近年來，隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場非常景氣。擁有房地產(chǎn)的公司在資產(chǎn)負(fù)債表日如果以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整資產(chǎn)的賬面價值，可以增加資產(chǎn)賬面價值；同時將公允價值變動計入當(dāng)期損益后，增強(qiáng)企業(yè)的盈利水平?；谛聹?zhǔn)則的出臺，理論界普遍預(yù)測大部分公司會傾向于采用公允價值模式后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)，但自新準(zhǔn)則頒布三年來，企業(yè)的選擇卻并非如此。
一、投資性房地產(chǎn)會計政策選擇現(xiàn)狀
2007年是新準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有630家，僅18家采用公允價值計量模式，2008年擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)增加到690家，而采用公允價值模式計量的只比上年增加了4家。截止2010年3月31日，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司共615家，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司僅26家。具體數(shù)據(jù)如表1所示：
數(shù)據(jù)顯示，在新準(zhǔn)則實(shí)施的三年內(nèi)，只有不到5%的上市公司選擇了引入公允價值計量模式，而超過95%的公司，仍然青睞于采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，上市公司對會計政策的選擇與之前理論界預(yù)期形成鮮明對比。
二、會計政策選擇與利益相關(guān)者契約
會計政策在形式上表現(xiàn)為會計過程的一種技術(shù)規(guī)范，但本質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)、政治利益的博弈規(guī)則和契約安排，它對企業(yè)各契約相關(guān)方的利益分配關(guān)系產(chǎn)生一定的影響。從契約理論視角看，企業(yè)進(jìn)行會計政策選擇的動因主要包括：報酬契約。由于以會計盈利為基礎(chǔ)的報酬契約的存在，將誘使企業(yè)管理當(dāng)局出于私利而進(jìn)行特定的會計政策選擇；債務(wù)契約。債務(wù)契約的存在使得企業(yè)管理者往往通過會計政策選擇來降低企業(yè)違反保護(hù)性貸款契約的可能性，甚至達(dá)到以“隱蔽”的方式轉(zhuǎn)移財富的目的；政治成本。政治家和政府官員的自利性決定了其謀求自身利益的最大化，他們會通過制定包括會計準(zhǔn)則在內(nèi)的各種管制型規(guī)章，將社會資源的控制權(quán)轉(zhuǎn)移到政府手中。利益相關(guān)者的各種契約是會計政策的影響因素，具體表現(xiàn)在：
?。ㄒ唬﹫蟪昶跫s對投資性房地產(chǎn)計量模式選擇的影響 管理契約即管理者的報酬契約，企業(yè)管理當(dāng)局對會計政策的選擇以維護(hù)個人收益最大化為企業(yè)立場，經(jīng)理處于自身利益考慮一般會采用增加當(dāng)期利潤的會計政策。投資性房地產(chǎn)的公允價值變動可以計入當(dāng)期損益，可以增加企業(yè)的賬面利潤，但在我國當(dāng)前的市場環(huán)境下，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量存在巨大的風(fēng)險，因為我國的房地產(chǎn)市場比較特殊，它的價格不是由供求關(guān)系決定的，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場價格的波動性，對公司的影響的不確定性增加。以2008年改變投資性房地產(chǎn)計量模式的泛海建設(shè)和2009年改變投資性房地產(chǎn)計量模式的中航地產(chǎn)為例，如表2所示：
由表2可知，2008年由于金融危機(jī)的影響，我國的房地產(chǎn)市場低迷，使得在2008年改變計量模式的泛海建設(shè)，公允價值變動對凈利潤產(chǎn)生了負(fù)面的影響，中航地產(chǎn)在對2008年利潤追溯調(diào)整時，同樣對凈利潤產(chǎn)生了負(fù)面影響，影響比例達(dá)到42.83%，而2009年回暖的房地產(chǎn)市場給中航地產(chǎn)帶來了巨大的收益，在中航地產(chǎn)公布的2009年年報中，投資性房地產(chǎn)公允價值變動23229036.4元，公司年度凈利潤為62867532.17，公允價值變動占凈利潤比例為36.95%?？梢姽蕛r值計量會對公司的凈利潤產(chǎn)生很大的影響，在市場環(huán)境不穩(wěn)定時，會加劇企業(yè)的利潤波動。
（二）債務(wù)契約對投資性房地產(chǎn)計量模式選擇的影響 出于不違背債務(wù)契約的目的，管理層會通過會計政策手段來增加當(dāng)期利潤，從而增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率。采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)可以更公允、客觀地反應(yīng)資產(chǎn)的真實(shí)價值，改善公司的資本結(jié)構(gòu)，特別是房地產(chǎn)上市公司在轉(zhuǎn)換計量模式之前，資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，公允價值的引入將在相當(dāng)大的程度上提高企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力，同報酬契約對會計政策選擇的影響一樣，這種改善只是在市場環(huán)境良好時才能夠?qū)崿F(xiàn)。
（三）政治成本對投資性房地產(chǎn)計量模式選擇的影響 政治成本表現(xiàn)為：稅收管理。稅收會增加企業(yè)的成本，減少其現(xiàn)金流量，公司管理人員總是希望通過各種努力以降低現(xiàn)實(shí)和潛在的稅負(fù)；潛在危機(jī)的影響。企業(yè)會計信息中的報告盈余往往會引起政府官員和管理機(jī)構(gòu)的注意，我國上市公司大多是國有企業(yè)改制而來，較大規(guī)模的國有上市公司是公眾和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，是政府宏觀調(diào)控和重點(diǎn)監(jiān)督的對象，這些規(guī)模較大的上市公司是不愿意采用增加當(dāng)期利潤的組合會計政策，規(guī)模越大的企業(yè)可能選擇將現(xiàn)在的盈余遞延到將來的會計政策。
總之，企業(yè)管理者由于相關(guān)契約因素的影響，在契約利益相關(guān)者的利益無法得到保證的情況下，對投資性房地會計政策的選擇出于謹(jǐn)慎的態(tài)度。因此，大部分的企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的會計政策選擇上，仍會采用成本計量模式。
三、利益相關(guān)者間的博弈分析
會計政策的最終選擇是各利益主體相互博弈的結(jié)果，博弈中的各方都希望自身的利益達(dá)到最大化。在投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇中，相關(guān)利益者間的博弈主要分為：會計準(zhǔn)則制定者與經(jīng)營者之間的博弈；經(jīng)營者與所有者之間的靜態(tài)博弈。
?。ㄒ唬嫓?zhǔn)則制定者與單個經(jīng)營者之間的博弈 在投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會計準(zhǔn)則中，政府希望制定的會計準(zhǔn)則有利于宏觀調(diào)控，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府采取了嚴(yán)格的公允價值計量準(zhǔn)入制度，政府對投資性投資性當(dāng)?shù)禺a(chǎn)會計準(zhǔn)則的制定極大地影響了企業(yè)對會計政策的選擇。新會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)優(yōu)先以成本模式計量，當(dāng)條件允許時可以以公允價值計量，前面分析到企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下以公允價值計量會付出政治成本，假設(shè)企業(yè)在選擇成本計量時效用為6，選擇公允價值計量沒有引起相關(guān)部門關(guān)注時效用為10，獲得關(guān)注時效用為4；再假設(shè)企業(yè)以公允價值計量被關(guān)注的概率為P，不被關(guān)注的概率為1－P。如圖1所示：
此時，企業(yè)的策略選擇取決于期望獲利的大小。采用成本模式的期望效用為6P＋6（1－P）＝6，采用公允價值計量的期望效用為4P＋10（1－P）＝10-6 P，此時若6＞10－6 P，即P＞2/3，企業(yè)選擇成本模式計量；若P＜2/3時，企業(yè)選擇公允價值計量。由此模式可以看出，企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)模式的選擇有一部分的影響因素為政府的監(jiān)管和政府的宏觀調(diào)控政策。當(dāng)政府對公允價值計量實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度時，企業(yè)選擇公允價值計量會付出較大的政治成本，此時，企業(yè)傾向成本模式計量；當(dāng)公允價值計量運(yùn)用環(huán)境成熟，政府極力的推廣下，企業(yè)選擇公允價值計量會帶來更多的效用，此時，企業(yè)才會傾向公允價值計量模式。
?。ǘ┙?jīng)營者與所有者之間的博弈博弈中的經(jīng)營者有兩種選擇即公允價值計量和成本模式計量，投資者也有兩個選擇即贊成與反對。由于投資者很少參與到企業(yè)日常的經(jīng)營活動中，對經(jīng)營者的選擇并不獲得完全的信息。假設(shè)在此博弈模型中，博弈雙方兩個人不同選擇，投資者不知道經(jīng)營者先行動會采用什么樣的具體行動，即靜態(tài)博弈。如圖2所示。企業(yè)在經(jīng)營過程中，投資者關(guān)注的是分紅和股票價格，在房地產(chǎn)市場良好時，采用公允價值計量會增加企業(yè)賬面利潤，進(jìn)而推動股票價格的上升，但是這種提高股票價格的因素是不確定的，會隨著市場環(huán)境即公允價值波動而波動；從分紅的角度來看，采用公允價值計量會增加企業(yè)的未分配利潤，而這些未分配利潤有一部分是由公允價值變動組成，這是未實(shí)現(xiàn)的利得，并沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流入。
給定企業(yè)選擇成本模式計量，在目前的市場環(huán)境下，投資者的最優(yōu)選擇為贊成，以獲得效用6單位；給定企業(yè)公允價值計量，從目前的市場環(huán)境看，投資者的最優(yōu)選擇是反對，以獲得最大效用4單位。在這種博弈下，博弈均衡為（成本模式計量，贊成），最終雙方獲得效用6個單位。因此，站在企業(yè)的角度，無論從企業(yè)的經(jīng)營者角度出發(fā)，還是站在企業(yè)所有者的角度，出于利益最大化，企業(yè)的最終選擇，仍然是成本計量模式。
四、結(jié)論
隨著我國的國際貿(mào)易的逐漸增多，公允價值計量有利于提高我國會計信息與國際間的配比性，而且公允價值計量更加符合資產(chǎn)和負(fù)責(zé)的定義。鑒于投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對企業(yè)產(chǎn)生的影響，提出對投資性房地產(chǎn)計量模式的幾點(diǎn)建議：（1）完善操作指南。目前，我國的資本市場尚不完善，公允價值的取得成本較大，且政府對公允價值計量模式的運(yùn)用準(zhǔn)入條件較高，不允許采用估值技術(shù)，應(yīng)參考同類或類似的房地產(chǎn)價格，同時公允價值計量后，公允價值會加大利潤的波動幅度，從而誤導(dǎo)投資者債權(quán)人等相關(guān)利益者，這些都給公允價值計量的實(shí)際運(yùn)用造成障礙。對此，會計準(zhǔn)則的制定者應(yīng)該結(jié)合我國國情推出一個更具操作性的公允價值計量的理論及應(yīng)用指南，這個指南應(yīng)詳細(xì)的指導(dǎo)企業(yè)合理的運(yùn)用公允價值。（2）加強(qiáng)政府監(jiān)管。公允價值需要專業(yè)人士的職業(yè)判斷，這就使得上市公司利用公允價值來操縱利潤，為了保證廣大投資者的利益和資本市場的穩(wěn)定，相關(guān)部門必需較強(qiáng)公允價值的應(yīng)用監(jiān)督。（3）出臺稅收優(yōu)惠政策。上面分析到，目前上市公司謹(jǐn)慎運(yùn)用公允價值的原因，稅收成本是其中很重要的一部分，改變計量模式會增加公司的稅收負(fù)擔(dān)，由此，相關(guān)部門應(yīng)該出臺一些稅收優(yōu)惠政策來減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，避免企業(yè)是因為避稅而繼續(xù)使用歷史成本計量。（4）加強(qiáng)會計人員的職業(yè)素質(zhì)。對于公允價值，更多的是需要會計人員的職業(yè)判斷，這就提高了對會計人員的要求，且公允價值在操作上很大程度上受到主觀因素的影響，會計人員職業(yè)素質(zhì)也成為公允價值推廣的重要因素。
