概述 計算步驟 扣除項目 實例
一、概述
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)，同時實行超率累進稅率。
二、計算步驟
(一)扣除項目的確定
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
(1)取得土地使用權(quán)支付的地價款(即為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款)。(2)取得土地使用權(quán)時按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(即有關(guān)登記、過戶手續(xù)費)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
土地征用及拆遷補償費；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；公共配套設(shè)施費；開發(fā)間接費用。
3、房地產(chǎn)開發(fā)費用
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息，并能提供金融機構(gòu)貸款證明。
允許扣除的開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息或不能提供金融機構(gòu)貸款證明
允許扣除的開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
注：ⅰ、利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
ⅱ、利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
ⅲ、超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅(非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))。
5、其他扣除項目(此項只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人)
(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
6、舊房及建筑物的評估價值
(1)能提供評估價值的。評估價值=房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價×成新度。
(2)不能提供評估價值，但能提供購房發(fā)票的。扣除金額=發(fā)票所載金額×(轉(zhuǎn)讓年度-購買年度)×5%。
規(guī)定：(轉(zhuǎn)讓年度-購買年度)項的計算按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可視同為1年。
注：納稅人購房時繳納的契稅不作為此步的扣除項
(二)增值額的計算
增值額=銷售房屋取得的收入-扣除項目
(三)增值率的確定
增值率=增值額÷扣除項目
(四)應(yīng)繳納的土地增值稅
土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目×速算扣除系數(shù)
附：土地增值稅四級超率累進稅率及其計算公式
1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分
土地增值稅稅額=增值額×30%
2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分
土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%
3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分
土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%
4、增值額超過扣除項目金額200%的部分
土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%
三、為了讓讀者更直觀的理解，下面舉一實例
(例題摘自：2010年注冊會計師全國統(tǒng)一考試《稅法》)
某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%(其余30%尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期銀行貸款利率并能提供金融機構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4-6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，供給取得的銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。(說明：該公司適用的城市維護建設(shè)稅稅率為7%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%)。
解答：
(一)扣除項目
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
應(yīng)扣除的契稅=6000×3%=180(萬元)
應(yīng)扣除的土地成本=(6000+180)×70%×80%=3460.8(萬元)
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
應(yīng)扣除的開發(fā)成本=5800×80%=4640(萬元)
3、房地產(chǎn)開發(fā)費用
應(yīng)扣除的開發(fā)費用=300×80%+(3460.8+4640)×5%=645.04(萬元)
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
已繳納的營業(yè)稅=60×5%+14000×5%=703(萬元)
已繳納的城建稅和教育費附加=3×(7%+3%)+700×(7%+3%)=70.3(萬元)
5、其他扣除項目
加計扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16(萬元)
(二)增值額應(yīng)繳納的土地增值稅的增值額
14000-(700+70+3460.8+4640+645.04+1620.16)=2864(萬元)
(三)增值率
增值率=2864÷11136×100%=25.72%
25.72% < 50%，適用級數(shù)1的30%的稅率
(四)應(yīng)繳納的土地增值稅
土地增值稅稅額=2864×30%-11136×0=859.2(萬元)
