經(jīng)濟學(xué)作為一門應(yīng)用性十分強的學(xué)科，它在人們尋求對社會經(jīng)濟問題做出合理的解釋中產(chǎn)生，并隨著經(jīng)濟的逐步發(fā)展和變化而不斷地發(fā)展和完善。在現(xiàn)代，經(jīng)濟學(xué)的應(yīng)用已經(jīng)深入到人們?nèi)粘Ｉ钪械母鱾€方面，并也對普通人的生活觀念產(chǎn)生巨大的影響。而整個社會對房地產(chǎn)價格的關(guān)注和討論就是其中一個非常有力的證明。由于房地產(chǎn)價格關(guān)系到很多人的切身利益，人們不由自住的想要從經(jīng)濟學(xué)中尋找到答案，期望能夠?qū)Ξ?dāng)今社會高昂的房價做出一個合理的解釋并且能夠預(yù)計未來房價的走勢。
本文主要是從經(jīng)濟學(xué)最基本的供求原理角度出發(fā)，解釋當(dāng)今社會房地產(chǎn)價格形成的原因，以及社會上一些熱點問題對未來房價可能造成怎樣的影響。
��一、 經(jīng)濟學(xué)中的供給需求理論
在整個經(jīng)濟學(xué)中，價格起了非常重要的作用，而價格又是由供給和需求兩個方面決定的。需求在經(jīng)濟學(xué)上被定義為在一定的時期內(nèi)，在一定的價格水平下，消費者愿意而且有能力購買的商品的數(shù)量?？梢钥闯?，滿足需求的條件一般有兩個：一是有購買的欲望，二是有購買的能力，所以需求有時又被稱為有效需求。只具有購買的欲望而并沒有購買能力并不算作需求。
供給是指在一定的時期內(nèi)，一定的價格水平下，生產(chǎn)者愿意而且有能力提供的商品的數(shù)量。行業(yè)的短期供給曲線一般是向上傾斜的。但是從長期來看，行業(yè)的長期供給曲線產(chǎn)生多種情形，不再是必然向上傾斜的：對于成本不變行業(yè)，供給曲線是水平的，表示廠商能夠在給定的價格內(nèi)提供任意量的商品，例如飲料行業(yè)；對于成本遞增行業(yè)，供給曲線是向上傾斜的，表示隨著供給量的提升，商品的價格也會升高，例如房地產(chǎn)行業(yè)；對于成本遞減行業(yè)，行業(yè)供給曲線向下傾斜，表示隨著供給量的提升，商品的價格會逐漸下降，例如需要大規(guī)模基礎(chǔ)投資的鐵礦石開采行業(yè)。而生產(chǎn)成本的變化是直接與生產(chǎn)要素的稀缺性以及其他原因相關(guān)的。
商品的供給曲線和需求曲線共同決定了市場上商品的價格和成交量。
��二、 房地產(chǎn)價格決定中的供給需求因素
房地產(chǎn)作為一個在市場的交易的商品，它的價格也主要由供給和需求兩個方面共同決定。但是與其他商品不同的是，房地產(chǎn)作為一項不動產(chǎn)，無法移動，所以不同地方的房地產(chǎn)由于地理位置的不同可以看作是不同的商品。并且由于房地產(chǎn)市場的特殊性，它的供給和需求曲線也有著自己的特點。
1.房地產(chǎn)價格決定中的需求因素
在需求方面，由于住房是每個人最基本的必需性需求，所以普遍認為中國的住房需求十分巨大，但其實這種觀點并不完全準確。根據(jù)需求的定義，購買的欲望和能力必須同時具備才能稱之為需求。購買的欲望每個沒有房子的人都有，但是在購買能力方面，由于房價較高，其實已經(jīng)超出很多人的購買能力，所以并不能全部都認為是需求。這也是為什么政府要推出政策性住房的原因，其目的就是要解決只有購房的需要而沒有購房能力的這部分群體的居住問題。
具體的可以把具有住房需求的人分為三類：第一類是有完全能力承受房地產(chǎn)價格的人，比如擁有一套以上房屋的人，在房地產(chǎn)市場上的投資（機）者亦屬此類；第二類是基本能夠承受房地產(chǎn)價格的人，比如那些個人房屋價值占到個人總資產(chǎn)的主要份額，每月按揭支出占當(dāng)月收入中重要份額的人；第三類是沒有能力承受房地產(chǎn)價格的人，既對房屋既有需要，但是在目前和可預(yù)見的將來沒有購買能力的人，政策性住房的主要照顧對象就是此類，這點將在后面做詳細說明。第一類和第二類可以看作是符合需求定義的有效需求，但是他們之間也存在著很大的區(qū)別。
對于第二類，基本具有購房能力的人，這部分人購買房屋與否的主要考慮因素除了有未來房價的預(yù)期之外，更重要的是自己是否具有承擔(dān)當(dāng)前房價的能力。雖然他們是否買房的決策也受到未來房價預(yù)期漲落的影響，但是這更多在短期內(nèi)起作用，由于對住房的需求有一定的剛性，當(dāng)能夠承擔(dān)當(dāng)前的房價并且未來房價走勢較長時間內(nèi)仍然不明朗時，這部分群體會較多的選擇進行買房。相比較于未來的房價走勢，他們更多的是考慮對住房的剛性需求以及當(dāng)前的房價是否在自己能夠承受的范圍之內(nèi)。因此，當(dāng)前的商品房的價格對需求有直接的影響。由于對當(dāng)前房價的敏感性，所以當(dāng)總需求主要是有這部分組成時，需求曲線相對平坦，即價格的較小變動可能對房屋需求產(chǎn)生較大的影響。
相比之下，對于第一類有能力承擔(dān)一套以上商品房的房屋需求者，由于已經(jīng)擁有自己的必需的居住性住房，多余的房屋更多的是作為一種投資品而不是生活必需品。所以對于這類商品房的需求不只受到當(dāng)前房價的影響，還更多的受到未來房價預(yù)期的影響，并且他們的風(fēng)險承受能力也要高得多。即使當(dāng)前的房價較高時，如果有對未來良好的預(yù)期，這部分的需求仍然會十分旺盛。由于中國城市化進程的推進，和人們收入水平的逐漸提高，市場上普遍預(yù)期未來房地產(chǎn)市場的需求仍將十分巨大，這也直接導(dǎo)致了當(dāng)前這部分需求的龐大，并且與第二種需求相比，這部分需求對當(dāng)前房屋價格的敏感度也較低。如果市場上總的需求主要是由這部分需求構(gòu)成的，則需求曲線相對于第二種需求情況下更為陡峭。
綜合而言，當(dāng)房屋價格較低時，較多的人能夠承擔(dān)房屋價格，需求以第二類為主，而當(dāng)房屋的價格升高時，很多第二類需求者被排除在需求的行列之外，從而需求中第一類所占的比例將會增加。總體的表現(xiàn)為房屋價格較低時，需求曲線趨向于平緩，隨著房屋價格的逐漸身高，需求曲線的斜率也變得越來越陡峭，如上圖所示。
2.房地產(chǎn)價格決定中的供給因素
房地產(chǎn)作為一項比較特殊的商品，它的生產(chǎn)要素中最重要的組成部分土地具有非常大的稀缺性，這也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的稀缺性，它不可能向許多其他的商品那樣具有較大的供給彈性。當(dāng)房地產(chǎn)的價格升高時，土地的價格也會水漲船高，導(dǎo)致成本增加，成本的增加反過來會抑制房地產(chǎn)的供給，所以對于房屋價格的供給彈性相對較小，供給曲線相對陡峭。
��三、供給和需求曲線的移動對房地產(chǎn)價格的影響
在經(jīng)濟發(fā)展的一般過程當(dāng)中，整個社會的收入是隨經(jīng)濟的不斷向前發(fā)展而逐漸增加的，人們的購買能力也隨著收入的增加而逐漸的增長。但是，收入的增長對供給曲線和需求曲線造成的直接和間接地影響是不同的，最終也會對房地產(chǎn)的價格和一定時期內(nèi)的房地產(chǎn)成交量產(chǎn)生不同的影響。
1）在需求方面，收入水平的提高會增強人們對商品房的購買能力，但是由于現(xiàn)在社會收入分配結(jié)構(gòu)中，資本所帶來的收入要遠遠大于勞動所帶來的收入，收入分配不均現(xiàn)象將在現(xiàn)在和未來一段時間內(nèi)長期存在。而在以上的對住房需求者的分類中，第二類基本能夠承受房地產(chǎn)價格的人主要是以勞動收入為主，第一類完全能夠承受房地產(chǎn)價格的人是以資本所帶來的收入為主。所以雖然收入的增長都會增加兩類人的購買能力，但是對兩類人的影響并不完全相同，總體上看，對第一類人收入的增加幅度會大于第二類人收入的增加幅度。供給曲線會向上移動，并且需求曲線左側(cè)陡峭的區(qū)域會變得更加的陡峭。
2）在供給方面，收入的逐漸增加和城市化進程的一步步推進導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的逐漸增加。房地產(chǎn)需求的增加又會促進房地產(chǎn)的供應(yīng)并且會抬高土地等生產(chǎn)要素的成本，即在同一價格水平下，土地的成本增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)的供應(yīng)量會減少，供給曲線也要向上移動。
3）在供給曲線和需求曲線都向上移動的情況下，成交價格和成交量也會隨之增長，但是兩者增長的幅度和產(chǎn)生的影響也決然不同。從長期看，房地產(chǎn)的價格終歸是要由收入來支撐的，所以在同一價格水平下，房地產(chǎn)需求的增加幅度要大于房地產(chǎn)供給的減少幅度，才會使總的收入影響為正。需求曲線的上移幅度要大于供給曲線的上移幅度。但是具體的，由于收入分配的不均導(dǎo)致高收入者的收入增長幅度大于低收入者的增長幅度，房地產(chǎn)價格的上漲對第二類需求造成的影響要大于對第一類需求造成的影響。同時，房地產(chǎn)價格的上漲也會給第一類投資性的住房需求產(chǎn)生未來仍有可能進一步上漲的良好預(yù)期，需求曲線左側(cè)部分的斜率趨向于陡峭。最終造成第二類需求占總需求的比例下降，投資性的需求占總需求的比例逐漸上升。
另外由于房地產(chǎn)供應(yīng)的有限性，房地產(chǎn)成交量的增長幅度也要小于房地產(chǎn)價格的增長幅度?？傮w上看，收入的增長最終表現(xiàn)為價格的大幅上漲和成交量相對的小幅上漲，自住性房地產(chǎn)需求在總需求中所占的比例逐漸下降。
��四、政策性住房對商品房價格的影響分析
政策性住房主要是指經(jīng)濟適用房和廉租房。經(jīng)濟適用房是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房，它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性的特點。相對于市場價格而言，房屋價格是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。
無論是經(jīng)濟適用房還是廉租房，對正常市場中的商品房造成的影響是一樣的。一方面，政策性住房的對象主要是沒有能力在以市場的價格在購買商品房的住房需求者，所以主要是指第三類的住房需求者。由于政策性住房的照顧，他們不需要再以市場價格購買商品房，可以說把這部分住房的需求分流出去。但是實際上對市場上商品房的有效需求并沒有產(chǎn)生想象中大的影響，因為對于這部分需求，即使是不分流出去的話，這部分群體仍然沒有購房的能力，所以并不算作是有效需求，他們的分流對市場上的有效需求沒有影響。
另一方面，供給經(jīng)濟適用房和廉租房是需要大量土地的。土地的來源主要有兩種途徑：一種是不改變原有商品房土地供應(yīng)的情況下，另外對政策性住房進行土地供應(yīng)；第二種情況是把原本應(yīng)供應(yīng)給商品房的土地拿出一部分轉(zhuǎn)作政策性住房用地。雖然兩種情況都存在，即一方面增加土地的總的供應(yīng)量，同時另一方面又把原本屬于正常房地產(chǎn)的用地劃作是政策性住房用地，由于土地的有限性，更多的是以第二種為主，這就相當(dāng)于是減少了商品房土地的供應(yīng)。進而對商品房的供給產(chǎn)生負面的影響。
一方面是需求的不變，另一方面是供給的減少，綜合兩方面可以看出，在其他條件不變的情況下，政策性住房會對正常市場上的商品房房價產(chǎn)生正向的影響，推動房地產(chǎn)價格的上漲。
��五、限購對商品房價格的影響分析
現(xiàn)階段，由于住房價格的過快上漲引起了社會的普遍不滿，各主要城市紛紛出臺政策，限制外地人以及第二套住房的購買，被俗稱作是“限購”?！跋拶彙闭邥Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢？
在需求方面，“限購”對第一類需求產(chǎn)生了重要影響，導(dǎo)致第一類需求者即使有購房的需求及能力，但也無法實際實施，因此第一類需求大額減少。對于第二類需求，基本生活需要而購房，對于本地人基本不會產(chǎn)生影響，而外地人在本區(qū)購房會產(chǎn)生較大影響，但鑒于一般外地人購房比重占總購房比重不大，并且很多外地人購房是屬于第一類需求范疇，因此可以合理認為“限購”政策對第二類住房需求產(chǎn)生了較小的影響。具體到需求曲線上，需求曲線向左移動，即在同等價格下需求量減少，并且對于價格較高的住房的影響程度大于對價低的影響程度，需求曲線上部分左移量要大于下部分左移的量。
在供給方面，“限購”政策對供給的影響較小，并且更多的是間接的通過影響需求進而影響供給，因此暫且忽略不計。
在供給不變的情況下，最后的結(jié)果就是成交量的大幅下降以及價格的小幅下降，如果政策長期持續(xù)下去，將對房地產(chǎn)供應(yīng)者的現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，進而影響供給曲線。
以上就是從最基本的供給需求曲線出發(fā)，探討房地產(chǎn)價格的決定機制，如果要更加準確的研究，還應(yīng)該考慮很多其他因素，但是這些因素最終也是通過影響供給需求進而對最終的價格產(chǎn)生影響。
