房地產(chǎn)開發(fā) 融資模式 融資現(xiàn)狀
自2010年4月中旬以來，國家持續(xù)出臺的多輪調(diào)控措施，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場環(huán)境和金融環(huán)境發(fā)生了較大變化。進(jìn)入2011年后，政策調(diào)控持續(xù)加碼，多個城市的市場交易量逐步走低，企業(yè)的銷售回款壓力陡增，同時信貸收緊又進(jìn)一步壓縮了其資金來源，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨更加復(fù)雜的融資環(huán)境。如何解決房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的資金問題，是房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)力之急，解決好房地產(chǎn)企業(yè)貸款問題對房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展意義相當(dāng)重要。
一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金概況
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)過程中資金流動
由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中投資成本高，投資回收期長，投資風(fēng)險大等特征，前期需要大量師的資金運轉(zhuǎn)才能開展正常的工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動一般是由一個或一個以上的房地產(chǎn)項目進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，而且從開始規(guī)劃項目開始到最后出售的時間可能是三至五年的時候，開發(fā)過程中占用資金比較多，所以其相應(yīng)的風(fēng)險也是比較好大的，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目特有的特點，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營過程一般是指項目的運作過程，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資決策一般也是圍繞著項目的進(jìn)度進(jìn)行計劃的。通常，房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序與環(huán)節(jié)基本一致，列示如下：
表1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金流程以及各階段資金需求
（二）不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇情況
大型的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身優(yōu)勢幾乎可以涉足所有的融資模式，由于其一般情況下有多個同時進(jìn)行的項目，亦可以從全局角度考慮資金的運用。從此角度來講，大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易建立多元化的融資渠道。盡管當(dāng)前銀行信貸緊縮，但是對大型房地產(chǎn)的銀行授信額度仍然較大，這些企業(yè)仍然可以利用大量的銀行貸款；而一些中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于中小企業(yè)房地產(chǎn)自身的原因，規(guī)模和抗風(fēng)險能力不夠強(qiáng)，造成了中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般抗風(fēng)險能力較差，除了銀行可以貸一部分外，一般只能通過自有資金與短期資金來解決。
二、政策影響下的融資現(xiàn)狀
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)融資存在的問題
1、資金緊張
資金是任何一個企業(yè)都有的問題。特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近年我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)資金持續(xù)保持快速增長勢頭，其中2009年這一數(shù)據(jù)為36232億元，比上年增長16.1%。2010年則為48267億元，實現(xiàn)同比增長33.2%。2011年則為56359億元。
2、融資結(jié)構(gòu)單一
2011年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源1.12億元，同比增長10.3%：其中國內(nèi)貸款2689億元，同比增長48.3%，其他資金4326億元，顯示銀行放貸規(guī)劃和增加為房地產(chǎn)企業(yè)提供資了較為充裕的資金，因為我國房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資兒投機(jī)為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產(chǎn)投資快速增長的重要資金來源，而像發(fā)行股票、債權(quán)融資、信托融資總的來說比較少。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)融資困境
由于近幾年來房價迅速的上漲，部分地區(qū)房價超越居民的購買能力，引起了眾多人的關(guān)注，所以政府加緊了貨幣政策和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，開始了新的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)融資嚴(yán)重受阻、資金鏈斷裂、項目滯銷等，嚴(yán)重困擾著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。從而使房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，包括直接影響與間接影響。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源對銀行信貸嚴(yán)重依賴，這就為國家通過一系列宏觀調(diào)控政策來調(diào)整信貸政策，進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)資金來源進(jìn)行調(diào)節(jié)奠定了基礎(chǔ)。
當(dāng)前，一方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自有資金以及銀行貸款方面進(jìn)行規(guī)定，另一方面，對居民個人購房信貸進(jìn)行嚴(yán)格限制，間接影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資。房地產(chǎn)開發(fā)商貸款方面，一是對自有資金必須占 30%的比例，雖然與之前的 35%的比例有所下降；二是對土地出讓金的規(guī)定，比較嚴(yán)厲；三是對房地產(chǎn)開發(fā)過程中不合理行為進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)行統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是，按照“三個辦法一個指引”的規(guī)定，嚴(yán)格把關(guān)新的房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，同時加強(qiáng)監(jiān)管?？偟膩碚f，國家主要通過對商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款進(jìn)行規(guī)定，限制了房地產(chǎn)企業(yè)資金來源。在個人住房貸款方面，通過信貸政策對購買一套房、二套房以及三套房以上的貸款進(jìn)行限制，實行差別化信貸政策，抑制了房地產(chǎn)出售，另外 2011 年出臺的一系列限購令政策，多數(shù)一線城市的成交量持續(xù)滑坡，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)資金回籠，間接使房地產(chǎn)企業(yè)資金來源變窄。
三、調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目中融資模式的對策
房地產(chǎn)開發(fā)對資金需求量特別大，隨著國家調(diào)控政策的進(jìn)一點加強(qiáng)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行貸款又加了一把防盜門，所以階除了銀行貸款外，應(yīng)通過其他融資方式來解決資金問題。
?。ㄒ唬┎煌?guī)模的企業(yè)融資渠道的選擇
不同資產(chǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，能夠承受的融資成本也有較大差別。因此，不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)采取不同的融資策略，選擇與自身實力相匹配的融資渠道。宏觀政策持續(xù)偏緊，市場環(huán)境難以預(yù)測，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步擺脫過于對于依賴銀行貸款的單一融資局面，依托現(xiàn)有資源，結(jié)合自身特點，求生存、謀發(fā)展。
1、中小型房地產(chǎn)企業(yè)
受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大的房地產(chǎn)市場，對中小規(guī)模企業(yè)的戰(zhàn)略眼光提出較高要求。市場到達(dá)低谷時，中等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)潛伏入市，獲取低成本土地；
市場逐步走出低谷時，開發(fā)項目上市獲得豐厚回報。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變
化的情況下，中等規(guī)模企業(yè)會面臨著發(fā)展方向上的抉擇，或者如小企業(yè)一樣被大
型企業(yè)兼并收購，或者獲得資金支持贏得生存機(jī)會。但是，面對融資窘境，在自
身實力不強(qiáng)的情況下，中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)要想融得資金十分困難。為了尋找發(fā)展出路過程中，很多中等房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變盈利模式，完成了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，重新定位為專營開發(fā)商，不再扮演全程開發(fā)商的角色，實現(xiàn)“自我融資”，贏得企業(yè)發(fā)展機(jī)會。
2、大型房地產(chǎn)企業(yè)
大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在行內(nèi)享有較高的知名度，擁有豐富的實踐經(jīng)驗，易得
到商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持，相對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，融資渠道較
為廣闊。受制于宏觀政策和金融環(huán)境，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也未能擺脫過度依賴
商業(yè)銀行信貸的局面。在國家出臺嚴(yán)厲調(diào)控政策的情況下，盡管融資渠道也會受到影響，但大型企業(yè)通過合作開發(fā)、資產(chǎn)重組、股票融資、債券融資、利用外資的方式獲得企業(yè)發(fā)展所需資金，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
如萬科——新華信托的“賣房信托”
實務(wù)方面，2004年6月9日，萬科附屬子公司深圳萬科與新華信托達(dá)成總額1.99億元、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議，用于深圳某別墅項目的開發(fā)。其4%的年利率，低于5.49%的同期銀行貸款利率1.49個百分點，若以2.602億元的融資規(guī)模估計，萬科每年節(jié)約財務(wù)費用近400萬元。產(chǎn)品計劃中設(shè)計期滿后，投資者有獲得購買優(yōu)惠權(quán)及購房折扣率的條款，私募基金的資金使用方式及透明度方面與信托產(chǎn)品類似，故也將其放在本章節(jié)討論。2010年1-11月，國內(nèi)共有10只房地產(chǎn)私募基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4。然而目前房地產(chǎn)投資私募基金的目的依舊以牟取資產(chǎn)升值為主，不利于穩(wěn)定市場的發(fā)展。
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上市融資就是企業(yè)所有者通過出售可接收的部分股權(quán)換取企業(yè)當(dāng)期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大。融資通過企業(yè)有效資本的具備而指向了企業(yè)現(xiàn)階段所選擇的產(chǎn)業(yè)或?qū)⑥D(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢塑造，進(jìn)一步指向了企業(yè)的利潤以及終極的股東價值回報的最大化?？梢哉f，如果企業(yè)在目前的市場條件下，無論是采用借殼上市還是直接上市，企業(yè)可以獲得較好的融資效果。但考慮到我國目前上市完成所需時間較長且審批較為繁瑣的實際情況下，企業(yè)海外融資往往可以取得滿意的效果。
?。ㄈ┕膭畎l(fā)展適應(yīng)力強(qiáng)的夾層融資
以作為權(quán)益投資和抵押貸款的補(bǔ)充，來降低開發(fā)商所需要投入的自有資金比例。夾層融資是指在風(fēng)險和回報方面，介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式，是一種無擔(dān)保的長期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對融資者的權(quán)益認(rèn)購權(quán)。它先募集資金，后選擇項目，被人稱為準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金。夾層融資對房地產(chǎn)開發(fā)商有非常大的優(yōu)勢：第一：資金回報的要求比較適中，夾層融資的利率水平一般在10%～15%之間，而投資者的目標(biāo)回報率為20%～30%；第二：夾層融資對房地產(chǎn)開發(fā)商的要求比貸款的要求低，不要求“四證”齊全，不要求自有資金超過35%；第三：夾層融資通常提供形式非常靈活的較長期融資，這種融資的稀釋程度要小于股市，并能根據(jù)特殊需求作出調(diào)整；第四：夾層融資的付款事宜也可以根據(jù)公司的現(xiàn)金流狀況確定。夾層投資人的優(yōu)先體現(xiàn)為在其他合伙人之前獲得紅利，在違約情況下，優(yōu)先合伙人有權(quán)力控制對借款者的所有合伙人權(quán)益。夾層貸款一般是短期的，貸款費用較高，利率也較高(通常高于銀行基準(zhǔn)利率3～5個百分點)，但能夠為開發(fā)商節(jié)約自有資金投入，或者為開發(fā)商降低所需籌集的更為昂貴的權(quán)益資金額度。同時，夾層貸款有類似于合伙投資人的性質(zhì)。
四、總結(jié)
可見，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中融資存在諸多問題。其中融資渠道單一是最主要的問題，大多企業(yè)對銀行貸款過度依賴，間接融資比例過大。雖然在國家宏觀政策指引及市場各方的努力下，多元化融資體系已經(jīng)開始逐步形成，但是現(xiàn)存融資模式的發(fā)展水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決我國當(dāng)前的房地產(chǎn)項目開發(fā)的融資需求。所以房地產(chǎn)企業(yè)一方面充分利用現(xiàn)有融資途徑，一方面應(yīng)提升資本利用率，并借鑒國外經(jīng)驗，積極開展金融創(chuàng)新，只有這樣才能解決當(dāng)前融資問題。
