房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有資金投資數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)性的特點(diǎn)。一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目動(dòng)輒幾千萬(wàn)，有時(shí)甚至高達(dá)數(shù)十億。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，強(qiáng)大的資金支持是企業(yè)發(fā)展的重要保障。巨額的開發(fā)資金通常是由多方支持的，開發(fā)商會(huì)從銀行、政府或其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，并以相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期通常在2年以上，導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)面臨更大的不確定性，特別是在政府宏觀政策頻繁調(diào)控的今天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源問題，如何在房地產(chǎn)開發(fā)過程中有效合理分配有限的資金資源，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良好運(yùn)作具有非常重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目的投資決策、土地獲取、建設(shè)、租售與物業(yè)管理等各個(gè)階段乃至貫穿全過程都存在大量的不確定性因素，容易受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)生命周期內(nèi)都存在著大量風(fēng)險(xiǎn)。因此，以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期為切入點(diǎn)，針對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行資金的合理管理和分配，適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的需要，具有重要的現(xiàn)實(shí)針對(duì)性、必要性。
一、房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)分析
項(xiàng)目周期理論認(rèn)為任何項(xiàng)目從開始到結(jié)束都可以概括為項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目后期處理四個(gè)部分。每一個(gè)階段都對(duì)應(yīng)著項(xiàng)目的實(shí)施情況和特定需求。本文結(jié)合項(xiàng)目周期理論，從項(xiàng)目啟動(dòng)到項(xiàng)目最終結(jié)束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，必須從項(xiàng)目實(shí)施的每個(gè)環(huán)節(jié)和相應(yīng)的任務(wù)出發(fā)，針對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理理論支出，風(fēng)險(xiǎn)管理可以劃分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析與研究。首先，資金風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，重點(diǎn)尋找項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，明確風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是結(jié)合公司的實(shí)際情況，分析項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出盡可能多的可行性方案，防范相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是針對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，從相關(guān)的解決方案中挑選出最符合公司戰(zhàn)略目標(biāo)和未來(lái)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)控制方案， 并加以執(zhí)行。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)方案實(shí)施的效果進(jìn)行反饋和監(jiān)督，對(duì)方案執(zhí)行的效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，并進(jìn)行適時(shí)地糾正和修改。 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)資金投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)的特殊性， 本文將房地產(chǎn)開發(fā)分為四個(gè)階段，并對(duì)每個(gè)階段可能遇到的資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析， 并提出可靠的解決辦法。
（一）開發(fā)前期可行性研究過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期通常要進(jìn)行可行性的研究?？尚行匝芯侩A段是投資決策的重要依據(jù)，是項(xiàng)目管理前期工作的重中之重。房地產(chǎn)項(xiàng)目的詳細(xì)可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究，對(duì)可能采用的各種開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何投資建設(shè)等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。
房地產(chǎn)開發(fā)前期另一個(gè)重要工作是保證開發(fā)土地的按時(shí)取得。土地項(xiàng)目的基本情況包括有項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地理位置、周圍地理環(huán)境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構(gòu)成、投資方案規(guī)劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時(shí)，還必須進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀和建設(shè)條件分析，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，計(jì)算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等調(diào)查資料，并對(duì)供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。這些資料是可行性報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)。
在項(xiàng)目開發(fā)前期，企業(yè)必須確定項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金，計(jì)算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項(xiàng)目實(shí)施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報(bào)告中，對(duì)取得土地的價(jià)款以及相應(yīng)的拆遷費(fèi)用必須做好詳細(xì)的預(yù)算，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的土地款是必須要從企業(yè)流出的，因此，企業(yè)必須對(duì)這一部分風(fēng)險(xiǎn)予以充分的考慮。在項(xiàng)目規(guī)劃方案中，企業(yè)將要建設(shè)的樓盤規(guī)劃也必須與相應(yīng)的資金予以配套。
（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)非常復(fù)雜，這主要表現(xiàn)為：一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)周期也相應(yīng)會(huì)較長(zhǎng)，大量資金必須占用在一個(gè)項(xiàng)目上；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)和我國(guó)金融市場(chǎng)存在較多的不確定性因素， 導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)，不可控因素較多，資金的成本和后續(xù)資金的跟進(jìn)存在較大的問題。
針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)過程，資金的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在建設(shè)周期過長(zhǎng)這一特殊客觀情況上。資金被過長(zhǎng)的占用在一個(gè)項(xiàng)目上，加大了資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。隨著2009年下半年，我國(guó)政府對(duì)金融企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)商銀根貸款的緊縮，大部分企業(yè)在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項(xiàng)目開發(fā)過程中，同時(shí)保證開發(fā)項(xiàng)目有條不紊地進(jìn)行是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，必須保證企業(yè)資金實(shí)力能夠支撐現(xiàn)有項(xiàng)目的資金需要；其次，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，如何保證項(xiàng)目建設(shè)的速度和資金供給的速度匹配是建設(shè)過程中資金風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵。
?。ㄈ┊a(chǎn)品銷售過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)普通住宅、寫字樓、別墅、商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)類型主要采取開發(fā)銷售的模式，資金回籠速度受房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的影響較大。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至更長(zhǎng)，因此其投資回收期較長(zhǎng)，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場(chǎng)的影響較大，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠的過程，一方面，企業(yè)要償還公司在項(xiàng)目開發(fā)前期向銀行和其他機(jī)構(gòu)所借的資金，另一方面還必須保證其他開發(fā)項(xiàng)目、競(jìng)拍土地資源和公司未來(lái)發(fā)展的資金。通過租金的形式能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業(yè)帶來(lái)大額現(xiàn)金流入。如何在資金流入上與企業(yè)資金流出兩者間達(dá)成平衡，以及如何有效實(shí)現(xiàn)資金的收回是銷售過程中資金控制的重點(diǎn)。
（四）售后服務(wù)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤發(fā)開中都包含有物業(yè)管理、房屋維修等后續(xù)服務(wù)項(xiàng)目。在設(shè)計(jì)階段，企業(yè)根據(jù)建筑或建筑構(gòu)件的使用壽命，確定上述維護(hù)工作的時(shí)間安排，必要時(shí)還可進(jìn)一步確定大規(guī)模整修和組件更換的時(shí)間，以實(shí)現(xiàn)維護(hù)工作和費(fèi)用的合理化。售后服務(wù)可以分為外包和自主經(jīng)營(yíng)兩類。如果實(shí)行物業(yè)外包對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就沒有資金風(fēng)險(xiǎn)，但是自主經(jīng)營(yíng)就必須對(duì)相應(yīng)的資金流出予以控制。
二、資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制措施
資金鏈對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，企業(yè)必須能夠有效地分配有限的資金，完成項(xiàng)目開發(fā)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的種種資金管理風(fēng)險(xiǎn)，可以通過下面的相關(guān)措施予以控制。
?。ㄒ唬┲贫ㄓ行Э煽康娜谫Y方案項(xiàng)目開發(fā)前期，企業(yè)必須制定有效的融資方案，籌集項(xiàng)目開發(fā)過程中需要的資金。具體可從以下幾個(gè)方面入手：首先，企業(yè)需要綜合分析和考慮國(guó)內(nèi)的宏觀金融政策以及未來(lái)政策走向。其次，考慮具體開發(fā)項(xiàng)目的資金需要和資金融通的風(fēng)險(xiǎn)和收益情況等因素，確定投資結(jié)構(gòu)，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目自身和各融資方式的特點(diǎn)，對(duì)融資結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。
?。ǘ┘訌?qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制在項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要項(xiàng)目的各種成本進(jìn)行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項(xiàng)目開始初期，做好成本管理的基礎(chǔ)工作，對(duì)相關(guān)原材料的價(jià)格進(jìn)行收集和整理，做好各項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本定額，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該對(duì)相關(guān)的預(yù)算方案進(jìn)行修改，并形成考核目標(biāo)，加強(qiáng)預(yù)算的有效執(zhí)行。第二，實(shí)行全面成本管理。結(jié)合基礎(chǔ)工作的成本定額、財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，分析對(duì)照各部門、各項(xiàng)目工程的成本責(zé)任考核指標(biāo)，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的成本數(shù)據(jù)，嚴(yán)格日常成本管理控制。第三，嚴(yán)格執(zhí)行考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各班組的成本控制執(zhí)行情況進(jìn)行考核。
?。ㄈ┰阡N售過程中加速項(xiàng)目資金回流銷售過程是企業(yè)資金回流的過程。房地產(chǎn)商品進(jìn)行流通時(shí)，房地產(chǎn)流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間對(duì)開發(fā)商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產(chǎn)資金全部循環(huán)過程，流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間主要取決于房地產(chǎn)貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長(zhǎng)短。為了促進(jìn)資金的回流，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取相應(yīng)的營(yíng)銷手段，加速資金的回流速度。分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息，正確運(yùn)用銷售心理學(xué)和財(cái)務(wù)杠桿原理，制定有效的營(yíng)銷策略，合理地利用預(yù)售手段，可以縮短銷售周期加快資金回收。運(yùn)用有效的營(yíng)銷手段，不僅可提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，還可降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
?。ㄋ模┘涌旆康禺a(chǎn)體系配套政策改革有效解決房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)還需要相關(guān)宏觀政策的幫助。擴(kuò)大參與房地產(chǎn)信貸融資的金融機(jī)構(gòu)的范圍，允許有一定實(shí)力的非國(guó)有商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款是緩解房地產(chǎn)商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關(guān)政策，規(guī)范目前在中國(guó)房市尋找投資機(jī)會(huì)和參與投資的私募基金的運(yùn)作行為，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。監(jiān)管部門應(yīng)適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的門檻，使一部分具有一定規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票的方式吸收社會(huì)上大量的閑散資金，解決融資難的問題。積極培育企業(yè)債券市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券，進(jìn)行直接融資。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的作用。企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有非常重要的意義，關(guān)系到企業(yè)的生存。如何控制企業(yè)開房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)和政府共同作用的結(jié)果。繼金融危機(jī)后，融資問題逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題，如何解決資金問題、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良好運(yùn)作與不斷循環(huán)顯得尤為重要。
