一、房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理特點(diǎn)
房地產(chǎn)是特殊行業(yè)，與政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有非常密切的關(guān)系。在投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算的整個(gè)管理過程中，必須準(zhǔn)確把握這些特征，才能做出正確的管理決策。
(一)投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)持久發(fā)展的保障
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每一個(gè)項(xiàng)目投入的資金都比較多, 利益關(guān)系復(fù)雜，影響較大，甚至關(guān)系國(guó)計(jì)民生。而且建設(shè)周期長(zhǎng), 必然承擔(dān)更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。所以在做房地產(chǎn)企業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算時(shí)考慮的東西更全面，不僅涉及傳統(tǒng)預(yù)算內(nèi)容，更重要的是涉及項(xiàng)目預(yù)算，對(duì)各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析與市場(chǎng)定位，按照投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確估算,保證項(xiàng)目預(yù)算的前瞻性，密切關(guān)注行業(yè)政策動(dòng)向等宏觀經(jīng)濟(jì)影響，充分考慮即將制定的投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算方案對(duì)公司當(dāng)前和未來產(chǎn)生的微觀影響，從而為企業(yè)籌集建設(shè)資金提供科學(xué)合理的依據(jù)，也為企業(yè)規(guī)避市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展保駕護(hù)航。
(二)投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理難度大
房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算時(shí)，不僅考慮的因素比一般企業(yè)多，項(xiàng)目工程復(fù)雜，而且出現(xiàn)的問題也比較棘手。最典型的就是兩大矛盾和差異的處理。一是工程項(xiàng)目剛性支出與軟性收入的矛盾。與工業(yè)企業(yè)“以銷定產(chǎn)”和商業(yè)企業(yè)“根據(jù)市場(chǎng)組織貨源”的經(jīng)營(yíng)策略不同，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中無法實(shí)現(xiàn)收入與支出的同步與協(xié)調(diào)。因?yàn)楣こ添?xiàng)目工期長(zhǎng)、資金規(guī)模大，一旦合作多方確定開發(fā)項(xiàng)目后，按照合同一般必須隨工程進(jìn)度支付工程款，以保證工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行，支出呈現(xiàn)出明顯的剛性。但經(jīng)營(yíng)收入?yún)s不能保證，分期付款、長(zhǎng)期借貸是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收款的主要方式。因此收入的軟性特征與支出的剛性就會(huì)出現(xiàn)很多矛盾，在成本費(fèi)用與收入的匹配上也存在很多特殊問題需要處理，能否既保證企業(yè)定期收到經(jīng)營(yíng)收入，又可以保證前期工程項(xiàng)目的開發(fā)支出是投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算必須考慮的重要方面。二是利潤(rùn)表體現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與企業(yè)實(shí)際控制的現(xiàn)金流之間存在矛盾與差異。為順利實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)務(wù)，一般房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式，與購買者達(dá)成雙方互利的協(xié)議。之后房地產(chǎn)企業(yè)再根據(jù)收入確認(rèn)原則，待開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并與客戶辦理移交手續(xù)后，可確認(rèn)該部分房產(chǎn)的銷售收入。但問題是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算期間與項(xiàng)目開發(fā)周期一般都無法達(dá)到一致，這樣當(dāng)期利潤(rùn)表體現(xiàn)的利潤(rùn)與企業(yè)實(shí)際現(xiàn)金流量就會(huì)有差異，雖然這屬于可以解決的時(shí)間性差異，但是利潤(rùn)表與現(xiàn)金流量表所反應(yīng)的不同的企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，將不利于經(jīng)營(yíng)管理者做出正確的經(jīng)營(yíng)決策，也無法明確
的顯示企業(yè)當(dāng)前的實(shí)力，增加了管理難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算時(shí)存在的問題
當(dāng)前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都將精力集中于項(xiàng)目開發(fā)與后期的銷售，對(duì)除開發(fā)與銷售之外的管理支撐工作關(guān)注不多。對(duì)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)成效關(guān)系密切的投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算更采取的態(tài)度是可有可無，導(dǎo)致很多企業(yè)都時(shí)刻面臨預(yù)算缺失帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。
(一)對(duì)投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不足
很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理定位都不準(zhǔn)確，忙于市場(chǎng)開拓和營(yíng)銷，將預(yù)算管理的考核結(jié)果直接與開發(fā)成本費(fèi)用的節(jié)約或超支掛鉤，任何獎(jiǎng)懲與該指標(biāo)結(jié)合，雖然做到了縮小開支、節(jié)約資金，但是目光短淺、缺乏科學(xué)的價(jià)值管理和系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理觀念。無法為企業(yè)持久發(fā)展提供前瞻性的建議與策略。在機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員安排上，也未顯示出投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理的重要性，僅安排財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)該部分管理工作，其它銷售、研發(fā)等相關(guān)部門很少直接參與預(yù)算編制工作，缺乏信息共享與統(tǒng)籌全局思路指導(dǎo)下的預(yù)算往往缺乏可操作性，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展沒有實(shí)質(zhì)性的積極作用。
(二)投資預(yù)算管理缺乏戰(zhàn)略性眼光
很多房地產(chǎn)企業(yè)也意識(shí)到應(yīng)該借助投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算提高經(jīng)營(yíng)決策的科學(xué)性和企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但是制定的投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)嚴(yán)重脫節(jié)。尤其是投資預(yù)算，倉促地確定開發(fā)項(xiàng)目后就急于籌措資金已滿足項(xiàng)目開發(fā)需求。預(yù)算管理不夠系統(tǒng)和全面，漏洞較多。而且偏向于重年度預(yù)算，輕項(xiàng)目預(yù)算。當(dāng)工程開展后，對(duì)市場(chǎng)條件變化引起的宏微觀影響可能僅由決策層做出直接的調(diào)整計(jì)劃，而未結(jié)合企業(yè)的預(yù)算方案進(jìn)行修訂，視野比較狹窄，而且方案的實(shí)效性也將喪失。在年度決算時(shí)，當(dāng)初制定的預(yù)算方案已經(jīng)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況嚴(yán)重脫離。長(zhǎng)此以往，給企業(yè)帶來錯(cuò)誤的管理思想導(dǎo)向，越來越放棄投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算的編制，對(duì)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展是極不利的。
(三)缺乏完善的預(yù)算管理機(jī)制，預(yù)算方案編制不科學(xué)
房地產(chǎn)行業(yè)有極其特殊的行業(yè)性，出于成本-利益匹配的考慮，其項(xiàng)目工程一般會(huì)采用出包方式經(jīng)營(yíng)。在此需要由承包單位出具項(xiàng)目預(yù)算。這種項(xiàng)目預(yù)算涉及的企業(yè)主體較多，屬于典型的跨企業(yè)預(yù)算編制，在信息匯總整合、預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行與考核方面存在諸多不便。而且很多實(shí)行出包方式經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的企業(yè)自身的預(yù)算管理就是不規(guī)范的，整個(gè)操作流程缺乏系統(tǒng)的規(guī)范文件，編制的方法也比較落后，未充分收集到預(yù)算數(shù)據(jù)之后就急于估計(jì)下期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，預(yù)算方案的科學(xué)性不足。在處理跨企業(yè)項(xiàng)目預(yù)算時(shí)更是松散型的，上出包方與承包方之間缺乏緊密的聯(lián)系和實(shí)質(zhì)性信息數(shù)據(jù)交流，預(yù)算編制更多的是按比例推算和主觀估計(jì)，證據(jù)較匱乏，編制出的預(yù)算方案很難充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用。
(四)預(yù)算管理執(zhí)行缺乏有效的監(jiān)督與激勵(lì)機(jī)制
有些企業(yè)做到了對(duì)預(yù)算編制的高度重視，成立了專職的預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制。但同時(shí)給予預(yù)算方案過多的權(quán)威性，不允許中途有任何的經(jīng)營(yíng)背離，
而且一旦制定只允許調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略而不是根據(jù)實(shí)際情況的改變調(diào)整預(yù)算方案，這種本末倒置的管理思路同樣無法發(fā)揮預(yù)算管理的作用。此外，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的普遍問題是未建立預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督與激勵(lì)機(jī)制。預(yù)算方案的執(zhí)行沒有及時(shí)地進(jìn)行考核與評(píng)價(jià)，無論是預(yù)算方案中值得進(jìn)一步繼承的效率環(huán)節(jié)還是有待繼續(xù)修正的缺陷都不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，預(yù)算方案沒有靈活性與適應(yīng)性，效果大減。
三、房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算編制的具體操作
(一)樹立正確的投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理理念
房地產(chǎn)企業(yè)的管理者首先應(yīng)形成正確的認(rèn)識(shí)，領(lǐng)悟投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理的重要性，確定預(yù)算管理的目標(biāo)導(dǎo)向，提升自己的領(lǐng)導(dǎo)能力帶領(lǐng)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算管理。其次，在組織機(jī)構(gòu)的建設(shè)上，必須保證分配有勝任能力的員工在該預(yù)算管理崗位上，并建立房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理三級(jí)組織機(jī)構(gòu)，借助董事會(huì)的權(quán)威性提高預(yù)算管理的嚴(yán)肅性，由全面預(yù)算管理委員會(huì)下達(dá)具體的管理要求和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算管理辦公室則負(fù)責(zé)執(zhí)行與考核。保證預(yù)算管理的實(shí)質(zhì)性開展。
(二)建立完整的投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算程序，采用科學(xué)的編制方法
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該借鑒和學(xué)習(xí)其他企業(yè)在投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算中的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目特點(diǎn)制定恰當(dāng)?shù)耐顿Y經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理流程。從預(yù)算方案編制的前期的市場(chǎng)調(diào)研與數(shù)據(jù)收集，到項(xiàng)目開發(fā)過程中的實(shí)行監(jiān)控、立項(xiàng)銷售的績(jī)效考核都是需要規(guī)范的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。而且房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該選擇適合企業(yè)特點(diǎn)和需要的預(yù)算管理模式。投資預(yù)算需要以投資為起點(diǎn)，重點(diǎn)是現(xiàn)金流預(yù)算管理，相關(guān)的考慮因素就應(yīng)該結(jié)合與現(xiàn)金流有關(guān)的數(shù)據(jù)來源。而經(jīng)營(yíng)預(yù)算則是以銷售為起點(diǎn)，需要以目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)為宗旨，控制成本等各項(xiàng)影響因素。所以企業(yè)需要對(duì)癥下藥，選擇恰當(dāng)?shù)木幹品椒ň幹瓶茖W(xué)的預(yù)算方案?？梢圆扇L動(dòng)預(yù)算的測(cè)算方法，設(shè)計(jì)和建立多層次的表格體系，用于滿足不同開發(fā)項(xiàng)目、不同層次預(yù)算編制要求。并保持投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算的連續(xù)性和動(dòng)態(tài)性，根據(jù)預(yù)算執(zhí)行的考核及時(shí)反映資本市場(chǎng)的變動(dòng)，不斷地調(diào)整和更新預(yù)算方案，幫助管理者對(duì)未來的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)做出周詳?shù)挠?jì)劃，贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
(三)健全房地產(chǎn)全面預(yù)算考核體系，強(qiáng)化預(yù)算管理
在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，鑒于開發(fā)項(xiàng)目的特殊性，無論是投資還是經(jīng)營(yíng)，決策的正確性與政策執(zhí)行力度都直接影響企業(yè)的利潤(rùn)。所以企業(yè)不能止步于投資經(jīng)營(yíng)預(yù)算方案的編制與規(guī)劃，對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督與考核同樣是必須的管理工作。本文認(rèn)為在考核預(yù)算指標(biāo)執(zhí)行情況時(shí)，可以采用關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)等方法，針對(duì)不同的管理和運(yùn)營(yíng)部門制定不同的指標(biāo)權(quán)重體系，客觀、恰當(dāng)?shù)卦u(píng)價(jià)各部門工作，以期對(duì)后期的工作給予正確的修正意見，保證企業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。
