摘 要：金融與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相連，金融促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對金融企業(yè)的依賴程度較大，一旦出現(xiàn)金融危機，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會產(chǎn)生較大的危機。為此，本文主要以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴程度為中心，制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的改進措施。
關(guān)鍵詞：金融緊縮政策；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資模式
近年來，我國一線城市的房價增長過快，給人民帶來巨大的經(jīng)濟和生活壓力，為了能夠讓居民住上房子，我國出臺了一系列的政策和措施，例如，中央銀行不斷的上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分的資金都來源于銀行貸款，在目前金融緊縮政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式越來越少，給資金鏈帶來了巨大危機。為了能夠更好的解決這次危機，房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求相應(yīng)的措施來緩解資金問題。
1. 金融緊縮政策下房地產(chǎn)企業(yè)主要采用的融資模式及其問題分析
金融緊縮政策下房地產(chǎn)企業(yè)主要采用的融資模式有銀行貸款、股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)借款、占用工程承包方資金、民間借貸融資。（1）銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資模式就是銀行貸款。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身具有的資金占30%-35%左右，銀行不僅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金而且還幫助它們進行銷售。房地產(chǎn)開發(fā)貸款、用房消費貸款、資產(chǎn)抵押貸款，這些貸款的一半都是來源于銀行信貸，這樣使房地產(chǎn)企業(yè)依賴銀行信貸程度越來越高。（2）股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)借款。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正朝著集團化、多元化的方向發(fā)展，這就需要大量的資金支持，但是基于我國的政策限制，籌集大量資金是非常困難的。（3）占用工程承包方資金。工程承包方在承包此項目時，首先提供了資金支持，主要是以墊資方式來進行，等到項目竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)按期將這部分資金歸還給承包商。承包商在提供資金支持時，主要是對人工費、輔材費、設(shè)備費用進行墊資，很明顯這種融資方式是非常有限的，房地產(chǎn)企業(yè)不僅對使用融資款不能合理安排，還需籌集主材費，而且給他們帶了一定的還款壓力，只是在短時間內(nèi)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)資金緊張問題進行緩解。（4）民間借貸融資。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們采用的一種重要的融資方式就是民間借貸融資。民間借貸融資具有嚴格的要求，首先規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)和信譽的要求，并且具有較高的利率，很難保證融資額度，現(xiàn)階段違約風險較大，因為它還沒有規(guī)范在法律范圍內(nèi)；其次，民間融資利率較高以及期限較短，而房地產(chǎn)開發(fā)是一個較長的工程，根本無法實現(xiàn)在短時間內(nèi)完成本息歸還這項任務(wù)，因此，資金斷鏈的風險較大?？偠灾?，這些融資模式根本無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口。
2. 金融緊縮政策下房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的改進措施
金融緊縮政策下房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的改進措施主要包括合作建房、房地產(chǎn)輔以住宅小區(qū)開發(fā)、組建銀團進行融資、通過信托短期融資。（1）合作建房。合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)形式。商業(yè)地產(chǎn)在資金不充足的情況下，尋求資金實力雄厚而一時沒有好項目的合作方，共同開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商最終分得商業(yè)部分，形成自留物業(yè)，而合作建房方得到部分商業(yè)配套用房，用于銷售，也將獲得較高的資金回報率。（2）商業(yè)地產(chǎn)輔以住宅小區(qū)開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)項目由于投入資金量較大，投資回報期較長，經(jīng)常存在資金問題。但商業(yè)地產(chǎn)一般都在城市的中心，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，提高了城市的品位和形象，提升了政府的政績。開發(fā)企業(yè)在與政府談商業(yè)地產(chǎn)項目時，可向政府提出配套一部分住宅用地，用于彌補投資。因住宅投資回報期較短，在現(xiàn)政策下，只要出地面一層就可預(yù)售，就可回流資金，而最關(guān)鍵的土地增值稅清算要到小區(qū)結(jié)束后才進行，這就為住宅項目提供了充足的資金，可以調(diào)劑到商業(yè)地產(chǎn)項目使用。（3）組建銀團進行融資。銀團貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時間和比例，通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。銀團貸款的牽頭行承擔貸前盡職調(diào)查的責任，設(shè)計合理的銀團貸款幣種、期限、利率、費用等產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。銀團貸款是防范貸款集中度風險的有效辦法。商業(yè)地產(chǎn)由于需要資金量大，一家銀行很難滿足資金要求，同時僅有一家銀行貸款，銀行承擔的風險較大，而通過銀團方式可分散風險，同時籌集資金方便快捷。（4）通過信托短期融資。在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財務(wù)的信托。信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺的政策和措施導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)的信貸進一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托產(chǎn)品卻沒有因此而收縮。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向之一。
3. 結(jié)語
總而言之，減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴程度是房地產(chǎn)企業(yè)亟須解決的問題。由于我國房價的上漲速度不斷加快，給人們的生活帶來了很大不便，為了解決人們的住房問題，國家出臺了一些金融調(diào)整政策，對房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的發(fā)展帶來了很大的影響，為了改變這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)必須改進融資模式，其宗旨就是減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴度。
