房地產(chǎn)成本核算是指企業(yè)在開發(fā)商品房過(guò)程中所支出的全部費(fèi)用按照成本項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行歸納與分配，并最后計(jì)算出該開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積消耗成本的會(huì)計(jì)過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的水平往往反映著該企業(yè)的總體成本管理水平，最終影響到到房地產(chǎn)卡發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、投資風(fēng)險(xiǎn)高、成本核算環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長(zhǎng)等諸多特征。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)成本的管理，盡量規(guī)避經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)用最小的成本耗費(fèi)來(lái)獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。所以，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算質(zhì)量，是企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分
房地產(chǎn)開發(fā)成本從其用途上來(lái)說(shuō)，可以分成土地、土建和設(shè)備費(fèi)用、配套和其他的收費(fèi)支出和籌資成本和管理費(fèi)用三個(gè)部分。
(一)土地、土建和設(shè)備費(fèi)用
這屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，往往要占到總開發(fā)成本的80%以上。在這其中，比例最大的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用又包括置換成本和動(dòng)遷費(fèi)用以及批租費(fèi)用等等。在決定開展一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)將預(yù)算的土地費(fèi)用進(jìn)行土地面積與容積率的換算，進(jìn)而計(jì)算出將來(lái)開發(fā)項(xiàng)目所占用的土地成本(俗稱樓板價(jià)),并據(jù)此來(lái)開展項(xiàng)目的可行性評(píng)估分析。
(二)配套設(shè)施與其他的收費(fèi)支出
這主要包括水、電、煤氣等市政以及公共配套的費(fèi)用。其他的收費(fèi)支出當(dāng)中有很多雖然屬于押金的性質(zhì)，像籌資成本和管理費(fèi)用和檔案保證金等，但是很難實(shí)現(xiàn)全部回收。這類收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)不一，種類繁多，很多都是由由行業(yè)主管部門來(lái)執(zhí)行征收，存在有很大的隨意性，而且一般標(biāo)準(zhǔn)又很高。
(三)管理費(fèi)用與籌資成本
與其他額行業(yè)相比較，房地產(chǎn)開發(fā)存在著投資數(shù)額大和建設(shè)周期長(zhǎng)以及投資風(fēng)險(xiǎn)較高等諸多特點(diǎn)。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是經(jīng)過(guò)銀行貸款或者民間借款渠道來(lái)解決開發(fā)建設(shè)的資金問(wèn)題，從而會(huì)產(chǎn)生很大的利息費(fèi)用支出。企業(yè)必須把這部分費(fèi)用進(jìn)行合理的成本核算。
二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問(wèn)題
因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)周期的不同，很不容易依照一般企業(yè)的成本核算方法來(lái)進(jìn)行開發(fā)成本的核算，其中存在的主要問(wèn)題是：
(一)房地產(chǎn)成本核算的對(duì)象含糊
我們知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目的用地一般都屬
于成片開發(fā)，需要分期分批來(lái)進(jìn)行，產(chǎn)品種類有商業(yè)地產(chǎn)和公寓以及別墅等等。但是在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，以何種方法來(lái)確定開發(fā)成本具體的核算對(duì)象，是以分片還是分期甚至是分產(chǎn)品類型，抑或是把整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目作為為成本核算對(duì)象，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中都沒有得到明確劃分。
(二)成本費(fèi)用的分配方法和歸集不科學(xué)
依據(jù)成本會(huì)計(jì)的相關(guān)原理，在生產(chǎn)產(chǎn)品中所直接產(chǎn)生的費(fèi)用，都應(yīng)當(dāng)直接歸納至該產(chǎn)品的成本當(dāng)中；但是，如果屬于生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)所共同產(chǎn)生的費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)通過(guò)一定的規(guī)則先進(jìn)行費(fèi)用歸集然后再采用合適的方法來(lái)進(jìn)行分配，最終間接地歸集到該產(chǎn)品的成本當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過(guò)程中所發(fā)生的建安工程費(fèi)是直接開發(fā)成本，但是，對(duì)于配套費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等間接成本，用什么樣的地標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行歸集和分配，尚無(wú)有科學(xué)明確的解決方法。
(三)建筑安裝成本任意虛增
目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度完善，財(cái)務(wù)核算管理規(guī)范，很少存在隨意調(diào)劑成本的現(xiàn)象，但是，為了減少應(yīng)納稅額，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取壓縮利潤(rùn)額和應(yīng)考核指標(biāo)的辦法，故意增加在建安的成本，往往存著年末突擊虛增結(jié)算工程成本的現(xiàn)象，從而不能真實(shí)反映使各個(gè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用與具體利潤(rùn)。
(四)難以明確成本核算周期
由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，必須按照生產(chǎn)周期進(jìn)行開發(fā)成本的核算。以便于企業(yè)及時(shí)地計(jì)算出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與應(yīng)交稅金，恰當(dāng)?shù)貙?duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)，但是很多情況是在工程竣工和驗(yàn)收以后，還不能進(jìn)行竣工結(jié)算，加上小區(qū)配套設(shè)施常常延遲實(shí)施甚至久拖不能進(jìn)行，最終影響到開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算的周期。
三、提升房地產(chǎn)成本核算水平的有效途徑
(一)設(shè)計(jì)科學(xué)合理的成本控制措施體系
一方面，要通過(guò)嚴(yán)格地限制建設(shè)項(xiàng)目的建筑安裝成本，采取有效措施努力實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的降低。只有控制了建設(shè)工程的成本，才能為高盈利創(chuàng)造基礎(chǔ)。另一方面還要加強(qiáng)拆遷安置費(fèi)用的控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)以后，要密切監(jiān)控和制止業(yè)主的隨意分戶，必須嚴(yán)格按照政策法規(guī)來(lái)從嚴(yán)把握征地拆遷等各項(xiàng)費(fèi)用。然后就是控制貸款利息。應(yīng)當(dāng)依據(jù)資金回收的特點(diǎn)和投資周期的長(zhǎng)短來(lái)制定適當(dāng)?shù)馁J款和還款計(jì)劃，盡量避免以為過(guò)多地占用資金而增加利息費(fèi)用。
(二)全程會(huì)計(jì)監(jiān)督，健全完善制度建設(shè)
一方面要健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的各項(xiàng)規(guī)章制度。只有讓成本核算工作有章可循、有法可依，才能夠保證可靠真實(shí)的成本會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。對(duì)于大型開發(fā)項(xiàng)目，則應(yīng)當(dāng)成立專門的成本核算工作組，進(jìn)行專門的成本預(yù)測(cè)、成本控制和成本決策，真正建立起算管結(jié)合和算為管用的高效財(cái)務(wù)管理機(jī)制。另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，要設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，安排專門的內(nèi)審人員進(jìn)行扎實(shí)工，，確保會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠，以減少房地產(chǎn)開發(fā)中的不合理成本開支。對(duì)于內(nèi)部審計(jì)人員，要積極參與工程的決算，全程參與企業(yè)成本核算的監(jiān)督，以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
