一、地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理納稅問題探討
(一)收入方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收法規(guī)在收入的確認(rèn)上存在差異。其差異主要表現(xiàn)在預(yù)售銷售和按揭銷售，首先是預(yù)售銷售。房地產(chǎn)企業(yè)只有取得預(yù)售許可證之后才能夠正式投入市場(chǎng)銷售，該銷售所得價(jià)款為暫收款、預(yù)收款性質(zhì)、不確定收入，待工程完全竣工之后才可以將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)橹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)收入，即房地產(chǎn)所得實(shí)際收入，而稅法規(guī)定預(yù)收款同樣交納相應(yīng)的稅務(wù)；其次是按揭銷售。銀行要求按揭款支付給開發(fā)商之后，由會(huì)計(jì)確定收入，而稅法規(guī)定首付款與實(shí)際收入日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目存在同項(xiàng)目、同樓棟、同時(shí)間銷售的商品房?jī)r(jià)格差異較大的情況，其主要原因是項(xiàng)目拆遷戶回購(gòu)房?jī)r(jià)格較低。在進(jìn)行該項(xiàng)目土地增值稅和企業(yè)所得稅清算時(shí)，可能會(huì)對(duì)偏低的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原來取得的土地上，進(jìn)行了兩種性質(zhì)的項(xiàng)目開發(fā)。如一種是住宅開發(fā)，一種是酒店，這兩種性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，為酒店的經(jīng)營(yíng)帶來了一定的困難?？梢愿鶕?jù)財(cái)稅[2009]59號(hào)文件規(guī)定采取公司分立的辦法，將酒店開發(fā)和住宅開發(fā)分拆開，酒店開發(fā)與住宅開發(fā)可分解開成不同的開發(fā)主體。
(二)成本費(fèi)用方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題主要表現(xiàn)在四個(gè)方面，第一，成本劃分不明確，即諸多成本開支沒有計(jì)入成本預(yù)算；第二，將違規(guī)發(fā)票入賬。第三，成本核算對(duì)象不明確，提前列支成本；第四，尚未按照房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品對(duì)象設(shè)置各類明細(xì)核算科目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)政府保障房建設(shè)（限價(jià)房）以及公共設(shè)施建設(shè)（如公園等）換取周邊土地開發(fā)權(quán)。在與政府簽訂相關(guān)協(xié)議時(shí)，應(yīng)考慮如何按照財(cái)務(wù)稅務(wù)規(guī)范性要求核算，目的是把真實(shí)的成本支出，按照符合稅務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)的要求進(jìn)行核算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算及控制
(一)成本項(xiàng)目的設(shè)立正確劃分
成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定開發(fā)成本作為一級(jí)成本核算科目，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)配套費(fèi)用“明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如是分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨
時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。
(二)利用套期保值轉(zhuǎn)移鋼材漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
在某一特定時(shí)期，期、現(xiàn)貨價(jià)格同時(shí)受共同的經(jīng)濟(jì)因素影響和制約，兩者的價(jià)格變動(dòng)方向一般是一致的，由于有交割機(jī)制的存在，在臨近期貨合約交割期，期、現(xiàn)貨價(jià)格具有趨同性。如某工程與承包方簽定合同時(shí)鋼材價(jià)格為4500/噸，根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃，6個(gè)月后要用鋼材3000噸，材設(shè)部應(yīng)在合同簽定后按照4500元/噸到期貨市場(chǎng)采購(gòu)鋼材3000噸，6個(gè)月后鋼材的價(jià)格漲到了6100元/噸，由于期貨價(jià)格與現(xiàn)貨價(jià)格的趨同性，到了交割期，鋼材的期貨價(jià)格與現(xiàn)貨價(jià)格差異不大，這樣可以在期貨市場(chǎng)將3000噸鋼材賣掉，獲得1830萬元，然后立即用這1830萬元到現(xiàn)貨市場(chǎng)采購(gòu)3000噸鋼材，這樣不管鋼材漲價(jià)多少，采購(gòu)這3000噸鋼材的實(shí)際成本為4500元/噸加手續(xù)費(fèi)915元和保證金利息成本8.10萬元（上期所鋼材期貨在購(gòu)買時(shí)需要支付合約總值8%的保證金，占用資金108萬，另需支付手續(xù)費(fèi)915元，為成交額的萬分之0.5，保證金利息暫按資金成本利率15%計(jì)算，3000×4500×8%×15%/2=8.10萬元）。
(三)項(xiàng)目的竣工決算
房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便地產(chǎn)企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程結(jié)算而忽視項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問題，可以通過預(yù)提費(fèi)用科目根據(jù)施工圖預(yù)算將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。設(shè)計(jì)變更和簽證這部分工程支出，在實(shí)施限額設(shè)計(jì)和管理良好的企業(yè)通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例較小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及加強(qiáng)內(nèi)控的有效對(duì)策
(一)不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算
房地產(chǎn)企業(yè)商品銷售主要包括四個(gè)步驟，即簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。以上四個(gè)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)商品銷售收入確認(rèn)過程中缺一不可，一旦出現(xiàn)四環(huán)節(jié)的缺失，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多風(fēng)險(xiǎn)。
(二)在房屋市場(chǎng)行情上漲時(shí)應(yīng)關(guān)注企業(yè)內(nèi)部的舞弊行為
在市場(chǎng)行情上漲時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房也會(huì)進(jìn)行調(diào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)審核這時(shí)應(yīng)關(guān)注認(rèn)購(gòu)書的簽訂時(shí)間及內(nèi)容。簽訂的時(shí)間可以判定是按照調(diào)價(jià)前還是按照調(diào)價(jià)后的價(jià)格來確認(rèn)收入，而填寫的內(nèi)容則應(yīng)包括認(rèn)購(gòu)人身份證號(hào)碼、聯(lián)系方式、聯(lián)系地址等，填寫不齊全的現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)應(yīng)不予辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)和收取訂金，同時(shí)房屋銷售認(rèn)購(gòu)應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)與簽約人名字不一致時(shí)應(yīng)提交相關(guān)證明并完善審批手續(xù)。
客戶認(rèn)購(gòu)的商品房因各種原因退訂，如不能辦理按揭、無法繳納合同首付款等，如此時(shí)進(jìn)行調(diào)價(jià)，則退回的商品房是按何種價(jià)格進(jìn)行再次銷售的應(yīng)成為財(cái)務(wù)控制和關(guān)注的重點(diǎn)。
