最近中歐陸家嘴國際金融研究院執(zhí)行副院長劉勝軍更是犀利的指出：“我覺得中央到目前為止的房價調(diào)控方法是錯的?！薄拔覀冎袊姆績r問題高是兩個原因造成：一是貨幣發(fā)行太多；二是我們的收入分配嚴(yán)重失衡。也就是說，少數(shù)人手上有非常多的房子，大量的人又買不起房子，這是結(jié)構(gòu)性問題。我們現(xiàn)在通過資金鏈打壓房地產(chǎn)商，這不可持續(xù)。目前的政策不是能夠解決房價問題的。”
一、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策失效研究
（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策失效理論研究
房地產(chǎn)調(diào)控作為一種公共政策，其主要以保障市場機(jī)制運行的安全性為目的，通過政府干預(yù)的手段，提高社會資源的利用率，降低社會福利的損失，因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策失效可簡單定義為：政府頒布的一系列政策法規(guī)未實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，即使達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)，其總體趨勢也呈現(xiàn)成本大于收益的形式，使得房地產(chǎn)企業(yè)長期處于虧損狀態(tài)。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)調(diào)控政策失效的表現(xiàn)
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策失效主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一方面是市場供給結(jié)構(gòu)失衡加重。我國房地產(chǎn)開發(fā)商一味注重提升自身經(jīng)濟(jì)利潤，忽視了市場供給結(jié)構(gòu)平衡的重要性，即大量的建造具有高利潤的高檔次商品房，僅有小部分土地建造小戶型、經(jīng)濟(jì)商品房，增加了中低收入階層的群體的經(jīng)濟(jì)壓力，造成大量高檔次商品房閑置，經(jīng)濟(jì)商品房緊缺的不良現(xiàn)象，進(jìn)一步加劇了我國房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)矛盾；另一方面是房地產(chǎn)投資過熱。房地產(chǎn)企業(yè)自興起前期，一時間我國整個社會陷入房地產(chǎn)投資過熱的局面，即社會范圍內(nèi)各行各業(yè)紛紛介入房地產(chǎn)業(yè)，造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)內(nèi)部失衡，極易形成銀行的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
二、影響我國房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的因素
（一）社會大眾行為
社會大眾行為是影響我國房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的重要因素。其主要體現(xiàn)在：一是非理性預(yù)期下的社會大眾行為。非理性預(yù)期是理性預(yù)期的對立面，對于理性預(yù)期而言，其指社會大眾運用一切可利用的信息對相關(guān)決策做出預(yù)期。在我國房地產(chǎn)市場中，社會大眾需求由投機(jī)性需求、消費性需求以及購買性需求共同構(gòu)成，通常狀況下，房地產(chǎn)預(yù)期價格與社會大眾需求呈現(xiàn)正相關(guān)；二是社會大眾與開發(fā)商房價博弈。就社會大眾而言，政府出臺的各種房地產(chǎn)市場調(diào)控政策均是圍繞房價進(jìn)行，當(dāng)開發(fā)商售房之際，社會大眾均會處于持幣待購狀態(tài)，等待開發(fā)商降低房價，若開發(fā)商長時間不愿意降低房價，社會大眾將相繼做出購房決策，此時，開發(fā)商將在一次提高房價；就開發(fā)商而言，由于房產(chǎn)的最終決定權(quán)在開發(fā)商手中，且開發(fā)商掌握著信息優(yōu)勢，其可依據(jù)自身的實際情況制定相應(yīng)的營銷戰(zhàn)略，一旦社會大眾在房價博弈中處于劣勢地位，開發(fā)商將進(jìn)一步提升房產(chǎn)價格。
（二）開發(fā)商行為
開發(fā)商行為是影響我國房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的基礎(chǔ)因素。其主要體現(xiàn)為信息不對稱。第一，房地產(chǎn)交易的信息不對稱。房地產(chǎn)交易信息主要包括供給數(shù)量、商品品質(zhì)以及交易價格，在整個房地產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商始終處于絕對優(yōu)勢地位，開發(fā)商往往通過隱藏真實房產(chǎn)相關(guān)信息，項目營銷包裝以及夸大廣告宣傳等方式抬高房價，將消費者引入誤區(qū)，不能夠真實的把握房地產(chǎn)交易信息；第二，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本信息不對稱。房地產(chǎn)開發(fā)商的成本信息主要包括建設(shè)成本、稅費、低價與部分隱性成本。現(xiàn)行開發(fā)商成本信息具有較大的隨意性和隱蔽性，大大增加了開發(fā)商的市場價格控制能力，導(dǎo)致房價很大程度上取決于開發(fā)商。
（三）地方政府行為
地方政府行為是影響我國房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的核心因素。地方政府在我國房地產(chǎn)調(diào)控政策實施過程中發(fā)揮著極其重要的作用，其對房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響主要表現(xiàn)在：首先是市場監(jiān)管者和市場參與者矛盾日益突出。國家地方政策承擔(dān)著穩(wěn)定轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、遏制轄區(qū)金融風(fēng)險、維護(hù)轄區(qū)社會公平以及解決轄區(qū)民生問題等職責(zé)，而地方政府在房地產(chǎn)市場中具有雙重身份，作為市場參與者，地方政府希望房價上漲，作為市場監(jiān)管者，地方政府希望房價降低，以維護(hù)轄區(qū)和諧；其次是地方政府與中央政府利益博弈。由于地方政府缺乏執(zhí)行中央調(diào)控政策的動力，若地方政府過于追求自身經(jīng)濟(jì)增長，將導(dǎo)致整體房地產(chǎn)調(diào)控政策順利實施，達(dá)到中央政府預(yù)期的目標(biāo)。
三、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的調(diào)整措施
?。ㄒ唬┖侠硪龑?dǎo)社會大眾的投資消費需求
1、轉(zhuǎn)變住房消費觀念
我國是人口大國，其地域面積有限，以至于很多人們面臨著住房問題。為緩解住房問題，需要轉(zhuǎn)變大眾的住房觀念，不應(yīng)過分追求超前住房消費觀念，打破傳統(tǒng)擁有產(chǎn)權(quán)的消費觀念，樹立正確的住房消費觀，合理選擇租房和住房等消費形式。
2、完善市場預(yù)警系統(tǒng)
健全的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)有助于社會公眾更好的了解房地產(chǎn)市場，并引導(dǎo)其理性投資。同時，房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)的運用，為政府部門、社會公眾以及開發(fā)商提供了充足的信息資源，使其能夠好調(diào)控房價，保障社會大眾科學(xué)合理的購房。
?。ǘ?qiáng)化對開發(fā)商的監(jiān)督管理力度
1、建立監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)信息披露力度
現(xiàn)階段，我國政府部門尚未建立，監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，不利于政府部門全面清查房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況和遏制信息不對稱現(xiàn)象，因此應(yīng)建立起監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息披露制度，嚴(yán)格遵循公開性充分性、及時性以及有效性原則，對房地產(chǎn)經(jīng)營全過程進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，充分披露房價成本等相關(guān)信息，以保障政府、社會大眾以及開發(fā)商之間的信息對稱性，確保政府部門能夠全面把握房地產(chǎn)經(jīng)營實際狀況。
