房地產企業(yè) 融資 資金 風險 控制
一、房地產企業(yè)融資渠道
?。ㄒ唬┿y行貸款
銀行貸款是我國房地產企業(yè)融資的最主要渠道。一直以來，我國房地產企業(yè)的資金來源，主要是來自于國內商業(yè)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產企業(yè)整個運營過程，無論是土地儲備、房地產開發(fā)，還是其最終銷售，幾乎都離不開銀行信貸資金的參與。據相關調查顯示，我國的房地產企業(yè)的資金來源于商業(yè)銀行貸款的部分不會低于50%，其他資金基本為自籌資金。目前，房地產企業(yè)自籌資金主要來自于商品房銷售收入，其中的大部分又來自購房者的銀行按揭貸款。因此，無論是企業(yè)的先前貸款還是自籌資金，大部分基本都是來自于銀行。銀行信貸資金是支撐我國房產企業(yè)運營的主要資金鏈。
?。ǘ┓康禺a信托
作為后起之秀的房地產信托融資具有一定的制度優(yōu)勢，目前，在宏觀調控下被越來越多的房地產企業(yè)利用，信托發(fā)行日益增多。房地產信托融資有三種常用模式，見表1-1。
表1-1 房地產信托融資的三種模式
?。ㄈ﹤谫Y
債券融資模式是房地產企業(yè)利用資本市場直接融資。相較于一般債券，其能夠按期收回本金和利息，收益、流動性，以及安全性都較高。在國外，債券融資是企業(yè)外部融資的首選模式，融資額往往要大大高于股票融資。而在我國，房地產企業(yè)債券融資尚處于發(fā)展階段，不僅市場和發(fā)行程序還不健全和規(guī)范，而且發(fā)行規(guī)模較小，債券評級也缺乏一定的準確性。這些無疑會對房地產企業(yè)債券融資規(guī)模造成一定影響。
（四）上市融資
無論任何企業(yè)，上市融資模式都是一種較為有效的融資渠道。對房地產企業(yè)而言，上市融資能夠為其資金缺口帶來很大彌補。其能幫助房地產企業(yè)降低項目融資成本和有效化解金融風險。只是目前我國的金融體系還存在著一定的不安全性，而且對房地產企業(yè)的上市審批程序較復雜和嚴格。短期內我國大部分房地產企業(yè)上不具有上市資格，因此這種方式難以被廣泛房地產企業(yè)應用。
二、房地產企業(yè)融資風險因素
（一）融資風險的外部因素
1、宏觀政策因素
房地產企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)類型，會受國家宏觀政策的制約，甚至影響很大。比如，去年年初開始，國家屢次上調存款準備金率，使銀行發(fā)放貸款的力度不斷下降，給房產開發(fā)商和購房者都帶來很大資金壓力。在這一情況下，很多房地產企業(yè)的資金鏈條異常緊張甚至斷裂。造成很多房地產企業(yè)停滯不前或者破產。此外，國家信貸政策的調整、宏觀經濟環(huán)境、企業(yè)信用要求的變化等，都會對房地產業(yè)的融資帶來一定風險影響。
2、稅務環(huán)境因素
除了宏觀經濟政策的影響之外，稅務環(huán)境因素也會對房地產企業(yè)的融資帶來一定影響。比如，在我國《稅法》中，利息費用允許在所得稅前扣除；股息不得扣除，只能從稅后利潤中支付。如此一來，債務籌資和股權融資（上市融資）使房地產企業(yè)的融資成本出現(xiàn)很大差別。尤其是當房地產企業(yè)出現(xiàn)資金緊張時，融資成本可能會給其帶來很大的財務壓力和風險。因此，房地產企業(yè)需要對融資模式做出良好的權衡和選擇。
3、經濟環(huán)境因素
房地產企業(yè)外部整體經濟環(huán)境的發(fā)展，也會對其融資帶來一定風險和影響。倘若房地產企業(yè)正處于經濟發(fā)展狀況良好且具有一定增長勢頭時，企業(yè)將會隨之而迅速發(fā)展。反之，倘若外部經濟環(huán)境收縮或停滯時，企業(yè)則可能會由于資金壓力而產生一定的融資風險。
（二）融資風險的內部因素
1、對銀行依賴過高且融資方式單一
銀行貸款是我國房地產企業(yè)融資的最主要渠道。一直以來，我國房地產企業(yè)的資金來源，主要是來自于國內商業(yè)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產企業(yè)整個運營過程。除了銀行貸款外，其他集中融資模式，比如上市融資、房地產信托等，房地產企業(yè)利用較少，這幾種模式所提供的資金比例也較少。這樣的現(xiàn)狀造成房地產企業(yè)對銀行依賴過高，融資模式過于單一。而且，如此一來，銀行的經營風險和房地產企業(yè)的經營風險被緊密相連。無論任何一方，一旦發(fā)生風險或危機，都將對另一方帶來直接風險和影響。
2、融資結構的合理性存在一定問題
企業(yè)的融資結構會因企業(yè)資本不同的劃分方式而不同。詳見表2-1。
表2-1 資金來劃分方式與融資結構的關系
從某種程度上，融資結構可以對產權歸屬和融資風險等有一定體現(xiàn)。然而，目前我國很多房地產企業(yè)的融資結構都不甚不合理，融資成本被人為抬高，融資風險也被增大。
3、缺少融資風險預警機制
房地產作為資金密集型行業(yè)，對資金的依賴比較重。融資風險是房地產企業(yè)需要重點關注和防范的對象。良好的融資風險預警機制不僅有助于房地產企業(yè)防范融資風險，而且還有助于其穩(wěn)健經營。然而目前，我國房地產企業(yè)將注意力普遍集中于追求利潤，對風險防范和預警關注力度較小。而一旦出現(xiàn)融資風險，小則影響房地產企業(yè)資金鏈，大則會導致房地產企業(yè)破產，因此，在當前融資風險預警機制的建立對房地產企業(yè)而言，迫在眉睫。
三、房地產企業(yè)融資風險的控制
?。ㄒ唬┖侠泶_定融資規(guī)模，做到理性融資
房地產企業(yè)在融資時，要合理確定融資規(guī)模，做到理性融資。倘若房地產企業(yè)籌資過多，則過多的籌資額不但會造成資金閑置被浪費，而且還會增加房地產企業(yè)的融資成本，甚至因企業(yè)債務過多而無力償還。反之，倘若企業(yè)籌資不足，則會影響企業(yè)的正常運營和業(yè)務開展。因此，企業(yè)在進行融資決策之初，就要對融資規(guī)模進行合理確定，理性融資。
?。ǘ崿F(xiàn)房地產企業(yè)融資方式多元化
房地產企業(yè)目前融資過于依賴銀行貸款，融資方式也較單一。這在市場經濟環(huán)境尤其是資本市場的大力發(fā)展下，已不能夠滿足房地產企業(yè)的發(fā)展需求。開展多元化的融資方式是房地產企業(yè)的必由之路。下一步，房地產企業(yè)應將融資模式由銀行貸款這種主要模式轉移至房地產信托、上市融資、債務融資等，加大對其他融資方式的發(fā)展力度，以構建房地產企業(yè)多元化融資體系。
?。ㄈ├萌谫Y結構降低融資成本
房地產企業(yè)除了要合理確定融資規(guī)模和開展多元化的融資方式之外，還要想辦法利用融資結構降低融資成本。企業(yè)可以根據自身的運營情況和財務狀況，優(yōu)化融資結構，提高資本的利用效率，降低資產負債率，爭取布局合理、統(tǒng)籌兼顧?？梢愿鶕煌娜谫Y方案采取不同的融資結構。另外，還要對融資期限、融資成本，以及融資機會等予以充分考慮，在盡可能保持企業(yè)最佳控制權的同時，尋求最好的融資結構。唯有如此，才能將融資風險防范于未然，企業(yè)也才能健康發(fā)展。
?。ㄋ模┙⒑屯晟品康禺a企業(yè)的融資風險預警體系
如前文所述，目前房地產企業(yè)缺少融資風險預警機制。因此，對其進行建立和完善，是房地產企業(yè)控制融資風險的一種當前方式。具體而言，就是利用房地產企業(yè)的管理資料、財務資料，以及市場營銷資料等，輔之以各類數(shù)據模型和財務分析方法的運用，以對房地產企業(yè)的融資風險進行預警與防控。融資風險預警機制可以重點處理以下四個方面：第一，為風險預警設立一個目標，確定管理對象的狀態(tài)和風險范圍；第二，量化融資風險，以方便科學考察；第三，對風險成因進行分析，形成風險防范策略的制定思路；第四，依照人們對風險的偏好程度，確定在資本運作主體不同時風險效用值的情況，從而做出相應對策。
