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非需求供給因素對房地產(chǎn)價格影響淺析

房地產(chǎn)作為一種基礎而特殊的商品,為人類生活提供了基本的保障。房地產(chǎn)商品作為不動產(chǎn)具有價值量大、耐久性和保值增值的特性,因此,在當今市場缺乏多種投資渠道的環(huán)境下,具有投資的價值。近年來房地產(chǎn)市場十分火爆,房地產(chǎn)價格的不斷攀升及發(fā)展走勢受到全社會的多方關注。影響房地產(chǎn)價格變動的因素很多,除了作為一般商品,價格受到需求供給影響的普遍規(guī)律以外,本文從房地產(chǎn)價格的成本因素及相關的金融財政因素等方面對房地產(chǎn)價格的影響進行簡要的分析。
  1 影響房地產(chǎn)價格的成本因素
  影響房地產(chǎn)價格的內(nèi)部因素是房地產(chǎn)開發(fā)商的投入成本,投入成本主要包括土地價格、建筑安裝工程成本和開發(fā)商利潤等。
  1.1 土地價格
  土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎,土地價格的上漲導致房地產(chǎn)開發(fā)商成本的增加,進而推動了房地產(chǎn)價格的上升。由于房地產(chǎn)依賴土地的不可移動的特性,土地資源的稀缺程度也影響了房地產(chǎn)的價格差異。比如所處不同區(qū)位的房地產(chǎn),即便是同一開發(fā)商的項目,并且同檔次、同質(zhì)量,設施全部相同,其價格也會由于區(qū)位的不同而存在顯著的差異。
  1.2 建筑安裝工程成本
  建筑安裝工程成本是房地產(chǎn)實體建筑的造價,是房地產(chǎn)成本的主要組成部分,包括建筑施工過程中耗費的各種費用,如材料費、人工費、施工機械使用費等。近年來的鋼材、鋁材等建筑材料價格的上漲,人工工資的提高直接影響了房地產(chǎn)的價格變動。同時,隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高,房地產(chǎn)行業(yè)也加速升級換代,在建筑理念上關注綠色、舒適、智能等要求,如增加綠地面積、豐富住宅景觀、完善社區(qū)配套等,這些措施也相應增加了房地產(chǎn)的建筑安裝工程成本。
  1.3 開發(fā)商利潤
  房地產(chǎn)價格包含了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤,除了政府工程的公租房、安居房等由政府定價,限定利潤率之外,其他商品房的價格參與市場競爭,其定價和房產(chǎn)開發(fā)商的綜合實力有關,包括經(jīng)營管理能力、品牌效應和營銷水平等。因此,各個開發(fā)商的利潤率是不同的,開發(fā)商不固定的利潤影響了房地產(chǎn)的價格。同時,由于房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻高,該行業(yè)具有一定的壟斷特性。在壟斷的市場條件下,房產(chǎn)開發(fā)商會結成相應的利益集團,達成價格合謀,維持房地產(chǎn)的高位價格,聯(lián)合造成上漲的局面。
  2 影響房地產(chǎn)價格的金融財政因素
  影響房地產(chǎn)價格的外部因素是相關的金融財政因素,金融財政因素包括銀行利率、金融機構貸款政策、稅收和股票。
  2.1 銀行利率
  一般來說,房地產(chǎn)價格和銀行利率呈反比變化,當銀行利率升高時,房地產(chǎn)價格呈走低趨勢;反之,則房地產(chǎn)價格呈上升趨勢。銀行利率對開發(fā)商和購房者兩方面都有影響。一方面,銀行利率的升高使購房者貸款時,支付的利息增加,加重了購房者的置業(yè)負擔,一定程度上限制了購房的要求,導致房地產(chǎn)市場價格的相對回落。另一方面,銀行利率的升高增加了開發(fā)商的融資成本,而購房者的減少影響了開發(fā)商的房產(chǎn)銷售,進而影響了現(xiàn)金流,利率的升高使其背負著較大的還貸壓力,為了盡快回籠資金,也會采取降低房價的手段來促進銷售。
  2.2 金融機構貸款政策
  對于房地產(chǎn)這種單位價值較高的商品,一次性支付房款的購房者比例很小,多數(shù)購房者通過銀行按揭的方式來支付房款,所以,金融機構的貸款政策直接影響了房地產(chǎn)市場的買賣。房地產(chǎn)價格和按揭貸款成數(shù)密切相關,通常呈正比變化。按揭貸款成數(shù)低,即首期支付成數(shù)高,提高了購房者購置房產(chǎn)的門檻,一定程度上影響了購房的總量,使整個房地產(chǎn)市場價格相對降低。反之,按揭貸款成數(shù)高,更利于投資者進入“炒房”市場,房地產(chǎn)價格呈上漲趨勢,比如,2008年將按揭成數(shù)由70%調(diào)整到80%,是為了通過降低購房門檻,提高購房者購買量,來應對下跌的房價。
  2.3 稅 收
  稅收的高低對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟運行影響很大,和房地產(chǎn)行業(yè)有關的稅種包括土地增值稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、物業(yè)稅等等。2010年推出的房產(chǎn)新政中調(diào)整完善了相關稅收政策,加強了稅收征管。比如:針對二手房交易,調(diào)整了營業(yè)稅政策,對不足五年轉手交易的住房,相對于以前的差額征稅,全額按銷售收入征收營業(yè)稅。這些稅收措施增加了購房者和投資者對房產(chǎn)的持有及轉讓的成本,對于房價的過快上漲相對有所抑制。
  2.4 股 票
  房地產(chǎn)和股票是投資者兩個重要的投資渠道,因此,兩個市場密切相關,有聯(lián)動效應。一方面,共同發(fā)展;另一方面,又此消彼長。股票市場的價格上升,使投資者得到相對豐厚的回報,使其財富得到積累并擴大了其他商品的消費。同時,增加了其他的投資,比如投資房地產(chǎn)市場,帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展,進而引起房地產(chǎn)價格的變動。當股票市場出現(xiàn)低迷和不景氣的局面,投資者會漸漸退出股市,由于投資渠道的不足,房地產(chǎn)市場相對的低風險和不動產(chǎn)增值保值的特性,會促使投資者將大量的資金轉移到房地產(chǎn)市場,引起房地產(chǎn)市場價格的上升。
  綜上所述,房地產(chǎn)價格的影響因素是多樣而復雜的,不僅受簡單的需求和供給因素的影響,更受到多種因素的制約。因此,相關部門對房地產(chǎn)市場的價格調(diào)控是綜合系統(tǒng)的工程,必須考慮多方面因素,針對性的采取相應措施,促使房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

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