房在中國傳統(tǒng)觀念里便是家的代名詞，房作為剛性需求品即使房價(jià)飛漲，很多消費(fèi)者也想通過房貸擁有自己的一套房。房貸少則幾十萬多則上百萬，由于其還貸時(shí)間較長，貸款利率較高，如何科學(xué)地規(guī)劃按揭貸款。減少未來還本付息的支付總額，是廣大普通購房者非常關(guān)注的問題。
一、房貸利息中的資金時(shí)間價(jià)值
房貸利息從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度解釋便是資金時(shí)間價(jià)值。資金時(shí)間價(jià)值是：資金經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值。假設(shè)某人想銀行貸款100萬，期限為一年，貸款利息為10%，那么一年以后該貸款人須向銀行支付110萬，其中10萬元即為占用銀行資金所支付是時(shí)間價(jià)值。常見的資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算方法包括復(fù)利終值和現(xiàn)值年金終值和現(xiàn)值。
?。ㄒ唬┑阮~本息還款
等額本息還款法，即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。
用文字表述即為：每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]
等額本息還款法的特點(diǎn)是：每月還款額相等，在前半段還款期本金在月供中所占比例較小，利息比例較大；在后半段還款期本金在月供中比例逐漸增加，利息所占比例逐漸減少。由于每月還款金額相同，操作相對(duì)簡單。且每月承擔(dān)相同款項(xiàng)方便安排家庭開支計(jì)劃。但該方法占用銀行資金時(shí)間長，利息不隨本金數(shù)額歸還兒減少，還款總利息較高。
?。ǘ┑阮~本金還款法
等額本金還款法（又稱遞減法），是指貸款人將所欠本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，并付清上一交易日至本次還款日之間的銀行利息。由于每月還款本金是一定的，由于本金越來越少，利息也越來越少。貸款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來越少。
每季還款額=貸款本金÷貸款期季數(shù)+（本金-已歸還本金累計(jì)額）×季利率。等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡便，實(shí)用性很強(qiáng)的一種還款方式。基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息每季最后一個(gè)月的20日結(jié)息慣例的要求，一般采用按季還款的方式。
與等額本息還款法相比，兩種還款方式雖字面上只有一字之差，但從計(jì)算方法和原理上來說，二者有質(zhì)的區(qū)別。從資金的占用時(shí)間角度來說，在相同借款的情況下，等額本金還款法占用資金時(shí)間短，所以其總利息相對(duì)于等額本息還款法來說較少。從還款人的負(fù)擔(dān)情況來說，等額本金還款法前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)較重；后期隨著本金的減少，利息負(fù)擔(dān)逐漸減輕。適合于預(yù)計(jì)家庭將有大筆支出或收入逐漸減少的中年人群。而等額本息還款法是目前廣泛使用的一種利息計(jì)算方法，適合于收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大，如公務(wù)員、教師等收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體。但作為消費(fèi)者我們必須清楚的認(rèn)識(shí)到等額本金還款方式，不是節(jié)省利息的選擇。學(xué)會(huì)理智消費(fèi)，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，量體裁衣、量入為出，盡量少貸款、貸短款，才是節(jié)省利息的可行方法。
例如，2011年12月，王先生借商業(yè)貸款50萬元，分10年期償還，利率按照2011年07月07日利率基準(zhǔn)計(jì)算，則還款總額為698198.02元，支付利息款198198.02元，月均還款5818.32元。
二、提前還貸方式的選擇
由于加息的影響，不少投資者選擇在手中有余錢的情況下提前還貸，以減輕房貸以壓力及利息支出。對(duì)于一般家庭來說，選擇一次性提前支付貸款額的為少數(shù)，大部分家庭選擇部分提前還貸的方式。
仍按前例，假設(shè)2013年12月，王先生經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)，欲提前償還15萬的商業(yè)貸款，可采用2種提前還貸方式：縮短還款年限 ，月還款額基本不變和減少月還款額，還款期不變。
是否提前還貸應(yīng)該根據(jù)房貸購房者的兩個(gè)重要條件來判斷：
一是購房者目前的經(jīng)濟(jì)狀況，盡管加息了，但是購房者的手頭并沒有多余的閑錢，即使遭遇加息，那也沒有必要提前還貸，因?yàn)榻栀J的利率比房貸只高不低。對(duì)于那種購房后，經(jīng)濟(jì)狀況明顯好轉(zhuǎn)，手頭有一些閑置資金且無更好的投資途徑消化的購房者，這個(gè)時(shí)候可以考慮提前還貸，在通脹背景下，提前還貸既可以節(jié)省房貸利息成本，又能防止貨幣貶值帶來的損失。
二是購房者選擇的具體房貸類型，出于不同的考慮，購房者在申請(qǐng)房貸時(shí)會(huì)根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況從眾多的房貸類型當(dāng)中選擇一款適合自己的房貸品種。在申請(qǐng)房貸的時(shí)候是按照正常的個(gè)人和社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的發(fā)展趨勢作出判斷的，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)狀況有變，在加息的背景下，則需要重新作出一個(gè)判斷，那就是提前還貸是否劃算。這就需要根據(jù)房貸具體類型、已經(jīng)還貸的時(shí)間、剩余利息支出、違約金支出等綜合衡量提前還貸的成本。
選擇貸款方式并不能根據(jù)利息的多少?zèng)Q定，而應(yīng)根據(jù)貸款者自身的經(jīng)濟(jì)情況以及未來收入預(yù)期決定。資金時(shí)間價(jià)值在貸款方式中的體現(xiàn)與應(yīng)用應(yīng)結(jié)合貸款者的實(shí)際情況以及現(xiàn)實(shí)社會(huì)關(guān)于房貸的各項(xiàng)政策。
