2011年1月27日，上海市人民政府和重慶市人民政府先后發(fā)布了對部分個人住房征收房產(chǎn)稅的暫行辦法，規(guī)定對部分非營業(yè)性居民住房征收房產(chǎn)稅，并就征稅范圍、征收對象、納稅人、計稅依據(jù)、稅率以及計算方法等作出規(guī)定。
上海市、重慶市開始對個人住房開征房產(chǎn)稅，標志著我國房產(chǎn)稅改革的開始。
經(jīng)過一年的時間，盡管兩個試點房產(chǎn)稅改革的正面效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，例如相比改革前稅收收入有所增加，對高檔住宅以及投資投機需求起到一定遏制作用等，但更多的是暴露出一些問題：
首先，房產(chǎn)稅法律修訂工作滯后，當前房產(chǎn)稅改革僅憑兩試點政府發(fā)布的暫行辦法予以支持，因其法律效力有限，無法進一步推動房產(chǎn)稅的改革。
其次，在計稅依據(jù)上，仍以房產(chǎn)交易價格為依據(jù)，而未采用房產(chǎn)評估價值為依據(jù)。這就使得當前房產(chǎn)稅仍無法反映房產(chǎn)的真實價值，也無法反映城市建設(shè)和地方政府提供的公共服務(wù)對房產(chǎn)升值所起到的作用。當然這也與當前房產(chǎn)登記制度和評估體系不完善，評估隊伍尚未建立，評估方法尚未出臺有關(guān)，需進一步建立和完善與房產(chǎn)稅相關(guān)的配套制度。
最后，兩試點的代表性有限。上海市和重慶市作為東部省市和西部省市的代表，其在房產(chǎn)稅制改革上的嘗試無疑對這兩個區(qū)域內(nèi)的其他省市帶來很大的啟示，然而對于其他地區(qū)，例如中部欠發(fā)達省市，其代表性相對較弱。下一步房產(chǎn)稅改革面臨著在全國范圍內(nèi)擴大試點范圍，如何讓試點更具有代表性、更能夠反映我國各區(qū)域特點，是應(yīng)該予以考慮的。
一、推動房產(chǎn)稅相關(guān)法律的修訂工作
隨著房產(chǎn)稅改革的深入，相關(guān)的法律修訂工作也應(yīng)提上日程。
從本質(zhì)上講，稅收是納稅人用其財產(chǎn)換取政府所提供的公共產(chǎn)品和服務(wù)的一個過程，在此過程中，兩個主體的行為應(yīng)當建立在法制的基礎(chǔ)上，稅收的各種要素應(yīng)在相關(guān)法律中明文規(guī)定。
當前，上海市和重慶市向個人住房征收房產(chǎn)稅所依據(jù)的是兩個“暫行辦法”，由當?shù)厝嗣裾l(fā)布的。然而在國務(wù)院頒布施行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定，對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。這種不一致很可能使納稅人對地方政府出臺的辦法的法律規(guī)范性產(chǎn)生質(zhì)疑，認為自身的權(quán)利未得到保障甚至受到侵犯，進而對這一稅收產(chǎn)生厭惡感，排斥征收工作的進行，最終可能會導致偷逃稅款甚至抗稅等行為的產(chǎn)生。為避免上述情況的發(fā)生，房產(chǎn)稅的征收必須經(jīng)過嚴密的立法程序，由全國人民代表大會及其常務(wù)委員會行使權(quán)力，對相關(guān)法律進行修訂。
房產(chǎn)稅的改革盡管已是大勢所趨，但因為涉及到廣大納稅者的利益，且稅收作為國家獲取納稅人財產(chǎn)的手段強調(diào)嚴格的稅收法定，所以首先應(yīng)完成相應(yīng)的法律修訂工作。當前我國已經(jīng)在上海重慶此類房地產(chǎn)經(jīng)驗較為成熟的地區(qū)進行了試點，應(yīng)該根據(jù)試點經(jīng)驗進行相關(guān)法條的研究，以便進行法律修訂工作。法律修訂后，行政機關(guān)擁有了相應(yīng)的執(zhí)法權(quán)力，同時納稅人的基本權(quán)利也能得到應(yīng)有的尊重和保護，從而減少稅收不遵從現(xiàn)象的發(fā)生，推動房產(chǎn)稅的進一步改革。
二、建立起完整的評估體系
作為房產(chǎn)稅改革中重要的一環(huán)，房產(chǎn)價值評估實際體現(xiàn)了房產(chǎn)稅的本質(zhì)：房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，作為財產(chǎn)有其自身的價值，這一價值有時并不能從其交易價格中真實反映出來，需要通過評估對其價值進行測量；房產(chǎn)的價值不是一成不變的，而是隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，隨著地方政府提供的公共服務(wù)水平提高逐步上升的，而房產(chǎn)的交易價格只能反映其在交易時點的價值，無法反映交易時點后增值的那部分價值。
因此使用房產(chǎn)評估價值能夠保證對房產(chǎn)應(yīng)稅市場價值的充分估價，避免因市場價值的低估而導致的稅收流失。由于房地產(chǎn)評估價值具有這一特性，各國房產(chǎn)稅征收的趨勢都是以房地產(chǎn)的市場評估價值作為計稅依據(jù)。
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要采用房地產(chǎn)交易價格作為計稅依據(jù)，盡管房產(chǎn)稅改革已經(jīng)開始，但由于不具備房產(chǎn)評估價值的使用條件，仍無法以評估價值代替交易價格。
因此，完善房產(chǎn)稅評估體系是房產(chǎn)稅改革過程中不可或缺的重要步驟，建立完善的評估體系是十分必要的。
評估體系的建立應(yīng)從以下幾個方面進行：
1.計稅依據(jù)的選取。房產(chǎn)稅從本質(zhì)上說，是一種財產(chǎn)稅，作為財產(chǎn)稅，應(yīng)以其課稅對象的價值為計稅依據(jù)，因此房產(chǎn)稅應(yīng)以房產(chǎn)的實際價值課稅。而房產(chǎn)的價值有多種體現(xiàn)形式，一是房產(chǎn)的評估價值，多以在一定時期內(nèi)同類房產(chǎn)的價格為依據(jù)進行系數(shù)修正后得出；二是房產(chǎn)的原值，即房產(chǎn)的歷史交易價格；三是房產(chǎn)的重置價值，即重建同樣的房產(chǎn)所需支付的成本。其中，房產(chǎn)評估價值由于是在估價時點參考多個樣本后得出，能夠反映出房產(chǎn)的真實價值以及外界因素導致的價值變動，更適宜成為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
然而，在當前由于評估機構(gòu)尚未設(shè)立，評估隊伍還未組建，具體的評估方法沒有出臺，評估所依靠的信息系統(tǒng)也沒有建立，因此由當前的以交易價格為計稅依據(jù)直接變?yōu)橐栽u估價值為計稅依據(jù)是不現(xiàn)實的，而應(yīng)該通過過渡逐步實現(xiàn)：在過渡期內(nèi)，仍采用房屋交易價格計算應(yīng)納稅額，同時進行價值評估的準備工作，并在此基礎(chǔ)上進行模擬評估；條件具備后，借助模擬評估中取得的經(jīng)驗，全面推廣使用房產(chǎn)價值評估計算應(yīng)納稅額。
2.評估方法的選擇。在房地產(chǎn)評估領(lǐng)域內(nèi)，目前采用較多的有三種評估方法，即市場比較法、成本法和收益法。此處應(yīng)以市場比較法為主進行評估，特別是在住宅領(lǐng)域。住宅價值總量占全國房地產(chǎn)價值總量很大的部分，擁有十分龐大的交易樣本，且這些樣本的信息儲備完善、獲得容易，從而能夠使市場比較法準確地反映待估房產(chǎn)的真實價值。
在具體操作方法上，考慮到評估對象較多，若采用針對個別對象進行人工評估的方法，會加大評估成本，延長評估周期，且在登門評估的過程中也會受到人為因素的干擾，影響評估效果。因此應(yīng)運用計算機系統(tǒng)對大量住宅進行批量評估，具體操作過程分為四個階段：（1）將整個待評估轄區(qū)分為不同的區(qū)域；（2）通過普查，對每一區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)信息進行采集，包括房產(chǎn)區(qū)位、面積、結(jié)構(gòu)、價格、建成年代、裝修情況、產(chǎn)權(quán)類型、折舊情況等信息，并將所有信息進行整理存儲在相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫中；（3）搜集本地市場交易信息，如不同房產(chǎn)價格及其相關(guān)信息，運用市場比較法建立估價模型；（4）根據(jù)區(qū)位、材料、面積及折舊情況等信息確定待估房產(chǎn)的修正系數(shù)，并將其輸入系統(tǒng)中得到相應(yīng)的評估值。
目前，國內(nèi)已有多個城市設(shè)計開發(fā)了房地產(chǎn)評稅系統(tǒng)，這一系統(tǒng)為房地產(chǎn)的批量評估提供了技術(shù)支持和經(jīng)驗借鑒。
3.評估機構(gòu)的設(shè)立。為確保房產(chǎn)稅征收工作的順利進行，必須建立專門的評估機構(gòu)，配備專業(yè)的評估人員。
在實際操作中，價值評估機構(gòu)應(yīng)該設(shè)置房地產(chǎn)管理部門而不是稅務(wù)部門，這是因為：一方面，房地產(chǎn)管理部門在之前的工作中儲備了大量的房地產(chǎn)信息，由其進行評估工作，一則可以充分利用現(xiàn)有的資料，二則不需要進行資料的交接或者建立復雜的信息共享系統(tǒng)；另一方面，從國外先進經(jīng)驗中可以發(fā)現(xiàn)，借助于評估工作與征收工作的分離，能夠使評估結(jié)果更加客觀準確，從而提高房地產(chǎn)稅收征收的效率。
4.評估隊伍的建設(shè)。盡管在評估環(huán)節(jié)采用了計算機批量評估的方法，但是在搜集信息、建立系統(tǒng)的時候，會涉及到房產(chǎn)的造價、折舊程度、區(qū)位、結(jié)構(gòu)、功能等因素，需要專業(yè)的評估人員進行分析與統(tǒng)計。因此，房產(chǎn)評估隊伍的建設(shè)關(guān)系到評估結(jié)果的客觀性、準確性。為了保證房產(chǎn)稅的順利開征，房產(chǎn)評估工作可以分兩個階段：第一階段，由于當前沒有專業(yè)的評估師隊伍，因此應(yīng)委托社會中介機構(gòu)進行評估工作，由房地產(chǎn)管理部門對中介機構(gòu)的工作進行監(jiān)督。第二階段，由房地產(chǎn)管理部門招聘培養(yǎng)專業(yè)人才，建立房產(chǎn)評估隊伍，逐步接手房產(chǎn)價值評估工作。
之所以由政府部門組建評估隊伍進行評估，而不完全使用社會中介機構(gòu)，是因為在評估行業(yè)中，社會中介機構(gòu)的傭金按評估價值的一定比例收取，中介機構(gòu)可能會為獲得高額傭金而高估房產(chǎn)價值，造成評估價值的失真。
5.評估周期的確立。由于房產(chǎn)的價值會受經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)以及公共服務(wù)水平等影響而發(fā)生變動，因此應(yīng)不斷地對房產(chǎn)價值進行重新評估，以反映其真實價值。這就涉及到房產(chǎn)評估周期的確立。
評估周期的確立過程要考慮兩個問題：
（1）周期的長短?？紤]到經(jīng)濟波動及通貨膨脹等因素對房產(chǎn)價值的影響，評估周期如果定得太長，無法及時反映市場變化，導致價值評估結(jié)果失真。而評估周期定的太短，則會加大評估難度、提高評估成本。
（2）周期的原則性和靈活性。評估周期應(yīng)該根據(jù)國家的發(fā)展情況和調(diào)控需要設(shè)計在一個固定的范圍內(nèi)，而不能隨意設(shè)置。但同時由于不同地區(qū)之間發(fā)展程度不同，轄區(qū)內(nèi)情況有差異，所以不適合統(tǒng)一評估周期。因此，在評估周期的確立上，應(yīng)堅持原則性和靈活性的統(tǒng)一，即由中央政府設(shè)定評估周期的選擇范圍，而由地方政府根據(jù)自身情況確立轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)稅的評估周期。
三、增加試點數(shù)量，增強試點代表性
在下一步繼續(xù)推進房產(chǎn)稅改革的過程中，無論是從樣本容量還是從樣本代表性角度考慮，都應(yīng)擴大試點的范圍，增加試點的數(shù)量。另外還需考慮試點城市的代表性問題。當前，上海市和重慶市兩試點，盡管從地理位置上分別代表了沿海省市和內(nèi)陸省市，具有較強的代表性，但從國家發(fā)展戰(zhàn)略層面上看，這兩個試點只代表了東部省市和西部省市，而對于中部欠發(fā)達省市的代表性較弱，因此有必要在這一范圍內(nèi)選取一個新的試點。這一新試點的選取首先在經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況以及城鎮(zhèn)居民居住水準等方面具有代表性；其次，具有房產(chǎn)稅改革所需要的條件。通過這一新試點的選取，能夠摸索在中部省市征收房產(chǎn)稅的方式方法，考察其帶來的影響，并可以借此在當前房產(chǎn)稅試點基礎(chǔ)上總結(jié)不足，繼續(xù)深化改革，包括將征收范圍擴大到普通居民住宅，摸索房產(chǎn)價值評估系統(tǒng)的建立模式等。
四、結(jié)論
對于正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌中的我國而言，房產(chǎn)稅的完善是促進公共財政體制建設(shè)和推進房地產(chǎn)健康有序發(fā)展的良好契機。然而房產(chǎn)稅改革運行一年后當前立法滯后、評估體系建設(shè)緩慢等一系列問題的暴露說明，只有在改革試行過程中逐步解決此類問題，改革才能繼續(xù)深化。
