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房地產(chǎn)創(chuàng)新性融資研究

一、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)融資的概述
  房地產(chǎn)行業(yè),是資金密集性產(chǎn)業(yè),投入高、風險高與產(chǎn)出高是它顯著的特點。房地產(chǎn)一般的開發(fā)過程,都需要巨大資金的支持。項目的啟動的初期需要資金,完成從拿地、規(guī)劃、設(shè)計等開發(fā)前的準備工作;開發(fā)階段需要工程建設(shè)資金完成項目;處于發(fā)展期的企業(yè),為擴大再生產(chǎn),需要不斷投入資金,進行各項資源儲備。由此看來,房地產(chǎn)的資本運作中最重要的一環(huán),是籌集資金。
  房地產(chǎn)融資可以分為兩類,主要有內(nèi)部融資與外部融資。內(nèi)部融資,可以解釋為房地產(chǎn)的企業(yè)利用自有的票據(jù)、債券抵押貼現(xiàn)等。外部融資也分為兩種,主要由間接融資和直接融資組成。直接融資主要指,包括債券融資、股票融資在內(nèi)的資金融資,以及房地產(chǎn)投資基金與房地產(chǎn)信托等多種融資方式。以上所述的間接融資,主要指的是房地產(chǎn)貸款。
  二、房地產(chǎn)行業(yè)在融資渠道選擇上存在的問題
  (一)監(jiān)管嚴格,融資渠道收窄
  近年,由于國家宏觀調(diào)控政策,房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道收窄,傳統(tǒng)融資對項目的介入期滯后。在一系列嚴密的監(jiān)管下,開發(fā)商從商業(yè)銀行取得貸款越來越困難,發(fā)放貸款的限制越來越多,條件也越來越苛刻。 自2005年起,房地產(chǎn)信托融資也受到一系列監(jiān)管政策的制約?!案叱杀救谫Y”成了大多數(shù)開發(fā)商的融資出路。
  (二)資金來源單一,嚴重依賴銀行貸款
  我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源較為單一,銀行貸款與經(jīng)營性欠款的數(shù)量巨大;自2005年起,自有資金、銀行貸款以及房屋預售款的來源在當期房地產(chǎn)的開發(fā)投資總額中的比例達90%。而且,在預售款與自有資金中,還有相當大的比例是來自于銀行。就目前看來,銀行的貸款在房地產(chǎn)行業(yè)的融資中,所占的比重大約為60%,依舊是很高。
  (三)房地產(chǎn)企業(yè)嚴重不足的自有資金
  房地產(chǎn)企業(yè),擁有較高的負債率,而過高水平的負債率,在一定程度上增大了企業(yè)的風險,更甚者,還會增加債權(quán)人運作時的巨大風險,大大降低企業(yè)的融資能力。而金融成長周期理論提出,在企業(yè)成長發(fā)展過程的不同階段,伴隨著資產(chǎn)規(guī)模、信息等內(nèi)外條件的變化,企業(yè)融資的渠道與融資結(jié)構(gòu),也將隨之發(fā)生了變化,發(fā)展過程里,具有一定程度的動態(tài)性。
  三、房地產(chǎn)行業(yè)融資的創(chuàng)新渠道
  (一)房地產(chǎn)的私募基金
  房地產(chǎn)私募基金,主要特點有:非金融融資,操作靈活簡潔,是企業(yè)的金融風險大大降低。使開發(fā)商在各個社會渠道的資源集合在一起, 這樣原本炒盤炒地的

資金,便可以順序流入開發(fā)的場所,解決了社會資金的出路,而且,大大的滿足了企業(yè)對于資金的需求。
  (二)漸行漸近中的房地產(chǎn)的投資信托
  房地產(chǎn)的投資信托,屬于一種發(fā)行的收益憑證,用于融合指定的大多數(shù)投資者的資金,然后,投資中的管理和經(jīng)營,一般交由專門投資的機構(gòu)來實施。投資信托具有其自身獨特的特點與優(yōu)勢,主要體現(xiàn)兩個方面:
  套現(xiàn)能力強、流動性極高。持有者,擁有這種證券化產(chǎn)業(yè)的基金,可以將這種收益的憑證,在市場流通與轉(zhuǎn)讓,屬于流動性非常高的資產(chǎn)。
  風險較低、收益穩(wěn)定。證券化的產(chǎn)業(yè)基金,應(yīng)該把凈收益中90%以上通過股利的分紅形式,返回給投資者,與此同時,這種基金收入,一般又是以相對來說,比較穩(wěn)定的租金收入作為主要,所以股利一般較為穩(wěn)定,股價的波動性也較小。
  (三)商業(yè)抵押擔保證券
  商業(yè)抵押擔保證券,也叫做CMBS,通過這種不動產(chǎn)的貸款,連同商用房產(chǎn)的抵押貸款,將大部分的資金進行匯聚。CMBS是一種新的商業(yè)證券化融資的方式。通常匯聚到一起的資金被集合到一個組合抵押貸款池里,接著通過證券化的整個過程,按照債券的存在形式,發(fā)行給投資者。這種CMBS(抵押擔保證券)的價格,由評級機構(gòu)給出,他們是通過評級結(jié)果測出來的。最后,投資的銀行,在參考評級的結(jié)果之后,會確定最終的發(fā)行價格,然后再由投資者發(fā)行。
  (四)上市直接融資
  上市融資的發(fā)行面寬廣,可以大規(guī)模的募集資金,之后有效的改善法人治理結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu),提升品牌的價值,還可以為其他的融資方式鋪路。
  (五)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
  通常是指,房地產(chǎn)開發(fā)商,按照價值的單元,把自己在建的房地產(chǎn)大項目分割成為小的單位,然后直接的或者委托中介機構(gòu),出售給小的投資者;再或者直接以房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資的基金的形式出現(xiàn),匯聚了社會各個方面的零散的資金,主要用于投資到房地產(chǎn)項目。

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