摘 要：2006年以后我國房地產(chǎn)基金迎來了快速發(fā)展的黃金期，目前本土房地產(chǎn)基金募集規(guī)模不斷擴(kuò)大。但也面臨著法律體系與監(jiān)管不完善、基金管理水平不高等狀況，未來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與融資結(jié)構(gòu)的變化，私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金將繼續(xù)保持快速增長的趨勢(shì)，鑒于房地產(chǎn)基金良好的未來發(fā)展前景，一方面要形成符合市場(chǎng)環(huán)境的基金投資戰(zhàn)略與策略，另一方面要盡快完善法律體系與提高監(jiān)管水平，提升基金管理的治理水平，形成完善的退出機(jī)制，保持長期健康有序發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)基金 私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金 房地產(chǎn)行業(yè)
我國房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)
高速城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn)迎來房地產(chǎn)基金發(fā)展的黃金期
目前，據(jù)2012社會(huì)藍(lán)皮書統(tǒng)計(jì)，我國城市化水平首次超過50%,城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，高速的城市化水平將持續(xù)產(chǎn)生人口紅利與房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，而從我們房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來看，除了商業(yè)銀行貸款以外，其他渠道分別是外資利用、房屋預(yù)售款及其他資金來源，隨著國家的宏觀調(diào)控，對(duì)銀行貸款的限制，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地獲取環(huán)節(jié)將更多的利用其他資金渠道進(jìn)行融資，據(jù)統(tǒng)計(jì)2010 年全國房地產(chǎn)基金公司已達(dá)100 余家。2011年，房企常規(guī)的融資渠道受限。在此背景下，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托公司都紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金，私募房地產(chǎn)基金迎來了一波發(fā)展高峰，清科數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2012年共有94支可投資于中國大陸的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，其中披露金額的90支基金共計(jì)募集59.55億美元，新募基金總數(shù)較去年有較大漲幅，投資方面，全年房地產(chǎn)行業(yè)共完成投資交易80起，披露金額的77起交易共涉及32.09億美元的交易金額，投資數(shù)量同比上升29.0%，投資金額同比回落11.6%；可見，目前我國房地產(chǎn)基金行業(yè)已經(jīng)迎來了發(fā)展的黃金時(shí)期。
2、從外資為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向?yàn)楸就翞橹鲗?dǎo)
2003年以前，我國房地產(chǎn)基金私募的活動(dòng)主體是外資主導(dǎo)的。外資與本土的地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作，組建合資公司，投資于國內(nèi)的住宅或商業(yè)項(xiàng)目，通過各自的優(yōu)勢(shì)，贏得投資收益，而從2006年以后，我國的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金迎來了一個(gè)較快速的發(fā)展時(shí)期，外資的投資方向開始轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。2008年的金融危機(jī)和更為深層次的調(diào)控也對(duì)本土私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金發(fā)展產(chǎn)生了更大的機(jī)遇。目前我國本土的房地產(chǎn)基金主要大致分為三類：一是由房地產(chǎn)開發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金,如復(fù)地投資基金、金地穩(wěn)盛基金等；二是帶互助性質(zhì)的獨(dú)立基金管理人，如中城聯(lián)盟投資基金；三是由金融專業(yè)人士發(fā)起設(shè)立的PE投資基金，如鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資以及高和投資基金。截至2011年三季度，共有22只地產(chǎn)PE基金募集到32.25億美元，其中，由本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過80%和70%。
二、發(fā)展過程中面臨的主要問題
1、配套法律體系不完善
我國制度和法制基礎(chǔ)不健全，無論是《證券法》、《信托法》還是《證券投資基金法》等，都沒能確立私募基金明確的合法地位，沒有從法律層面界定清楚參與各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。一旦投資失利，投資者的權(quán)益在法律上的是沒有強(qiáng)有力的保障的，只能歸入普通的民事經(jīng)濟(jì)糾紛處理。 目前私募房地產(chǎn)投資基金主要有三種法律模式：1、投資公司型——以公司法為基礎(chǔ)，通過設(shè)立投資公司或資產(chǎn)管理公司，由經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)或管理公司進(jìn)行管理。2、信托基金型——遵循信托的基本原則，受托人通過設(shè)立信托的方式，發(fā)行信托基金收益憑證，集合運(yùn)用信托計(jì)劃資金，投資于各種房地產(chǎn)資產(chǎn);受托人依照契約運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資。 3、股權(quán)合伙型——又稱有限合伙型，是指由普通合伙人(LP)發(fā)起，通過吸引一個(gè)或多個(gè)有限合伙人(即基金投資者，一般為機(jī)構(gòu)投資者或富豪)，并聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。
2、管理人專業(yè)程度欠缺與退出機(jī)制不完善
管理人的專業(yè)水平能力與敬業(yè)程度將直接與投資人的收益相關(guān)，我國現(xiàn)階段并未建立一套比較完善的管理人評(píng)估系統(tǒng)，通過提高管理高責(zé)任心與約束、規(guī)范自身的行為成為投資人與管理人之間的信任關(guān)系基礎(chǔ)。故往往也會(huì)出現(xiàn)投資人參與管理的行為。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，外資的私募基金一般不會(huì)參與管理，由房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)?！ ?br />
發(fā)展前景與出路
從目前國內(nèi)的資金面和房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境和融資需求來看，未來幾年，私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金將繼續(xù)保持持續(xù)增長的態(tài)勢(shì)，從資金面來看，民間財(cái)富的積累客觀上要求有新的投資渠道來滿足投資者多樣的投資需求。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截止到2012年年底，我國居民儲(chǔ)蓄存款已高達(dá)40萬億元。另2011年我國銀行人民幣理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行21474款，占據(jù)全部發(fā)行總量的90%，較2010年增長86.63%。可見投資需求也再不斷積累，從房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境來看，政府目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款門檻逐漸提高，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道創(chuàng)新必定會(huì)帶來房地產(chǎn)私募基金的進(jìn)一步發(fā)展。鑒于房地產(chǎn)基金廣闊的未來發(fā)展前景，從以下方面提出建議：1）抓住外部環(huán)境變化帶來的機(jī)遇，形成房地產(chǎn)基金的發(fā)展策略，在投資策略上，應(yīng)該堅(jiān)持中長期投資，以一線城市為主，逐漸向向二三線城市發(fā)展，以傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目為主逐漸加大商業(yè)辦公物業(yè)類型的比重。與大型企業(yè)合作開發(fā)或收購項(xiàng)目，保證項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)和收益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)。2）盡快完善、健全配套的法律體系，保證投資人的權(quán)益，理清權(quán)責(zé)關(guān)系。3）形成完善的退出機(jī)制，提供房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金多種退出形式。4）構(gòu)建一個(gè)完善的私募基金監(jiān)管體系，確定明確的監(jiān)管部門，并界定它的權(quán)限范圍。同時(shí)兼顧私募基金自身的運(yùn)作特點(diǎn)。5）提高基金管理人的管理水平，形成資格審查制度，增進(jìn)投資人與管理人互相信任，保證基金投資與運(yùn)營效率。
