南路橋建設(shè)集團(tuán)物業(yè)公司 文藝
物業(yè)管理是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展。我國物業(yè)管理起步較晚，隨著改革開放的不斷深化，社會主義市場經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的崛起和城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程加快，使得專門從事對房地產(chǎn)物業(yè)實(shí)施社會化、專業(yè)化管理的經(jīng)營隊(duì)伍從房地產(chǎn)企業(yè)中分離出來，并迅速成長為現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)。這些企業(yè)的企業(yè)管理包括財(cái)務(wù)管理隨之發(fā)生了巨大的變化，制定統(tǒng)一的物業(yè)管理規(guī)范，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理是客觀的需要。盡管物業(yè)管理企業(yè)是我國近些年來發(fā)展起來的年輕產(chǎn)業(yè)群體，但它給企業(yè)、業(yè)主和整個社會帶來的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益是無容置疑的，因此，物業(yè)管理財(cái)務(wù)信息也就受到了普遍的關(guān)注。與此同時(shí)，加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，提高物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作水平，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)得以健康有序發(fā)展，便成為物業(yè)管理企業(yè)會計(jì)人員的神圣職責(zé)。
一、加強(qiáng)現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理是物管產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求
(一)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展迅速，急需加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，施行統(tǒng)一的、
規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度
現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)業(yè)是世界服務(wù)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展的新熱點(diǎn)和新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，成為引人注目的朝陽產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，物業(yè)管理發(fā)展水平也已成為衡量一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人民生活水平和社會文明程度的重要標(biāo)志之一。
近年來，在物業(yè)管理服務(wù)需求快速增長和政府的積極推動下，我國物業(yè)管理服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長。從1981年3月，我國第一家物業(yè)管理公司在深圳正式掛牌營業(yè)起，我國現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)便從無到有，從沿海到內(nèi)地迅速地發(fā)展起來，根據(jù)中國物業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年我國物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)22893家，物業(yè)管理從業(yè)人員達(dá)50余萬人，管理物業(yè)總面積達(dá)40億平方米。但也應(yīng)看到，我國2004年物業(yè)成本占物業(yè)GDP的比重為35%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家10%左右的水平。我國物業(yè)管理的軟硬件的落后，特別是財(cái)務(wù)管理的落后，嚴(yán)重制約了我國現(xiàn)代物業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也延緩了物業(yè)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)入國際化市場的進(jìn)程。物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)市場的激烈競爭和逐步規(guī)范，決定了該行業(yè)財(cái)務(wù)管理必須有一個適應(yīng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動特點(diǎn)的財(cái)務(wù)制度，必須施行統(tǒng)一規(guī)范的財(cái)務(wù)管理工作規(guī)范，確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)，全面提高財(cái)務(wù)管理水平。
（二）我國物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，要求該行業(yè)必須施行統(tǒng)一規(guī)范的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。
由于物業(yè)管理企業(yè)是近幾年來發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)，一直沒有統(tǒng)一規(guī)范的財(cái)務(wù)制度和會計(jì)核算辦法作基礎(chǔ)，在一定程度上影響了物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和經(jīng)濟(jì)核算。據(jù)了解，雖然財(cái)政部已出臺《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，物業(yè)管理企業(yè)在執(zhí)行財(cái)務(wù)制度方面仍存在兩種情況：一是不同的物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)在執(zhí)行不同的行業(yè)財(cái)務(wù)制度的現(xiàn)象仍然存在，有的執(zhí)行《旅游、飲食服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，有的執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》有的執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》等。二是同一企業(yè)同時(shí)按照幾種行業(yè)財(cái)務(wù)制度中的某些規(guī)定執(zhí)行的現(xiàn)象仍然存在，如由于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金的比例高于其他行業(yè)，部分物業(yè)管理企業(yè)雖然執(zhí)行《旅游、飲食服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》和《工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，但在壞賬準(zhǔn)備金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)上卻執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》中的規(guī)定。
同時(shí)，由于物業(yè)管理企業(yè)不同于其他企業(yè)，有著自身的經(jīng)營特點(diǎn)，其管理的對象是房屋建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施，服務(wù)的對象是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，其他行業(yè)的財(cái)務(wù)制度均不能完全適合和滿足物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的需要，因此，財(cái)政部頒發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，并要求國內(nèi)所有物業(yè)管理企業(yè)都要遵照執(zhí)行。
日前，筆者調(diào)查，我國物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理中仍然存在的問題有：
1、物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理制度不健全。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中
存在忽視財(cái)務(wù)制度建設(shè)的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理成本核算缺乏行業(yè)性指導(dǎo)意見，使我國物業(yè)管理企業(yè)成本管理模式?jīng)]有得到規(guī)范性地界定，如缺乏統(tǒng)一公認(rèn)的物業(yè)管理成本概念、物業(yè)管理成本的構(gòu)成要素及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等。
2、物管企業(yè)會計(jì)核算的不規(guī)范性與隨意性。由于物業(yè)管理企業(yè)缺乏規(guī)范化和制度化的物管成本核算辦法，計(jì)算口徑的不一致導(dǎo)致物管企業(yè)之間的物業(yè)管理成本無法進(jìn)行比較，不利于對物管企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、管理效率和發(fā)展前景進(jìn)行評估，從而不利于物管企業(yè)的融資和投資活動的開展。
3、物業(yè)管理成本核算方法不盡合理。由于同一企業(yè)同時(shí)按照幾種行業(yè)財(cái)務(wù)制度中的某些規(guī)定執(zhí)行，因此，物業(yè)管理成本特別是間接成本提取、分?jǐn)偟牟缓侠硎宫F(xiàn)行的成本核算方法無法提供相對準(zhǔn)確的物業(yè)管理成本信息，有時(shí)甚至?xí)?dǎo)致物業(yè)管理成本嚴(yán)重失真。
4、、物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作方面存在缺陷
物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作，特別是財(cái)務(wù)審批程序、財(cái)務(wù)信息、定額管理、計(jì)量驗(yàn)收、清查盤點(diǎn)、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)分析、內(nèi)部稽核及結(jié)算支付方面的基礎(chǔ)工作還很薄弱，有的物業(yè)管理企業(yè)甚至還沒有建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制，給財(cái)務(wù)會計(jì)人員規(guī)范性運(yùn)作帶來一定的困難。
上述情況的存在，不利于政府有關(guān)部門對企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督，不利于保障投資者權(quán)益和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法利益，不利于物業(yè)管理企業(yè)之間開展績效評價(jià)和公平競爭，也不利于企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營管理和企業(yè)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理，規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)健康有序發(fā)展，應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急。
二、加強(qiáng)現(xiàn)代物業(yè)管理必須從執(zhí)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度入手
（一）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵循《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)財(cái)務(wù)
通則》
《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》是財(cái)務(wù)會計(jì)制度體系中最
基本的法規(guī)。從范圍看，它適用于中華人民共和國境內(nèi)的所有企業(yè)，它把全社會企業(yè)財(cái)務(wù)活動均納入到統(tǒng)一的調(diào)節(jié)范圍。從法律效力看，它屬于行政法規(guī)。國務(wù)院已授權(quán)財(cái)政部發(fā)布實(shí)施，并明確可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修改，不再上報(bào)國務(wù)院審批。從其性質(zhì)看，它是企業(yè)從事財(cái)務(wù)活動必須遵循的基本原則和規(guī)范，也是國家進(jìn)行財(cái)務(wù)管理、制定具體財(cái)務(wù)制度的法律依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)必須嚴(yán)格遵循《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》確定的基本原則和規(guī)范。
（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》和《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》
財(cái)政部明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，并根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求，對物業(yè)管理企業(yè)的一些特性財(cái)務(wù)活動做出了具體規(guī)定。即共性財(cái)務(wù)政策部分，按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》執(zhí)行，特性財(cái)務(wù)政策部分按照《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他多種經(jīng)營活動，按照兼營業(yè)務(wù)的性質(zhì)執(zhí)行相應(yīng)行業(yè)的財(cái)務(wù)制度。
（三）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定本企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理辦法
為全面貫徹、正確執(zhí)行國家制定的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》及《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)上述制度和規(guī)定，結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營范圍、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式的特點(diǎn)及內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置情況建立內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系，建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理辦法。
制定并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理辦法的意義在于：
1規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)行為。內(nèi)部財(cái)務(wù)管理辦法要從財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置、
財(cái)務(wù)審批權(quán)限劃分、資金籌措、各項(xiàng)資產(chǎn)、代管基金、對外投資及風(fēng)險(xiǎn)、費(fèi)用及成本、收入及結(jié)算、利潤及分配、外幣業(yè)務(wù)、企業(yè)清算等方面作出詳細(xì)的規(guī)定，成為物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)工作的行為規(guī)范。通過制定與執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理辦法，可以完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)控機(jī)制，落實(shí)企業(yè)理財(cái)自主權(quán)，形成一套適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制。
2、降低物業(yè)管理成本，提升服務(wù)質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益。內(nèi)部財(cái)
務(wù)管理辦法的制定和實(shí)施，是抓住了企業(yè)管理的關(guān)鍵，有利于嚴(yán)格資金控制，嚴(yán)格資產(chǎn)管理，有效規(guī)避對外投資風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)開展成本管理，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
3、提高物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的正確性。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理辦法的制定，將注意物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，根據(jù)財(cái)務(wù)理論與物業(yè)管理企業(yè)的管理現(xiàn)狀設(shè)計(jì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)審批程序及財(cái)務(wù)流程，對有關(guān)費(fèi)用通過分析確定處理方法，對提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的正確性起到很好的保障作用。
三、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理必須建立規(guī)范的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作
現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)信息是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策、和國際物業(yè)管理接軌、并謀求更大發(fā)展的重要數(shù)據(jù)支持，是企業(yè)降低服務(wù)成本、獲取經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵之一，也是國家規(guī)劃物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展與制定物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的重要依據(jù)。而真實(shí)、準(zhǔn)確、先進(jìn)、及時(shí)、完整的財(cái)務(wù)信息需要規(guī)范的、科學(xué)的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作做保障。
1加強(qiáng)對原始記錄的管理。一是要統(tǒng)一規(guī)范各種原始記錄的格式、
內(nèi)容和方法；二是要明確簽署、傳遞、匯集、反饋、保管原始記錄的要求；三是要建立各環(huán)節(jié)的責(zé)任制，確保原始記錄的真實(shí)、完整、正確、及時(shí)，健全財(cái)務(wù)核算資料。
2、加強(qiáng)對定額管理的管理。制定并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部的勞動定
額、物質(zhì)定額、費(fèi)用定額、人員定額、工時(shí)定額及考核辦法。
3、嚴(yán)格規(guī)定企業(yè)物質(zhì)的購進(jìn)、入庫、領(lǐng)用、維修等各環(huán)節(jié)計(jì)量驗(yàn)收管理工作，堵塞漏洞，增收節(jié)支。
4、加強(qiáng)對財(cái)務(wù)預(yù)算的管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算制度，明確財(cái)務(wù)預(yù)算編制程序及方法，做好財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況的檢查、考核工作。達(dá)到通過財(cái)務(wù)預(yù)算控制經(jīng)營活動、確保各項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的目的。
5、加強(qiáng)對財(cái)產(chǎn)清查的管理。定期做好財(cái)產(chǎn)清查工作，對加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)管理、加速資金周轉(zhuǎn)、提高經(jīng)濟(jì)效益、確保會計(jì)報(bào)表質(zhì)量具有十分重要的意義。
