房地產(chǎn)企業(yè) 成本精細(xì)化管理 現(xiàn)狀 策略
前言
現(xiàn)代管理學(xué)認(rèn)為，科學(xué)化管理有三個層次：第一個層次是規(guī)范化，第二個層次是精細(xì)化，第三個層次是個性化。精細(xì)化管理就是落實管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明細(xì)化，它要求每個方面的管理都要到位。因此精細(xì)化管理本身就是企業(yè)為生存而建立的一種加強細(xì)節(jié)管理以提高效益的科學(xué)化管理方法。具體到房地產(chǎn)企業(yè)，精細(xì)化管理從表現(xiàn)形式看就是，一個房地產(chǎn)企業(yè)在處于完全市場環(huán)境的房地產(chǎn)領(lǐng)域里，對自身發(fā)展更專業(yè)、更優(yōu)秀、更卓越的一種追求。具體來講，就是以控制成本為主要內(nèi)容，使開發(fā)成本精細(xì)化，達(dá)到進一步提高企業(yè)效益的目的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)實施成本精細(xì)化管理的客觀環(huán)境分析
（一）宏觀政策環(huán)境
當(dāng)前，國家為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱局面推出了一系列的宏觀經(jīng)濟調(diào)整政策，達(dá)到了史無前例的水平。主要有三類政策影響房地產(chǎn)市場，一是“限”政策，限購、限貸和限價，尤其是“國八條”出臺后的效果日益顯著；二是“提”政策，以提高利息和準(zhǔn)備金率為核心的貨幣緊縮政策；三是“控”政策，2012年堅持房價調(diào)控不動搖，嚴(yán)格實施差別化住宅信貸、稅收政策。使得房地產(chǎn)主要融資道路越走越窄，融資成本越來越高?？傊康禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了一個微妙關(guān)頭，行業(yè)競爭的激烈，國家管理的嚴(yán)格，人們的法律意識和維權(quán)意識的加強，以及配套設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量的有待提高，對每一個房地產(chǎn)企業(yè)來講都是嚴(yán)峻的考驗。
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隨著土地招拍掛制度的市場化及房地產(chǎn)企業(yè)主體的多樣化，房地產(chǎn)行業(yè)向著開發(fā)方向多樣化、開發(fā)方式豐富化發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也由過去粗放式管理模式過渡到注重提高產(chǎn)品品質(zhì)的精細(xì)化管理模式。從2011年開始，房地產(chǎn)市場形成新的格局，“商品房+保障房”雙軌并行，供給格局從一元走向二元，甚至多元。行業(yè)格局也發(fā)生變化，大的房地產(chǎn)企業(yè)會越來越大，行業(yè)集中度會越來越高，收購兼并現(xiàn)象會越來越明顯。房地產(chǎn)項目開發(fā)從購買土地、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)到竣工驗收，建設(shè)周期短則1－2年，長則3-4年。對項目開發(fā)過程的管理，不能只是簡單的粗放型管理，而是需要細(xì)節(jié)上的成本管理。宏觀經(jīng)濟越調(diào)控，行業(yè)競爭越激烈，企業(yè)利潤越趨薄，對成本控制的要求就越高。在市場經(jīng)濟條件下，力求銷售收入最大化，實際開發(fā)成本最低化，以求得項目最佳經(jīng)濟效益，成為房地產(chǎn)行業(yè)管理的關(guān)鍵。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀
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成本管理應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心，而很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營管理并未意識和理解成本管理的積極作用，并未切實實施成本管理，大多企業(yè)的成本管理工作流于表面盲目地進行事中、事后成本管理,弱化事前成本管理，未規(guī)范成本預(yù)測的現(xiàn)象很普遍,或未形成制度；或形同虛設(shè)；成本計劃既不科學(xué)也不嚴(yán)肅,或增或減。
?。ǘ┐嬖诔杀竟芾硪庾R誤區(qū)，缺乏市場觀念
現(xiàn)代企業(yè)管理對成本管理的要求是全員、全過程、全要素和全方位,而真正進行全面成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)并不多。房地產(chǎn)企業(yè)或重成本管理設(shè)計，或重材料和設(shè)備成本控制，而并未進行精細(xì)化管理,未將所有微小成本及成本要素納入成本管理。另外，成本是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率的綜合反映，影響著內(nèi)部投入和產(chǎn)出。投入少資源產(chǎn)出多產(chǎn)品則是成本低，但成本低并非一定帶來高效益?，F(xiàn)代成本管理要求房地產(chǎn)企業(yè)立足于市場，對市場需求及建筑產(chǎn)品投入產(chǎn)出比加以考慮,而不應(yīng)只重對建筑產(chǎn)品成本的掌控。
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目前，房地產(chǎn)企業(yè)普遍對成本管理制度體系進行完善，但是實際成本管理還處在粗放型，或成本管理制度較完整但缺乏執(zhí)行力；或未對應(yīng)崗位責(zé)權(quán)利，混淆職責(zé),缺乏獎懲。由于成本管理制度體系不健全，一方面嚴(yán)重?fù)p害員工積極性，另一方面對成本管理工作無利。
三、房地產(chǎn)企業(yè)實施成本精細(xì)化管理的具體策略
（一）實施全面預(yù)算管理體系，是成本精細(xì)化管理的基礎(chǔ)
全面預(yù)算重點是成本預(yù)算。就是根據(jù)預(yù)算行事，事前心中有數(shù)，過程全面控制，量入為出，精打細(xì)算人、財、物消耗，真正意義上實現(xiàn)效益最大化。1、圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的年度經(jīng)營考核目標(biāo)，遵循以收定支原則，把目標(biāo)成本按時間、按層級進行分解。將年度成本目標(biāo)分解到季度，季度分解到月；將項目目標(biāo)成本分解到下屬各部門，再由各部門分解并落實到每一個房地產(chǎn)企業(yè)的從業(yè)人員身上。對預(yù)算內(nèi)費用，固定費用按照絕對值、變動費用按照產(chǎn)值成本率的方式進行控制。對預(yù)算外費用，單獨實行超預(yù)算審批。2、以目標(biāo)成本為依據(jù)，引入成本倒逼機制。在目標(biāo)收入確定的前提下，扣除合理利潤空間后，倒推計算得到房地產(chǎn)企業(yè)成本費用支出。在此基礎(chǔ)上，進一步倒逼壓縮各項支出，如前期費用的倒逼、工程建安費用的倒逼、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程費的倒逼、公共配套費用的倒逼、期間費用的倒逼、資本成本的倒逼等。
?。ǘ┩菩谐杀竟芾硇畔⒒到y(tǒng)，是成本精細(xì)化管理的手段
1、通過房地產(chǎn)成本管理信息化建設(shè)，包括合同成本、非合同成本、待發(fā)生成本等在內(nèi)的全項目動態(tài)成本管理；在項目整個生命周期的任何一時間點，都可以得到項目的實時動態(tài)成本，為經(jīng)營決策提供快捷、準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)；達(dá)到強化項目過程的成本控制，形成動態(tài)的成本預(yù)警機制，進而更好的降低項目開發(fā)成本。2、企業(yè)實施集團互聯(lián)網(wǎng)成本管理系統(tǒng)，總部、項目公司或異地公司就能及時、準(zhǔn)確地對工程項目的成本數(shù)據(jù)進行操作。從執(zhí)行者、管理者到?jīng)Q策層，都可以通過系統(tǒng)的不同應(yīng)用方式，進行業(yè)務(wù)操作、審批管理和決策查詢，以此便捷地實現(xiàn)自己的職能。3、實施軟件對預(yù)算執(zhí)行方便有效。系統(tǒng)內(nèi)可設(shè)置預(yù)算控制模塊，所有項目都由各單位年度總預(yù)算和分預(yù)算控制。預(yù)算不足時，一切費用都要停止核銷。屬于計劃內(nèi)的預(yù)算追加，由經(jīng)營發(fā)展部門在年度計劃指標(biāo)內(nèi)審批并調(diào)整。屬于計劃外的預(yù)算追加，由經(jīng)營發(fā)展部門執(zhí)行計劃外審批流程。嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，由事后考核變?yōu)槭轮锌刂?，避免人為因素干擾。
?。ㄈ┳龊贸杀痉治鰣蟾妫浅杀揪?xì)化管理的方式
企業(yè)上下嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)成本核算制度，按照量本利分析模型，精細(xì)分析成本構(gòu)成。在確保數(shù)據(jù)真實、完整、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，進一步對投資項目的論證、工程的設(shè)計、工程的建設(shè)、以及項目工程回款時間等全價值鏈進行精剖細(xì)分。根據(jù)銷售經(jīng)營結(jié)果，定期形成成本分析報告，對全員、全方位、全價值鏈的成本管控情況，做到摸清底數(shù)、知曉原因、掌握關(guān)鍵。不斷修正目標(biāo)成本，精確預(yù)算數(shù)據(jù)。其中，重點是細(xì)化成本核算。具體需要做到：1、各成本項目能直接計入的必須直接計人；2、廢品、停工等待等成本單獨設(shè)立科目反映。3、從管理角度，細(xì)化輔助核算，按需求核算到部門或開發(fā)階段。4、逐步細(xì)化各開發(fā)階段的成本核算。
（四）成本管理人員業(yè)務(wù)與道德水平的高低，是成本精細(xì)化管理的關(guān)鍵因素
房地產(chǎn)企業(yè)要想成功有效的實施精心的化的成本管理，除了在制度建設(shè)方面進行完善，同時也要注重對成本管理人員的業(yè)務(wù)水平與道德水平提高，因為再好再完備的制度都需要人去具體去執(zhí)行，兩者缺一不可。同時房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員職業(yè)道德教育的加強，對加強成本管理工作自我監(jiān)督很有效；成本信息質(zhì)量的高低由成本管理人員專業(yè)知識、技能高低決定。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員更需嫻熟的專業(yè)理論知識、業(yè)務(wù)操作技能、較強的綜合能力和風(fēng)險管控力。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員應(yīng)不斷充實和完善自己,積極利用科學(xué)方法，是房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化成本管理得以成功實施的關(guān)鍵因素之一。
四、結(jié)語
總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)實施成本精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效途徑，也是其當(dāng)前以及未來發(fā)展的需要。在具體的實施過程中關(guān)鍵是需要完善全面預(yù)算管理體系，推行成本管理信息化系統(tǒng)建設(shè)，做好各項成本分析報告，以及加強和提高成本管理人員的業(yè)務(wù)水平與道德水平。
