一、EVA的含義及其優(yōu)勢(shì)
EVA是英文Economic Value Added 的縮寫，中文譯為經(jīng)濟(jì)增加值。其核心是剩余收益（residual income，RI），即稅后凈營業(yè)利潤減去資本成本后的剩余純收入。作為企業(yè)業(yè)績考核和價(jià)值評(píng)估的核心指標(biāo)，EVA與傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤相比具有以下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)：
(一)EVA 考慮了權(quán)益資本的機(jī)會(huì)成本
較傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤更加注重所有者的利益。它用稅后凈營業(yè)利潤減去所占用的全部資本（包含債務(wù)資本和權(quán)益資本）的成本后的余額反映所有者真正價(jià)值的增加，能夠正確衡量經(jīng)營者為企業(yè)所做出的貢獻(xiàn)，避免了經(jīng)營者盲目擴(kuò)張、急功近利，片面追求利潤增長、操縱財(cái)務(wù)報(bào)表的行為。
(二)EVA調(diào)整了傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤的計(jì)算基礎(chǔ)
較傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤更加準(zhǔn)確反映經(jīng)營者的實(shí)際經(jīng)營業(yè)績。一方面，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤認(rèn)為權(quán)益資本可以無償使用，通常不扣減權(quán)益資本的使用成本，因此所有者的權(quán)益無法得到保障，所有者難以獲取合理的回報(bào)；另一方面，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤將“研究與開發(fā)費(fèi)用”作為期間費(fèi)用處理，而這種投入事實(shí)上與固定資產(chǎn)的構(gòu)建相類似，對(duì)于企業(yè)未來的發(fā)展具有持續(xù)、長期的影響，其發(fā)揮效應(yīng)的期限超出費(fèi)用發(fā)生的當(dāng)期，全部計(jì)入當(dāng)期損益顯然是不合理的，因此EVA將其視為已投入資本，這種處理方式可真實(shí)反映經(jīng)營者實(shí)現(xiàn)利潤的成本基礎(chǔ)，使計(jì)算出的EVA較傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤更具有內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)合理性。
(三)EVA使所有者和經(jīng)營者達(dá)到了利益上的統(tǒng)一
較傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤更加緊密地將所有者和經(jīng)營者聯(lián)系在一起。目前仍有許多企業(yè)將經(jīng)營者是否完成了年度會(huì)計(jì)利潤指標(biāo)作為對(duì)經(jīng)營者的考核依據(jù)，但事實(shí)上這些利潤指標(biāo)是可以通過包裝粉飾進(jìn)行操縱的。而在以EVA為核心指標(biāo)的考核體系中，只有實(shí)現(xiàn)了企業(yè)EVA的增加，即企業(yè)所有者財(cái)富的增加，經(jīng)營者才可以獲得獎(jiǎng)勵(lì)，并且EVA增加得越多，對(duì)經(jīng)營者的獎(jiǎng)勵(lì)也就越高。
二、國務(wù)院國資委關(guān)于EVA的定義及計(jì)算公式
2009年12月31日頒布的國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第22號(hào)令，標(biāo)志著EVA考核正式“落地”中國。EVA考核在中央企業(yè)的運(yùn)用頗具中國特色，以EVA替代凈資產(chǎn)收益率同時(shí)保留了利潤總額等其他指標(biāo)。國務(wù)院國資委《經(jīng)濟(jì)增加值考核細(xì)則》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)增加值的定義及計(jì)算公式如下：
“經(jīng)濟(jì)增加值是指企業(yè)稅后凈營業(yè)利潤減去資本成本后的余額。
計(jì)算公式：
經(jīng)濟(jì)增加值=稅后凈營業(yè)利潤-資本成本=稅后凈營業(yè)利潤-調(diào)整后資本×平均資本成本率
稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+（利息支出
+研究開發(fā)費(fèi)用調(diào)整項(xiàng)-非經(jīng)常性收益調(diào)整項(xiàng)×50%）×（1-25%）
調(diào)整后資本=平均所有者權(quán)益 + 平均負(fù)債合計(jì) - 平均無息流動(dòng)負(fù)債-平均在建工程”
三、EVA在國有企業(yè)經(jīng)營管理中的價(jià)值導(dǎo)向作用
新的《考核辦法》對(duì)EVA進(jìn)行的會(huì)計(jì)調(diào)整主要涉及利息支出、研究開發(fā)費(fèi)用、非經(jīng)常性收益、無息流動(dòng)負(fù)債和在建工程等五項(xiàng)，體現(xiàn)了EVA做強(qiáng)主業(yè)、鼓勵(lì)創(chuàng)新、持續(xù)發(fā)展等價(jià)值理念，其對(duì)國有企業(yè)經(jīng)營管理的價(jià)值導(dǎo)向作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
(一)引導(dǎo)企業(yè)逐步建立以價(jià)值為中心的經(jīng)營和管理模式，形成新的管理理念和企業(yè)文化
EAV的核心在于轉(zhuǎn)變經(jīng)營者的權(quán)益資本免費(fèi)的觀念，抑制經(jīng)營者盲目擴(kuò)張、重復(fù)投資的沖動(dòng)，提高資本的使用效率和效果，為企業(yè)所有者創(chuàng)造最大的價(jià)值。
(二)通過對(duì)研究開發(fā)費(fèi)用的調(diào)整，支持企業(yè)研發(fā)創(chuàng)新、增強(qiáng)核心競(jìng)爭力
新的《考核辦法》明確規(guī)定：“研究開發(fā)費(fèi)用調(diào)整項(xiàng)是指企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中‘管理費(fèi)用’項(xiàng)下的‘研究與開發(fā)費(fèi)’和當(dāng)期確認(rèn)為無形資產(chǎn)的研究開發(fā)支出。對(duì)于為獲取國家戰(zhàn)略資源，勘探投入費(fèi)用較大的企業(yè)，經(jīng)國資委認(rèn)定后，將其成本費(fèi)用情況表中的‘勘探費(fèi)用’視同研究開發(fā)費(fèi)用調(diào)整項(xiàng)按照一定比例（原則上不超過50%）予以加回。”如果將研究開發(fā)費(fèi)用與一般的期間費(fèi)用等同起來，一次性計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，就否認(rèn)了研究開發(fā)費(fèi)用對(duì)于企業(yè)未來長期發(fā)展所起的重要作用，容易降低經(jīng)營者對(duì)于此類費(fèi)用投入的積極性，對(duì)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。
(三)通過對(duì)非經(jīng)常性收益的調(diào)整，引導(dǎo)企業(yè)做強(qiáng)主業(yè)、關(guān)注長遠(yuǎn)
新的《考核辦法》明確規(guī)定，變賣主業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收益、主業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以外的非流動(dòng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益、與發(fā)展主業(yè)無關(guān)的資產(chǎn)置換收益和與經(jīng)?；顒?dòng)無關(guān)的補(bǔ)貼收入等其他非經(jīng)常性收益，都要進(jìn)行調(diào)整，其對(duì)凈利潤的貢獻(xiàn)減半計(jì)算。
(四)通過對(duì)無息流動(dòng)負(fù)債和在建工程等進(jìn)行調(diào)整，正確衡量企業(yè)創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值，保護(hù)經(jīng)營者的積極性
新的《考核辦法》無論是對(duì)無息流動(dòng)負(fù)債和在建工程的調(diào)整，還是對(duì)那些由于重大政策變化、嚴(yán)重自然災(zāi)害等不可抗力因素、企業(yè)重組上市及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則調(diào)整等不可比因素導(dǎo)致的調(diào)整等，都是為了準(zhǔn)確反映經(jīng)營者的實(shí)際業(yè)績，避免挫傷經(jīng)營者的積極性，從而有利于企業(yè)的長期發(fā)展。
四、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要困境
(一)宏觀調(diào)控持續(xù)深入，行業(yè)形勢(shì)依然嚴(yán)峻
在2010年宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來了新的一輪調(diào)控政策，尤其是對(duì)需求的管理達(dá)到了前所未有的力度。同時(shí)人民銀行在2011年前三季度加息三次，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率六次，大型金融機(jī)構(gòu)上調(diào)后的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%的歷史高位。盡管人民銀行于2011年12月和2012年2月先后兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率各0.5個(gè)百分點(diǎn)，但從近期高層的表態(tài)來看，調(diào)控政策并無放松的跡象。2012年3月14日溫家寶總理回答記者提問時(shí)明確表示：“房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展?！?br />
(二)樓市行情持續(xù)低迷，市場(chǎng)競(jìng)爭日趨激烈
