摘 要：雖然從規(guī)模上看,房產(chǎn)稅始終是一個(gè)小稅種,但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,國(guó)家對(duì)房產(chǎn)稅的征管和稽查力度的加大,房產(chǎn)稅已成為企業(yè)在稅收方面的一項(xiàng)重要支出。本文根據(jù)房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合筆者的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),擬從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、計(jì)征方式等方面對(duì)房產(chǎn)稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,以盡可能減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化
關(guān)鍵詞：稅收籌劃 房產(chǎn)稅 自用房產(chǎn) 出租房產(chǎn) 計(jì)征方式
一、前言
稅收籌劃，是指企業(yè)在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策的導(dǎo)向，事前選擇納稅利益最大化的一種稅收籌劃行為。通過對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行事先籌劃，制定方案，從而達(dá)到合法納稅、節(jié)稅的目的，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)最大化，即使企業(yè)的納稅綜合利益最大化。在合法的前提下“實(shí)現(xiàn)納稅最晚、承擔(dān)稅賦最輕、適用稅基最窄、享受稅權(quán)最多、懲戒風(fēng)險(xiǎn)最小、納稅成本最佳”的效果。它的前提就是合法，使稅負(fù)達(dá)到最低而且合理。企業(yè)繳納的各個(gè)稅種都有稅收籌劃空間。 房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對(duì)象,按房產(chǎn)原值減除一定比例或租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。雖然從規(guī)模上看,房產(chǎn)稅始終是一個(gè)小稅,但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,國(guó)家對(duì)房產(chǎn)稅的征管和稽查力度的加大,房產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收的一項(xiàng)重要支出。因此,如何通過科學(xué)的稅收籌劃降低企業(yè)的稅負(fù)顯得尤為重要。本文根據(jù)房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合筆者的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),擬從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、計(jì)征方式等方面對(duì)房產(chǎn)稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,以盡可能減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。
二、房產(chǎn)稅的特點(diǎn)
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn):
1.房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅,其征稅對(duì)象是房屋。
2.房產(chǎn)稅的征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。對(duì)建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋征稅,對(duì)建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營(yíng),都不征稅。
3.房產(chǎn)稅根據(jù)房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定不同的征稅方法。對(duì)于自用的房產(chǎn),按房產(chǎn)的計(jì)稅余值征稅,稅率1.2%,對(duì)于出租的房產(chǎn),按租金收入征稅,稅率12%。
房產(chǎn)稅的這些特點(diǎn),為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間。
三、房產(chǎn)稅稅收籌劃的要點(diǎn)
(一) 利用選址進(jìn)行籌劃
稅法規(guī)定：房產(chǎn)稅僅就位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的房產(chǎn)，依據(jù)房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入征收。除上述范圍外的房產(chǎn)，無論是經(jīng)營(yíng)自用還是對(duì)外出租，均不征房產(chǎn)稅；同時(shí)，也無須繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，城建稅按最低檔的稅率1%計(jì)算征稅。
例如：某服裝廠新建于2011年初，在工廠籌建時(shí)，該廠負(fù)責(zé)人就考慮到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等的稅收籌劃問題，將廠址選在離鎮(zhèn)不遠(yuǎn)的農(nóng)村，該廠擁有土地面積3萬平方米，房產(chǎn)原值40萬元，2011年繳納的增值稅為36萬元，試計(jì)算由于將廠址定在農(nóng)村，給企業(yè)帶來的節(jié)稅額。（該鎮(zhèn)土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)為1元/平方米，房產(chǎn)原值減除比例為30％）
由于該廠將廠址選在農(nóng)村，該企業(yè)就無須繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅按最低稅率1%征收。所以，
（1） （1）節(jié)省的房產(chǎn)稅為：400000×（1－30%）×1.2%＝3360 （元）
（2） （2）節(jié)省的城鎮(zhèn)土地使用稅為：30000×1＝30000（元）
（3） （3）節(jié)省的城建稅為：360000×（5%－1%）＝14400（元）
合計(jì)節(jié)稅47760 元（3360＋14400＋30000）。
(二)合理確定房產(chǎn)原值進(jìn)行籌劃
稅法規(guī)定：自有房產(chǎn)以房產(chǎn)余值計(jì)稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余額（減除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府自行確定）。房產(chǎn)原值指房屋的造價(jià)，包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。
例如:某企業(yè)欲興建一座花園式工廠，除廠房、辦公用房外還包括廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場(chǎng)、露天涼亭、噴泉設(shè)施等建筑物，總計(jì)造價(jià)為1.5億元。如果1.5億元都作為房產(chǎn)原值的話，該企業(yè)自工廠建成的次月就應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，每年應(yīng)納房產(chǎn)稅（扣除比例假設(shè)為30%）為：15000×（1－30%）×1.2%＝126 （萬元），即只要該工廠存在，每年就要繳納126萬元的房產(chǎn)稅。該企業(yè)感到稅負(fù)沉重，試問能否為該企業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕I劃，降低其稅負(fù)呢？
如果該企業(yè)將除廠房、辦公用房外的建筑物，如停車場(chǎng)、噴泉設(shè)施等建成露天的，并且把這些獨(dú)立建筑物的造價(jià)同廠房、辦公用房的造價(jià)分開，在會(huì)計(jì)賬簿上單獨(dú)記載，那么這部分建筑物的造價(jià)就可以不計(jì)入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。
經(jīng)估算，除廠房、辦公用房外的建筑物的造價(jià)為3000萬元左右，獨(dú)立出來后，每年可以少繳房產(chǎn)稅：
3000×（1－30%）×1.2%＝25.2（萬元）
(三)巧用從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征平衡點(diǎn)進(jìn)行籌劃
根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式。這兩種方式適用不同的計(jì)稅依據(jù)和稅率。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%。兩種計(jì)征方式的差異，為納稅籌劃提供了空間。
假設(shè)某企業(yè)的房產(chǎn)原值為A，收取年租金B(yǎng)，那么我們可以有效的選擇一個(gè)平衡點(diǎn)：
1、 從價(jià)計(jì)征應(yīng)繳房產(chǎn)稅A×（1－30%）×1.2%=A×0.84%；
2、 從租計(jì)征則應(yīng)繳房產(chǎn)稅B×12%。
3、 當(dāng)B×12%=A×0.84%，亦即B=7%A時(shí)，選擇從價(jià)計(jì)征、選擇從租計(jì)征所負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)稅一樣。如果B>7%A時(shí)，選擇從價(jià)征稅,就是非常合算；如果B<7%A時(shí)，選擇從租征稅,也就非常合理的。
例如A企業(yè)有座倉(cāng)庫(kù)，房產(chǎn)原值為8000萬元沒有出租，而是自用，假設(shè)年?duì)I業(yè)收入是400萬元。
甲企業(yè)為此應(yīng)納房產(chǎn)稅=8000×1.2%=96（萬元）。
假定A企業(yè)將房產(chǎn)租給B企業(yè)存放商品，年租金收入也為400萬元。
甲企業(yè)為此應(yīng)納房產(chǎn)稅400×12%=48（萬元）。
從上例可以看出，收入沒有變，改變收入方式，可以有效節(jié)省96-48=48萬元的稅款。
當(dāng)然，從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征不是隨意確定的。如果房產(chǎn)確已出租，按稅法規(guī)定，就必須從租計(jì)征。擅自變更計(jì)征方式，不屬于籌劃，有偷逃稅款的嫌疑。
?。ㄋ模┩顿Y聯(lián)營(yíng)和融資租賃房產(chǎn)的籌劃
稅法規(guī)定，對(duì)投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)，如果投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；
以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，由出租方按租金收入作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；
對(duì)融資租賃房屋計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，以房屋余值而不是以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。
例如：東方制藥有限公司，2007年初將自己擁有的原值為150萬元的A廠房以融資租賃的方式租給一家制藥公司，租賃期為1年，每月租賃費(fèi)為3萬元；將另一廠房B原值150萬元與建南制藥公司投資聯(lián)營(yíng)，雙方在合同中明確規(guī)定投資者每月可取得收入3萬元，不參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此，計(jì)算東方制藥公司全年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。
(1)融資租賃廠房，應(yīng)按廠房的余值（扣除比例假設(shè)為30%），從價(jià)計(jì)征，所以該部分應(yīng)納的房產(chǎn)稅為：
150×（1－30%）×1.2%＝1.26（萬元）
(2)將廠房用于投資聯(lián)營(yíng)，但收取固定收入，不參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，以固定收入按租金計(jì)征房產(chǎn)稅，應(yīng)納房產(chǎn)稅為：
3×12%×12＝4.32（萬元）
(3)合計(jì)兩項(xiàng)應(yīng)納的房產(chǎn)稅總額為：1.26+4.32=5.58 （萬元）
（五）用足稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
關(guān)于減免房產(chǎn)稅的主要規(guī)定有：
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；
(2)由國(guó)家財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅（企業(yè)所辦的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)可以比照?qǐng)?zhí)行）；
(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免稅；
(4)非盈利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；
(5)有關(guān)部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險(xiǎn)房屋；
(6)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；
(7)房屋大修停用半年以上的，在大修理期間可以暫免征房產(chǎn)稅；企業(yè)停產(chǎn)、撤銷后其房產(chǎn)閑置不用的，可以暫免征收房產(chǎn)稅；
(8)按照政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉價(jià)住房暫免征收房產(chǎn)稅；
(9)在基建工地建造的為工地服務(wù)的各種臨時(shí)性房屋，在施工期間可以免征房產(chǎn)稅；
(10)對(duì)國(guó)家撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)和企業(yè)辦的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅；
(11)對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；
(12)從2001年起，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅；
(13)對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。
四、總結(jié)
綜上所述,房產(chǎn)稅的稅收籌劃是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作,我們必須熟練掌握國(guó)家的稅收政策條文并靈活的加以運(yùn)用,同時(shí)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況,綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負(fù)效應(yīng),進(jìn)行整體籌劃,尋求最佳方案,以達(dá)到企業(yè)整體效益最大化。
