房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)著項(xiàng)目建設(shè)和價(jià)值創(chuàng)造的多重使命，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)、增加收益具有積極的意義。企業(yè)應(yīng)運(yùn)用前瞻性的方法，推動(dòng)財(cái)務(wù)管理工作步入良性循環(huán)的發(fā)展軌道。
一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況
房地產(chǎn)市場(chǎng)興起以來為國(guó)家創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)也使人們的居住條件得到了前所未有的改善。但是任何一個(gè)新興的行業(yè)都需要經(jīng)過由不成熟向成熟的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在經(jīng)歷洗牌分化。經(jīng)過金融危機(jī)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的考驗(yàn)，企業(yè)逐漸完善經(jīng)營(yíng)管理，行業(yè)市場(chǎng)秩序日益規(guī)范。而且在行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則方面，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的頒布實(shí)施也具有鮮明的時(shí)代特征，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理將更加走向規(guī)范。今后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將在深化改革的進(jìn)程中不斷向成熟方向邁進(jìn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作存在的主要問題
在行業(yè)逐步發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作仍然存在多方面的問題需要改進(jìn)：
(一)企業(yè)資金鏈管理不足
資金可以說是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的“血液”，企業(yè)從開展可行性調(diào)研、征地開始，到完成拆遷，進(jìn)入開工建設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目至竣工之日必須經(jīng)過較長(zhǎng)的時(shí)間周期，對(duì)資金鏈有嚴(yán)格的要求。金融危機(jī)期間，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都面臨資金鏈斷裂的危機(jī)，財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)不靈，建設(shè)幾乎停滯，而且產(chǎn)品銷售價(jià)格也持續(xù)下滑。目前，不少企業(yè)自有資金、流動(dòng)資金的比例很低，同樣會(huì)造成項(xiàng)目建設(shè)的中斷。
(二)投融資規(guī)劃性差
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心任務(wù)是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目展開投資，而資金來源離不開融資的支持。但是行業(yè)利潤(rùn)對(duì)企業(yè)來說是巨大的吸引力，企業(yè)為此有可能盲目擴(kuò)大投資，并采取傳統(tǒng)的融資方式解決資金來源問題。這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的計(jì)劃性差，不能從實(shí)際出發(fā)，對(duì)短期、中期、長(zhǎng)期的投資和融資工作“量力而行”。而且近年來我國(guó)的貨幣政策不斷變化，如房貸利率及購(gòu)房限制政策，企業(yè)的融資往往陷入被動(dòng)。據(jù)國(guó)家抽樣調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，甚至超過2008年金融危機(jī)時(shí)的水平。
(三)財(cái)務(wù)管理監(jiān)督薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多地重視項(xiàng)目前期的預(yù)算和收益預(yù)期，而項(xiàng)目開工至竣工期間，預(yù)算的執(zhí)行情況、資金使用效率等指標(biāo)都缺乏細(xì)致深入的評(píng)估，財(cái)務(wù)監(jiān)督猶如空中樓閣。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)預(yù)算追加的現(xiàn)象，無形之中影響到預(yù)期收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資會(huì)受到諸多不確定因素的影響，它們對(duì)投資成敗及經(jīng)濟(jì)效益都具有重要意義，如果缺少嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理監(jiān)督，企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作發(fā)展的舉措
針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀，今后的發(fā)展應(yīng)著力推進(jìn)以下舉措：
(一) 重視財(cái)務(wù)預(yù)算，嚴(yán)格財(cái)務(wù)內(nèi)部控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程資金貫穿始終，所以企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展首先應(yīng)從預(yù)算開始，用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫纫?guī)范管理。在不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財(cái)務(wù)預(yù)算都沒有獲得足夠的重視，今后企業(yè)要將預(yù)算工作放置在新的高度，依據(jù)各項(xiàng)戰(zhàn)略決策，制定適合中長(zhǎng)期發(fā)展的年度財(cái)務(wù)預(yù)算，細(xì)化各個(gè)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)的預(yù)算目標(biāo)。而且財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行應(yīng)建立責(zé)任人機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的相關(guān)部門、工作人員都要明確職責(zé)，一旦發(fā)生工程變更、預(yù)算追加的問題，及時(shí)查找原因，改進(jìn)管理。在預(yù)算改進(jìn)的基礎(chǔ)上，企業(yè)還要激勵(lì)銷售部門加速資金回籠，提高資金周轉(zhuǎn)效率，從而不斷降低資產(chǎn)負(fù)債率。
(二) 創(chuàng)新投融資規(guī)劃，走可持續(xù)發(fā)展之路
隨著預(yù)算制度的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定未來的投融資規(guī)劃時(shí)，應(yīng)遵循可持續(xù)發(fā)展的理念。在投資方面，企業(yè)應(yīng)選擇朝陽投資項(xiàng)目，如綠色住宅開發(fā)、節(jié)能項(xiàng)目建設(shè)等，避免盲目追求高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，這樣不僅能夠獲得更多的政策支持，還有利于促進(jìn)資金流的良性循環(huán)。在融資方面，企業(yè)應(yīng)選擇傳統(tǒng)融資和新型融資渠道相結(jié)合的路線，在銀行貸款以外，努力開拓房地產(chǎn)投資信托融資、項(xiàng)目融資、上市融資等渠道，通過多方面的資產(chǎn)評(píng)估，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)改進(jìn)投融資決策的流程，全面分析現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)決策的前瞻性和科學(xué)性。
(三) 制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)很多，財(cái)務(wù)監(jiān)督是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)日常運(yùn)營(yíng)中的項(xiàng)目選擇、資金流動(dòng)、成本和收益進(jìn)行深入監(jiān)督。同時(shí)，財(cái)務(wù)監(jiān)督特別要重視風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作。企業(yè)應(yīng)借助財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)，時(shí)刻監(jiān)督企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流狀況等，設(shè)定企業(yè)內(nèi)部的預(yù)警線，并事前做好預(yù)警應(yīng)對(duì)規(guī)劃。當(dāng)被監(jiān)測(cè)指標(biāo)接近預(yù)警線時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)抑制措施，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。為此，企業(yè)要授權(quán)專人負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)督工作，定期制定財(cái)務(wù)監(jiān)督報(bào)告和風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃，從而推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理由被動(dòng)轉(zhuǎn)向主動(dòng)。
(四) 關(guān)注國(guó)家政策，做好全面的籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展初期尤其要受到宏觀政策的影響，如近年來的利息調(diào)整、第二套房的購(gòu)買和利率調(diào)整、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改革等。這些宏觀政策都要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作適時(shí)調(diào)整方向，積極配合政策實(shí)現(xiàn)發(fā)展。因此，企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注宏觀政策的變動(dòng)，按照政策導(dǎo)向籌劃未來的開發(fā)和銷售方向、融資渠道，明確涉稅范疇等，努力促進(jìn)財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展是規(guī)范內(nèi)部管理、提高經(jīng)營(yíng)水平的重要保證，企業(yè)應(yīng)從領(lǐng)導(dǎo)層開始，自上而下樹立起對(duì)財(cái)務(wù)工作的高度重視，主動(dòng)尋求改革和發(fā)展，從而為企業(yè)凝聚新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
