一、全面預(yù)算管理與房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算管理是以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向的，是地產(chǎn)企業(yè)以可持續(xù)發(fā)展為前提，通過(guò)控制、預(yù)算、考核和協(xié)調(diào)等等為內(nèi)容建立的科學(xué)完整的處理數(shù)據(jù)的系統(tǒng)，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全員、全過(guò)程的管控和評(píng)價(jià)。
二、全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用并實(shí)施的意義
我國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、根基不深、規(guī)模不大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、規(guī)范化管理較弱以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩高的等等現(xiàn)狀。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、銷(xiāo)售、利潤(rùn)等等指標(biāo)的事前、事中控制十分重要。全面預(yù)算管理包括了經(jīng)營(yíng)的方方面面，是以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)的管控系統(tǒng)，在具體操作過(guò)程中，經(jīng)過(guò)反饋分析，可以將預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)度和結(jié)果及時(shí)的掌握，采取措施及時(shí)應(yīng)對(duì)，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。此外，外部環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度和國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策都需要房地產(chǎn)企業(yè)事前做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)對(duì)。而經(jīng)過(guò)加強(qiáng)全面預(yù)算管理，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，做好防范風(fēng)險(xiǎn)管控，采取措施應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用全面預(yù)算管理的思路
(一)要求房地產(chǎn)企業(yè)全體員工重視全面預(yù)算工作
首先，發(fā)動(dòng)相關(guān)人員、部門(mén)全面參與。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算牽涉的部門(mén)有營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目研發(fā)、工程管理、物業(yè)管理等等，牽涉到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，所以，全面預(yù)算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是部門(mén)合作，一起努力的杰作。實(shí)踐中應(yīng)在預(yù)算管理委員會(huì)的帶領(lǐng)下，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀和預(yù)期發(fā)生的情況全員全部門(mén)一起分析研究，分工編制預(yù)算，具體做法是：銷(xiāo)售部門(mén)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃和收入預(yù)算等費(fèi)用預(yù)算負(fù)責(zé)；開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目預(yù)算由前期研發(fā)、供應(yīng)、工程等部門(mén)負(fù)責(zé)；人力資源部門(mén)負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)和工資等預(yù)算工作；其他各項(xiàng)費(fèi)用和稅費(fèi)的預(yù)算由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)；財(cái)務(wù)部還負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)預(yù)算的匯總和分配工作。其次，要求房地產(chǎn)企業(yè)從上到下認(rèn)真執(zhí)行。一是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算對(duì)企業(yè)的重要性，要起到表率作用，切切實(shí)實(shí)的提高預(yù)算約束力。建立分級(jí)預(yù)算管理和落實(shí)到人的機(jī)制，層層分解預(yù)算，落實(shí)到責(zé)任人和部門(mén)負(fù)責(zé)人。二是在實(shí)踐中嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，樹(shù)立全面預(yù)算的權(quán)威。嚴(yán)格建立授權(quán)審批制度，簽批人要對(duì)簽批事項(xiàng)負(fù)責(zé)，統(tǒng)一權(quán)責(zé)。三是對(duì)于授權(quán)范圍各業(yè)務(wù)部門(mén)、財(cái)務(wù)以及分管領(lǐng)導(dǎo)要嚴(yán)格審查，如：財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)設(shè)計(jì)和工程部的變更情況超預(yù)算部份進(jìn)行嚴(yán)格審查；財(cái)務(wù)在檢查每筆付款憑證是否有責(zé)任人簽批和授權(quán)后方可辦理。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施并構(gòu)建全面預(yù)算軟硬件環(huán)境
建立健全全面預(yù)算的管理制度。目前房地產(chǎn)企業(yè)制定科學(xué)、高效、合理的全面預(yù)算管理制度可以結(jié)合其自身的
管理、審批和內(nèi)控制度。在特殊情況下可以咨詢(xún)大學(xué)教授來(lái)企業(yè)指導(dǎo)全面預(yù)算工作。設(shè)定專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)或人員來(lái)對(duì)全面預(yù)算工作進(jìn)行管理。比如說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)完全可以設(shè)定全面預(yù)算管理委員會(huì)進(jìn)行管理這項(xiàng)工作，也可以委托財(cái)務(wù)等相關(guān)部門(mén)來(lái)代管全面預(yù)算工作。此外，各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)也應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)人員來(lái)負(fù)責(zé)本部門(mén)的全面預(yù)算工作，這樣以來(lái)就能夠落實(shí)責(zé)任，提高辦事效率。依靠現(xiàn)代化信息技術(shù)來(lái)加強(qiáng)全過(guò)程的管理。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)本企業(yè)世界來(lái)開(kāi)發(fā)相應(yīng)的系統(tǒng)進(jìn)行管理，也可以引進(jìn)比較先進(jìn)的管理系統(tǒng)用于本企業(yè)的全面預(yù)算管理工作，這樣就能夠大大提高全面預(yù)算的科學(xué)和高效性。
(三)將全面預(yù)算的指標(biāo)和企業(yè)的戰(zhàn)略進(jìn)行統(tǒng)一
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略緊密的結(jié)合起來(lái)，使全面預(yù)算能夠成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。全面預(yù)算是對(duì)未來(lái)事項(xiàng)的現(xiàn)實(shí)反映，是落實(shí)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)舉措。經(jīng)過(guò)利用會(huì)計(jì)以及非會(huì)計(jì)的信息將企業(yè)方針戰(zhàn)略發(fā)展和體現(xiàn)出來(lái)，當(dāng)然健全完善的全面預(yù)算管理體系需要科學(xué)合理的編制方法來(lái)完成的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理以前，可以先分析和調(diào)研企業(yè)的資源和市場(chǎng)，明確自己長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，來(lái)對(duì)企業(yè)各個(gè)時(shí)期的預(yù)算進(jìn)行編制，這樣以來(lái)可以避免預(yù)算的盲目性，銜接前后各個(gè)時(shí)期的預(yù)算，為預(yù)算比較順暢穩(wěn)定的進(jìn)行提供保障。
(四)合理、科學(xué)、客觀(guān)的設(shè)置預(yù)算指標(biāo)體系
了解國(guó)家政策制定預(yù)算指標(biāo)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)受政策性影響大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在制定全面預(yù)算指標(biāo)體系時(shí)需要了解相關(guān)的政策。例如，云南省省會(huì)城市昆明市實(shí)施了針對(duì)外地戶(hù)籍的限購(gòu)政策，三四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商則應(yīng)該對(duì)此予以合理考慮。預(yù)算指標(biāo)應(yīng)當(dāng)立足市場(chǎng)。為了適應(yīng)本地市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合調(diào)查分析本地客戶(hù)需求已經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的各種情況，降低預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性。
(五)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)依靠資金和資源進(jìn)行運(yùn)作的行業(yè)，具有鮮明的行業(yè)預(yù)算特點(diǎn)
尤其針對(duì)國(guó)有中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，內(nèi)控嚴(yán)格，融資受限，在確定開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先，必須立足于項(xiàng)目和公司兩個(gè)層面設(shè)置預(yù)算體系。其次，預(yù)算必須覆蓋項(xiàng)目的生命周期，體現(xiàn)實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程，在每一個(gè)程序環(huán)節(jié)體現(xiàn)收入成本與現(xiàn)金流的特點(diǎn)。最后，從管理細(xì)化的角度，預(yù)算要從項(xiàng)目深入到最底層的地塊，乃至每一棟樓。對(duì)利潤(rùn)、現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況做出更可靠的預(yù)測(cè)，為實(shí)現(xiàn)投資收益最大化提供不可或缺的幫助。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算可以提升其整體績(jī)效和綜合管理水平。全面預(yù)算管理貫穿于房地產(chǎn)公司及各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是提升公司整體績(jī)效和管理水平的重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達(dá)實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)值最大化的根本目的。
