自今年8月1日起將交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)“營改增”試點在全國范圍內推開，同時擴大行業(yè)試點，擇機將鐵路運輸和郵電通信等行業(yè)納入“營改增”試點，這標志著當前“營改增”試點正朝著向行業(yè)劃分在全國范圍內有序推進。作為我國第三產業(yè)的重要組成部分——房地產業(yè)，也應未雨綢繆，早作準備。房地產行業(yè)實施“營改增”，其稅負率（即：應納稅額÷應稅收入）會如何變化？“營改增”前，房地產企業(yè)銷售房產屬于營業(yè)稅“銷售不動產”稅目，依5%稅率計繳營業(yè)稅。“營改增”后，房地產企業(yè)屬于增值稅一般納稅人，依照一般計稅方法計繳增值稅。下面分兩個步驟，試通過公式演繹，在增值稅稅率分別為17%和11%的條件下，計算房地產企業(yè)增值稅稅負率。
1. 增值稅稅率為17%。
設應稅收入為S，可抵扣成本（物料成本）占應稅收入的比例為N,則“營改增”前應納營業(yè)稅為5%S（城建稅及附加暫不考慮，下同），“營改增”后：銷項稅額=［S/（1+17%）］×17%；進項稅額=［S/（1+17%）］×N×17%；應納增值稅Ａ=［S/（1+17%）］×17%－［S/（1+17%）］×N×17%=0.145S×（１－N）。
令：應納營業(yè)稅=應納增值稅，求出稅負率相同時的臨界點，即：5%S=0.145S×（１－N）。得：N=0.655。
也就是說，當物料成本占應稅收入的比例為65.5%時（臨界點），增值稅稅負率是5%，同營業(yè)稅稅負率一致。
根據下面公式，可進一步計算不同物料成本占應稅收入比例所對應的增值稅稅負率：應納增值稅Ａ=0.145S×（１－N）。經整理，得：Ａ/S（稅負率）=0.145×（１－N）。
當N=10%時，Ａ/S（稅負率）=0.131，即13.1%；
當N=20%時，Ａ/S（稅負率）=0.116，即11.6%；
當N=30%時，Ａ/S（稅負率）=0.102，即10.2%；
當N=40%時，Ａ/S（稅負率）=0.087，即8.7%；
當N=50%時，Ａ/S（稅負率）=0.073，即7.3%；
當N=60%時，Ａ/S（稅負率）=0.058，即5.8%；
當N=70%時，Ａ/S（稅負率）=0.044，即4.4%；
當N=80%時，Ａ/S（稅負率）=0.029，即2.9%。
2. 假設增值稅稅率為11%，其他條件不變。同理可求出應納營業(yè)稅與應納增值稅相等時的臨界點，即：5%S=0.099S×（１－N）。得：N=0.495。
根據應納增值稅Ａ=0.099S×（１－N）；經整理，得：Ａ/S（稅負率）=0.099×（１－N）。
同理，可進一步計算不同物料成本占應稅收入比例所對應的增值稅稅負率，具體數(shù)據見下表（計算過程從略）。
從上表可知，增值稅適用稅率為17%時，在物料成本占收入65.5%的臨界點，增值稅稅負率為5%，同營業(yè)稅稅負率一致。但是，當物料成本占收入比例小于65.5%時，增值稅稅負率明顯高于營業(yè)稅稅負率，甚至達數(shù)倍。當物料成本占收入比例高達70%、80%時，增值稅稅負率才有所下降。
當增值稅適用稅率為11%時，在物料成本占收入49.5%的臨界點，增值稅與營業(yè)稅的稅負率都是5%。當物料成本占收入比例小于49.5%時，增值稅稅負率高于營業(yè)稅，而當物料成本占收入比例大于49.5%時，增值稅稅負率下降。
根據上表可知，當物料成本占收入的比例小于臨界點，即小于50%時，增值稅稅負率比營業(yè)稅稅負率上升快。因此實施“營改增”，在擴大增值稅征稅范圍的同時，要優(yōu)化增值稅稅率的設計和制定。特別是房地產行業(yè)，應注意由于營改增可能帶來稅負的增加，而加重企業(yè)的負擔。以筆者管見，在增值稅稅率設置上，可否考慮按房地產細分行業(yè)，實施差別稅率，以期達到結構性減稅的效果。
【作 者】
宗式華 周松德
【作者單位】
（上海中融置業(yè)集團有限公司 上海 200120）
