房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度城市化產(chǎn)生了一代房奴。住房作為公民應(yīng)有的權(quán)利迫切需要政府提供體面，安全的住房。做為準(zhǔn)房奴，帶著解救房奴之路初探的初衷，在此文中提出借鑒國(guó)外住房租賃體系經(jīng)驗(yàn)，從中優(yōu)化發(fā)展我國(guó)住房租賃體系。
一、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析評(píng)價(jià)
了解房地產(chǎn)行業(yè)概況，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的一系列問(wèn)題，在了解既定行業(yè)理論的同時(shí)，我們研究了房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就業(yè)前景等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，作為在讀的本科生，想起明年的畢業(yè)可能面臨的問(wèn)題想到了房奴，地產(chǎn)，以及中國(guó)保障性住房，這些構(gòu)成了我創(chuàng)作靈感的泉源。如何解救當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)中弱勢(shì)房奴，怎樣的效果是最適合中國(guó)國(guó)情的是最好的？外部環(huán)境的改變還是房奴的自救？
1948年的《國(guó)際人權(quán)宣言》第25條把居住權(quán)利列為基本人權(quán)，該宣言宣稱(chēng)：“每一個(gè)人都有權(quán)利擁有足夠的生活水平，以保障他個(gè)人以及其家庭的健康和安適，尤其是食物、衣物、居住、醫(yī)療以及必要的社會(huì)服務(wù)?！?
享有體面、安全的住房是公民應(yīng)有的權(quán)利。給公民提供體面、安全的住房則是政府的責(zé)任。我國(guó)政府同樣將住房問(wèn)題作為重要的工作內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家說(shuō)，如今的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)可以有力的說(shuō)明，2003年以后的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈已經(jīng)失去了應(yīng)有的均衡，真正的住房需求者被房地產(chǎn)商，被海內(nèi)外的投機(jī)或者投資者，被利益階層所抑制。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度市場(chǎng)化，使得中低收入階層和低收入群體也必須通過(guò)商品化的模式解決住房問(wèn)題。胡錦濤總書(shū)記在2010年9月16日發(fā)表的《深入交流合作，實(shí)現(xiàn)包容性增長(zhǎng)》中明確提出要實(shí)現(xiàn)包容性增長(zhǎng)，切實(shí)解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的社會(huì)問(wèn)題，讓經(jīng)濟(jì)全球化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果惠及所有國(guó)家和地區(qū)，惠及所有人群，在可持續(xù)發(fā)展中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。中國(guó)共產(chǎn)黨十七屆五中全會(huì)明確了這一重要指導(dǎo)思想。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展也應(yīng)該讓普通百姓共享其中的利益。
二、房奴成因分析
大量購(gòu)房者成為房奴，其背后涉及的是政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等全方位的因素，其原因深刻而復(fù)雜?？蓺w納如下：
（一）居民住房消費(fèi)觀念“亞健康”
這是房奴產(chǎn)生的主觀的原因。一篇《丈母娘和大齡女青年退高房?jī)r(jià)？》的文章就有提到主觀成因起到的重要作用?！皝喗】怠钡南M(fèi)觀念不僅僅表現(xiàn)在“丈母娘效應(yīng)”這一老傳統(tǒng)上，因?yàn)檎{(diào)查數(shù)據(jù)表明76%丈母娘表示愿意幫助女婿購(gòu)房，可見(jiàn)對(duì)于房?jī)r(jià)高人民是無(wú)奈被動(dòng)接受的，整體主要還是結(jié)果承受者。
?。ǘ┳》?jī)r(jià)格快速上漲使居民債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重
近十年間，特別是2003年后住房?jī)r(jià)格的漲幅明顯。2009年巨額信貸投放帶來(lái)的部分主要城市房?jī)r(jià)幾乎翻番的漲幅使房?jī)r(jià)高到了“與普通老百姓無(wú)關(guān)”的程度。
?。ㄈ┦姓?dòng)遷、舊城改造影響不容忽視，造就了一批“被動(dòng)房奴”
舊城的改造一方面可以改善市容市貌，另一方面也是政績(jī)工程，因此各地政府往往熱衷于舊城的開(kāi)發(fā)、改造，由此產(chǎn)生的市政動(dòng)遷使一些動(dòng)遷戶(hù)不得不購(gòu)買(mǎi)商品房。由于被動(dòng)遷戶(hù)往往具有收入低、學(xué)歷低、人口多的狀況，動(dòng)遷款往往不能夠解決購(gòu)買(mǎi)住房的全部資金需要，人們由此背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，成為房奴。
曾看到一篇《治理房?jī)r(jià)需要真心實(shí)意的措施》文章就對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)而有力的論述。
三、“不做房奴”出路初探
2009年至今的房?jī)r(jià)猛漲，使得即使是白領(lǐng)擁有自己住房的難度也加大了。消費(fèi)者的心理恐懼感恐怕最能有力解釋。而這種對(duì)于無(wú)房，房?jī)r(jià)必定會(huì)漲的恐懼感，卻最根本的是因?yàn)槟壳爸袊?guó)沒(méi)有建立有效的住房租賃體系。
?。ㄒ唬﹪?guó)外住房租賃體系借鑒
國(guó)外大都市住房租賃的比例較高，自有住房比率相對(duì)較低。
國(guó)外政府重視法律規(guī)范調(diào)控，租賃市場(chǎng)規(guī)范有序。國(guó)外住房租賃體系管理主要原則有：
1、可負(fù)擔(dān)性原則
住房租賃是解決中低收入階層居住問(wèn)題的主要途徑。為了避免房租快速上漲影響居民居住水平，美國(guó)，英國(guó)，德國(guó)等還對(duì)租金水平進(jìn)行較為嚴(yán)格的管理。美國(guó)甚至曾要求確定公平市場(chǎng)租金，限制資金的波動(dòng)。
2、穩(wěn)定性原則
美國(guó)十分強(qiáng)調(diào)居民對(duì)租賃住房使用權(quán)的保障，英國(guó)等歐洲國(guó)家也將組合穩(wěn)定的使用住房作為住房租賃管理政策和立法的出發(fā)點(diǎn)。
3、以中低收入階層為主要服務(wù)對(duì)象
查到可靠數(shù)據(jù)，美國(guó)聯(lián)邦政府資助了約700萬(wàn)戶(hù)低收入房戶(hù)，其中約500萬(wàn)戶(hù)通過(guò)公共住房或租房券獲得深度資助。英國(guó)的社會(huì)租賃戶(hù)基本上為中低收入階層，私人住房租賃部分也大多是中低收入階層，都能夠獲得政府住房租賃補(bǔ)貼。
三大顯著性原則中不難看出，我們可以借鑒他們的很多關(guān)于住房租賃管理經(jīng)驗(yàn)。此次初探暫總結(jié)出兩條經(jīng)驗(yàn)：
1、發(fā)揮政府和市場(chǎng)的共同作用
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，以及土地經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于土地市場(chǎng)運(yùn)作的認(rèn)識(shí)，我們可以看出住房是一種消費(fèi)品和準(zhǔn)公共品的雙重特征。對(duì)于大多數(shù)來(lái)說(shuō)它是一種需要政府加以調(diào)節(jié)的準(zhǔn)公共品，它不能完全依賴(lài)市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)，否則將出現(xiàn)“市場(chǎng)失靈”。
政府在提供合格住房上是具有責(zé)任的，政府必須對(duì)住房租賃市場(chǎng)加以調(diào)節(jié)，以滿(mǎn)足全國(guó)不同群體，特別是中低收入群體的住房需求。國(guó)外的住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行常常首先是充分發(fā)揮政府有形的手的作用。比如：美國(guó)紐約仍然在土地出讓時(shí)要求開(kāi)發(fā)商按比例修建出租房。英國(guó)隊(duì)租金實(shí)行國(guó)家控制。美國(guó)紐約仍然實(shí)行公平市場(chǎng)租金制度。
2、立法確定住房租賃管理的基本制度
作為法治國(guó)家，國(guó)外政府和大都市十分重視法律法規(guī)對(duì)住房租賃市場(chǎng)管理的重要作用，政府和執(zhí)政黨為實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，通過(guò)立法方式確定住房租賃體系的管理體制和方法。我們可以仔細(xì)研究英國(guó)政府在1919年出臺(tái)的《住房法》，以及美國(guó)在1974年制定的《住房和社區(qū)發(fā)展法》。
?。ǘ┽槍?duì)性解救房奴需真誠(chéng)
針對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)目前私人住房租賃市場(chǎng)中出現(xiàn)的住房租賃觀念受忽視，重自有，輕視租賃；住房租賃未得到應(yīng)有的重視，政府調(diào)控被忽視；私人租賃市場(chǎng)成長(zhǎng)速度快，增長(zhǎng)潛力巨大；租賃管理不到位，租戶(hù)利益得不到有效保障等現(xiàn)狀。在這個(gè)后高房?jī)r(jià)時(shí)代，在大城市擁有自己的住房將越來(lái)越成為奢望，年輕群體和中低收入階層的住房自有比率將不斷降低，住房租賃將成為常態(tài)，租賃管理體制如果缺位將影響城市對(duì)外人口的吸引，增加年輕族群及中低收入階層的生活壓力，這里初探出一些關(guān)于建立完善國(guó)內(nèi)住房租賃管理體系的對(duì)策如下：
1、加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，促進(jìn)住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變。
2、運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，驅(qū)動(dòng)供需雙方參與住房租賃市場(chǎng) 比如加強(qiáng)部門(mén)協(xié)同，建立協(xié)調(diào)會(huì)議制度，在稅收減免、折扣，租房補(bǔ)貼等方面出臺(tái)可行政策；效仿英國(guó)的租購(gòu)掛鉤模式（共有產(chǎn)權(quán)，優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)）促進(jìn)居民參與積極性；確保消費(fèi)者權(quán)益，規(guī)范私人租房管理等。
四、房奴的自我化解策略
理性的“房奴”消費(fèi)者要想真的拜托奴隸性的束縛還必須要靠自身，所謂萬(wàn)事皆有自破之理。攻破的出發(fā)點(diǎn)必須是消費(fèi)者們自身有獨(dú)立而可靠的自我理財(cái)知識(shí)，能夠客觀掌握市場(chǎng)的走向，而不是一味的盲目跟風(fēng)而使自己最終成為自己行為惡果的承擔(dān)者。自我化解的攻略可以歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：
（一）及時(shí)空倉(cāng)，以時(shí)間換住房空間
本文第二部分論證的對(duì)于住房租賃管理體系的優(yōu)化，很大程度上是需要消費(fèi)者能夠擁有一個(gè)理性的意識(shí)的。對(duì)房貸償還能力確實(shí)有限的家庭來(lái)講，在當(dāng)前房?jī)r(jià)高時(shí)選擇出手住房轉(zhuǎn)而租房居住是一個(gè)很好的選擇，在房?jī)r(jià)調(diào)到稍微可接收時(shí)再出手，這種理財(cái)方式基于對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，這卻能解放一部分被壓得喘不過(guò)氣來(lái)的“房奴”。
（二）以放棄換生活質(zhì)量：現(xiàn)實(shí)需要“理性違約”
當(dāng)每個(gè)月只能勉強(qiáng)的支付按揭款項(xiàng)，整天都愁?lèi)炗诜抠J時(shí)，放棄不免是一種智慧人生的選擇。目前國(guó)家對(duì)于消費(fèi)者的保護(hù)力度不夠大，個(gè)人對(duì)其所負(fù)擔(dān)債務(wù)承擔(dān)的是無(wú)限責(zé)任，將鑰匙就這么交給銀行有時(shí)顯得反倒不經(jīng)濟(jì)，不如干脆變賣(mài)房屋，賣(mài)個(gè)好價(jià)格歡慶貸款后住公租房，私人物業(yè)等。
（三）以大換小，以空間換得生活質(zhì)量
易憲容（2004）年曾建議房奴在房?jī)r(jià)較高時(shí)就以及將手中的房屋出售，勇于舍得，以化解自身債務(wù)壓力，這樣更多一些自我進(jìn)修，休閑，娛樂(lè)的時(shí)間，這能從根本上解放奴役般的“房奴”。
