高房價 原因 走勢
一、引言
我國的高房價問題受到人們的廣泛關注，尤其是其年平均漲幅遠遠高于居民收入以及國家GDP的增長速度。我國政府也多次提出并采用了一定的方式和政策來對高房價予以抑制，對高房價的抑制成為了當前國家宏觀經(jīng)濟調控的重要問題。房價持續(xù)增長不但透支了公眾的消費能力，同時還影響到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，影響到國家的長治久安。
二、我國高房價形成的原因
?。ㄒ唬┩恋刎斦岸愘M方面的問題
由于土地供應方面，國家采用通過土地來獲得巨大收益的土地財政政策，直接造成房地產(chǎn)廠商的開發(fā)成本增加。一些學者在對影響房地產(chǎn)價格因素的研究過程中，發(fā)現(xiàn)政府，尤其是各級地方政府的財政收入對土地的依賴程度越來越高，而這種程度越高時，當?shù)氐姆績r往往越高。另外，一些政府代理人通過控制房地產(chǎn)來獲得巨大的收益也是造成房地產(chǎn)價格高漲的重要原因之一。再次，在進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各種稅費項目繁多。例如，開發(fā)過程中除了土地出讓金以及雙重配套費用之外，還征收防雷檢驗費、防震檢驗費、綠化費、墻改費以及施工放線費等。部分地區(qū)的費用項目達到50多項，牽涉到的部門達到25個之多，占到了房價的20%左右。
?。ǘ捤傻你y行貸款增加了房地產(chǎn)的流動資金
寬松的銀行貸款政策直接導致房產(chǎn)銷售之前的打折促銷減少。當前，國內的一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，資金的缺口普遍增加，存在著資金欠缺的問題。而這時，銀行樂于給開發(fā)商提供貸款，主要原因在于：其一，處于貸款過程中的土地開發(fā)貸款具有明顯的政府背景，而其他類型的貸款則是在開發(fā)商得到土地使用權利之后，以土地作為抵押來獲得的。從這個角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險一般較低；其二，高額的利潤回報是銀行樂意貸款的另一個原因。房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中需要銀行進行墊資，而銀行也由于這種墊資行為獲得了對應的收益，成為了一個重要的獲益途徑。這些原因導致開發(fā)商前期為增加資金流動而需要采用的打折促銷活動減少，房價難以下跌。
?。ㄈ┳》拷Y構不盡合理
在房價較高的年代，由于市場的真實需求者是對高檔房有需求的高收入者。在這種情況下，房地產(chǎn)商為了實現(xiàn)利益的最大化，往往會將大量的資金都投入到高檔房產(chǎn)的開發(fā)過程中去，直接造成了我國房地產(chǎn)的供需不平衡。大面積的高檔房開發(fā)過多，小戶型的開發(fā)卻嚴重不足。這種結構的不合理直接造成了大量高檔房地產(chǎn)的空閑，土地資源被浪費，將住房需求進行了扭曲，進一步抬高了商品住房的房價，導致房價持續(xù)攀升。
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當住房成為了商品之后，開發(fā)商、銀行以及消費者都希望通過這個商品獲得自己需要的利益，達成自己的利益訴求。
房地產(chǎn)商在完成房產(chǎn)開發(fā)之后，首先需要回收其前期的投資成本，消除后續(xù)售房的隱患。這時，房地產(chǎn)企業(yè)會利用企業(yè)內部的少數(shù)員工以普通消費者的身份向銀行貸款，提前認購其中一部分住房，通過這種囤房達到回收資金的目的。而住房的獲利特性從本質上決定了房地產(chǎn)商具有需要提高房價的趨勢。微觀經(jīng)濟學有說明——商品銷售者收入的變化是與需求彈性直接相關的，由于住房的彈性需求比較小，因此價格的提高會直接增加銷售者的收入，而價格的降低則會迅速的導致銷售者收入下降。那么，房地產(chǎn)商為了實現(xiàn)自身利益的最大化，必然會想辦法提高房價的內。
而消費者的投機需要是造成房價非理性上漲的一個重要原因。由于住房的商品特性，人們始終堅信房價的不斷上漲將導致其持續(xù)升值，導致房產(chǎn)成為了一種超過了正常商品消費水平以及含有過多的獲益需求的另類“商品”。
三、高房價走勢分析與預測
?。ㄒ唬┙诜績r漲幅趨緩，總體迅速下跌可能性不大
房子是與民生問題直接相關的問題，政府在國家管理的過程中必然對之十分關注。當時，雖然有國家的宏觀調控以及地方政府的控制，我國一線城市的房價依然處于高位。從上的分析我們雖然可以得出高房價是城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的必然產(chǎn)物，但是當人們“拿著存折卻發(fā)現(xiàn)沒有資格當房奴”時，人們會認識到這種情況的嚴重性，同時這種情況也另政府感到擔憂。于是，我國政府連續(xù)出臺相關的政策，對房價進行控制。例如，2010年4月出臺的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，對各種炒房和投機性質的購房提出了嚴格的控制措施。通過宏觀調控來減少投機性購房，對房價上漲進行了有效的減緩與控制。
?。ǘ┲虚L期房價緩慢持續(xù)上揚為主
從中長期發(fā)展趨勢來看，我國的一線城市，主要八廓：北京、上海、廣州以及深圳等城市，當前依然處于一個地產(chǎn)繁榮發(fā)展的階段，雖然存在一些泡沫，但是房價還是處于一個相對安全的范圍之內。政府若能夠對之加以很好的調控，必將能夠實現(xiàn)房價的軟著陸。從這個方面來看，房價出現(xiàn)明顯下跌的可能性應該不大，但是其漲幅由于受到國家的調控，其漲幅不會過大，最終的增長率將會與消費者的收入增長水平相一致。
從上面的分析來看，隨著國家經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國當前高房價的形成有其合理的因素，但是也存在著一定的不合理原因。其中的不合理因素造成了房價過高，成為了人們的負擔，使得房價超過了國民實際的購買力水平。政府應該通過適當?shù)拇胧﹣砑哟笳{控的力度，使得我國的國民生活水平處于一個一個實質性的提高，確保我國經(jīng)濟穩(wěn)步得到發(fā)展。
