2011年初，中央制定了全年建設(shè)1000萬套保障性住房的指標(biāo)，據(jù)了解，截至2011年末，已經(jīng)有超過1000萬套保障性住房開工。據(jù)估算，建造這1000萬套保障性住房需要的資金約為1.3萬億元，其中5000多億是由中央政府以及地方政府負(fù)責(zé)籌集，另外8000億是由社會(huì)機(jī)構(gòu)、保障對(duì)象及其企業(yè)負(fù)責(zé)籌集。2012年，全國計(jì)劃要開工700萬套保障性住房，在“十二五”期間，預(yù)計(jì)要建造3600萬套保障性住房，這五年的總投資額預(yù)計(jì)有5.1萬億元。這些保障性住房的建設(shè)無疑給政府和企業(yè)都帶來了很大的資金籌集壓力，如何能保證資金的準(zhǔn)時(shí)到位是政府和企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。
一、我國保障性住房的融資方式
保障性住房是與商品房相對(duì)，為解決中低收入者的住房困難問題所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格或者租金的住房，保障性住房主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房。經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)中低收入家庭而建造的住房，其價(jià)格比商品房要低20%到30%，并且還有一些對(duì)住戶的限制條件；廉租房主要是面對(duì)當(dāng)?shù)氐牡褪杖肴巳海饨鹨话阒挥惺袌鰞r(jià)的10%左右；公租房與廉租房相似，但是公租房主要是保障外來務(wù)工人員和其他低收入人群的住房。目前，我國保障性住房的建設(shè)資金主要包含以下兩大方面。
(一)中央和地方政府的財(cái)政撥款
財(cái)政撥款的方式主要包括：第一，政府財(cái)政預(yù)算專項(xiàng)資金。中央或者地方的政府財(cái)政預(yù)算撥款是保障房建設(shè)的動(dòng)力，也是構(gòu)成保障房建設(shè)資金的最可靠的一部分資金。今年年初，發(fā)改委以及各相關(guān)機(jī)構(gòu)都表示，會(huì)加大對(duì)保障性住房建設(shè)的資金投入。但是政府的財(cái)政撥款并不是建造保障性住房的主要來源，更多的是起到推動(dòng)作用。第二，土地出讓金收益。2011年頒布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“指導(dǎo)意見”）中明確要求，用于建設(shè)保障性住房和棚戶改造的土地出讓金收益比例要至少高于10%，并且如果地方財(cái)政資金不足以補(bǔ)助保障房建設(shè)的，應(yīng)該提高土地出讓金收益的比例。第三，住房公積金增值收益。在公積金條例中規(guī)定，住房公積金增值收益主要有三個(gè)用途，其一是提取一定比例的風(fēng)險(xiǎn)金，其二是支付用于公積金管理機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)用，其三是用于廉租房的建設(shè)。在《指導(dǎo)意見》中指出，住房公積金的增值收益在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金以及支付管理費(fèi)用后，要全部用于建設(shè)廉租房和公租房。
(二)銀行和金融機(jī)構(gòu)貸款
銀行貸款比較傾向于經(jīng)濟(jì)適用房和兩限商品房（限房型、限房價(jià)），因?yàn)檫@兩種房子是可以轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，銀行貸出的資金會(huì)比較有保障收回。據(jù)央行發(fā)布的《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯
示，去年我國的保障性住房開發(fā)貸款余額為3499億元相比2010年同期增長了50.1%，這表明了銀行已經(jīng)開始傾向于保障房建設(shè)貸款。目前，已經(jīng)有越來越多的商業(yè)銀行調(diào)整了借款主體、擔(dān)保方式和區(qū)域發(fā)展等信貸政策，工行、建行這些大型商業(yè)銀行優(yōu)先在各方面對(duì)保障房建設(shè)提供了支持，華夏、中信等股份制銀行也紛紛加入到了這個(gè)行列中。從目前保障房建設(shè)資金籌集的形勢來看，中央和地方政府提供的財(cái)政撥款只占小部分，銀行和金融機(jī)構(gòu)的貸款才是保障房建設(shè)資金的主要來源。
二、我國保障性住房建設(shè)的融資現(xiàn)狀
根據(jù)中央下達(dá)的指標(biāo)來看，建設(shè)保障性住房需要大量的資金，而保障性住房的融資上出現(xiàn)的問題已經(jīng)顯露無疑。
(一)政府財(cái)政撥款力量微薄
雖然我國的財(cái)政收入和外匯儲(chǔ)備是連年增長，但是政府撥給保障房建設(shè)的資金是很有限的。先前，保障性住房建設(shè)資金并沒有納入到財(cái)政預(yù)算當(dāng)中，所以需要從其他地方挪資金，并且如此巨額的金額，只是依靠國家財(cái)政的支持也是不現(xiàn)實(shí)的。政府的財(cái)政撥款并不是保障房建設(shè)所需資金的主要來源，它扮演的角色更傾向于倡導(dǎo)者。
(二)土地出讓金收益明顯下滑
原因主要有以下兩點(diǎn)：其一，2010年4月，北京提出了“國十條”，率先規(guī)定了每一戶家庭只能限購一套住房。隨后，其他城市也紛紛頒布了限購令，不僅包括北京、上海、廣州這些一線城市，二三線城市也紛紛出臺(tái)了限購政策。這一政策使得很多大中城市住房成交額以及價(jià)格都有所回落，土地出讓金也隨之大幅度減少，據(jù)調(diào)查顯示，2011年的1到5月北京的土地出讓金相比去年同期減少了56%，上海1到6月的土地出讓金相比去年減少了22%。其二，中央政府雖然規(guī)定地方政府要拿出10%的土地出讓金收益用于建設(shè)保障房，但是地方政府是絕對(duì)不想把這么一大筆的資金投入到保障房建設(shè)中，因?yàn)楸Ｕ戏繑?shù)目的增多，無疑意味著商品交易的減少，進(jìn)而土地收入也會(huì)相應(yīng)的減少。
(三)銀行開展保障房金融業(yè)務(wù)存在的問題和不足
第一，銀行都會(huì)傾向于高利潤、低風(fēng)險(xiǎn)、回收周期短的貸款，但是保障房建設(shè)屬于低利潤，并且很多保障房建設(shè)工程存在抵押擔(dān)保不足和貸款期限較長的問題，這需要商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理保持在高水平。
第二，保障房建設(shè)正式開展的時(shí)間較短，存在很多制度和管理的紕漏，并且很多保障房建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)作機(jī)制和盈利模式都很混亂，這無疑會(huì)影響到銀行正常收回貸款本息。
第三，銀行存款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率從2007年1月的9.5%到2012年2月的20.5%一路上漲，這意味著銀行可以貸出的資金越來越少，對(duì)于這部分資金銀行自然會(huì)選擇最好的對(duì)象來達(dá)到收益最大化。
第四，銀行提高了保障房的融資成本。目前，由于銀行可貸出資金的大幅度銳減，也使得銀行增加了其議價(jià)能力，不斷上漲基準(zhǔn)利率，對(duì)于保障性住房貸款還要上浮10%以上。
第五，保障性住房的貸款并沒有比商品房優(yōu)惠和便捷，很多地產(chǎn)商已經(jīng)反映，保障房項(xiàng)目的貸款要比商品房貸款審批程序更加嚴(yán)格、時(shí)間更長、可貸資金更少?？梢?，銀行方面對(duì)于保障房建設(shè)的貸款要相比商品房貸款更加的謹(jǐn)慎。
