，既然預(yù)期房價看漲，開發(fā)商可以在拿到地后等到一定時機(jī)再開發(fā)，或是建房后暫不銷售以期獲得更大利潤，如此以來，囤地、捂盤惜售等情況也就出現(xiàn)了。這對房價高漲起到了推波助瀾的作用。
王來福（2008）結(jié)合中國房地產(chǎn)市場的典型事實,通過建立一個完全信息動態(tài)博弈模型與實證研究,分析了公眾預(yù)期對經(jīng)濟(jì)政策效果的影響。文章的結(jié)論表明,由于政策效果的事前不可觀測與事后執(zhí)行當(dāng)中的逆轉(zhuǎn),房地產(chǎn)調(diào)控政策成為不可置信的承諾;在社會公眾理性預(yù)期的基礎(chǔ)上,政策承諾的不可信導(dǎo)致調(diào)控政策失效;預(yù)期與政策承諾的不可信是房價的Granger因,且三者之間存在長期的均衡關(guān)系,預(yù)期與政策承諾的不可置信性對房地產(chǎn)價格有著長期的正向動態(tài)影響,且隨著時間的推移其影響逐漸增加。
五、房產(chǎn)市場研究的前景
（一）分析指標(biāo)的選擇趨勢
對房地產(chǎn)市場的研究已日趨成熟，各項研究的切入點(diǎn)以及研究方法都有所不同，各有所長，為后續(xù)研究者進(jìn)行跟進(jìn)研究打下了良好的基礎(chǔ)。由于房產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的特殊關(guān)系，筆者以為，在進(jìn)行房產(chǎn)市場研究中選取指標(biāo)時，不妨將更多的目光放在能夠直接反映房產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)或居民影響的層面上來。例如房價收入比，作為結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與居民收入狀況的綜合性指標(biāo)，反映了居民購房真實壓力，在判斷房產(chǎn)市場過熱程度上有著較為充分的說服力。隨著房產(chǎn)市場研究的逐漸深入，可以預(yù)見，會有越來越多諸如此類的指標(biāo)被挖掘出來，而這些指標(biāo)都將有一個通性，就是將房產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況相結(jié)合，從而對房產(chǎn)市場發(fā)展的健康程度作出更精確的度量。
（二）影響因素的研究趨勢
市場是由人參與運(yùn)作的。離開了人，市場也就不復(fù)存在。因此，人的心理狀況也就對市場中各類產(chǎn)品的定價起到了至關(guān)重要甚至決定性的作用。目前，預(yù)期理論在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)用逐漸引起關(guān)注。許多學(xué)者基于預(yù)期理論解釋了多數(shù)房產(chǎn)市場中的波動怪象。而基于預(yù)期因素所分析出的房價變動趨勢與現(xiàn)實狀況切合度較高。筆者認(rèn)為，基于預(yù)期理論的研究方法在房地產(chǎn)研究中成效顯著，將會有更多的研究聚焦于對人們心理狀況的分析與判斷。如何將表達(dá)人們心理狀況的因素公式化、數(shù)量化以精確地計量其對房地產(chǎn)市場的影響方向及影響程度尚有很大的發(fā)掘空間。在此方向深入下去能夠深刻地揭示房產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢及一般規(guī)律，為政府宏觀調(diào)控提供更為有力的證據(jù)及建議，從而引導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場更為健康有效運(yùn)轉(zhuǎn)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會公平公正及和諧發(fā)展。
