【摘要】公允價值計量模式運(yùn)用于投資性房地產(chǎn)將更真實(shí)反映資產(chǎn)的實(shí)際價值，同時，財政部證監(jiān)會也發(fā)布法規(guī)對公允價值計量的會計信息披露做出相關(guān)規(guī)定。本文從選擇公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司年度報告著手，揭示其信息披露存在的問題，對公允價值計量的信息披露后續(xù)規(guī)范展開探討。
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 公允價值 信息披露
近幾年，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，上市公司的物業(yè)價值得以快速增長。2007年1月1日實(shí)施的新的會計準(zhǔn)則體系引入了公允價值計量屬性，其中《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱CAS3）規(guī)定有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。新會計準(zhǔn)則體系對公允價值的推廣使用達(dá)到了與國際會計準(zhǔn)則趨同的目的，能使提供的會計信息更具決策有用性。上市公司的利益相關(guān)者主要從公布的年度報告中獲取相關(guān)信息。信息披露的不完善將影響會計信息質(zhì)量，不利于信息使用者進(jìn)行決策。
一、公允價值計量投資性房地產(chǎn)的信息披露要求
1. 財政部相關(guān)規(guī)定。CAS3第19條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：采用公允價值模式的，公允價值的確定依據(jù)和方法，以及公允價值變動對損益的影響；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對損益或所有者權(quán)益的影響?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第 30 號——財務(wù)報表列報》應(yīng)用指南指出，報表附注應(yīng)披露的信息除CAS3規(guī)定的外，還要求披露公允價值金額的增減變動情況，披露公允價值變動收益的來源、本期發(fā)生額、上期發(fā)生額。
2. 證監(jiān)會相關(guān)規(guī)定。為了規(guī)范財務(wù)信息的披露，證監(jiān)會也對公允價值計量投資性房地產(chǎn)信息披露做了一系列規(guī)定。
2007年12月27日實(shí)施的《公開發(fā)行證券的公司信息披露內(nèi)容與格式準(zhǔn)則第2號——年度報告的內(nèi)容與格式（2007年修訂）》（以下簡稱《年報準(zhǔn)則》）要求披露信息包括投資性房地產(chǎn)公允價值的取得方式或采用的估值技術(shù)等。
《發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經(jīng)常性損益》（2008年12月1日實(shí)施）指出非經(jīng)常性損益項目包括“采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益”。
《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號——公允價值計量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》（2008年12月31日實(shí)施） 要求披露公允價值計量相關(guān)的內(nèi)部控制，包括采用估值技術(shù)、確定公允價值的方法、相關(guān)參數(shù)的選取等。
《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第15號——財務(wù)報告的一般規(guī)定》（2010年1月1日實(shí)施）對公允價值計量的投資性房地產(chǎn)規(guī)定更為詳細(xì)。
《公開發(fā)行證券的公司信息披露內(nèi)容與格式準(zhǔn)則第2號——年度報告的內(nèi)容與格式（2012年修訂）》（2013年1月1日實(shí)施）主要從大幅縮減年報摘要篇幅、簡化年報全文披露內(nèi)容、降低信息披露成本等方面調(diào)整披露內(nèi)容，對公允價值計量相關(guān)內(nèi)容的披露影響不大。
二、公允價值計量投資性房地產(chǎn)信息披露存在的問題
從年報來看，截至2011 年12月31日，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司有883 家，累計有27 家上市公司采用了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，筆者對這27家已披露的上市公司進(jìn)行年報分析，取數(shù)據(jù)時間從2007年到2011年，發(fā)現(xiàn)盡管披露內(nèi)容及格式在不斷完善中，但仍存在一些問題需要改進(jìn)。
1. 上市公司對披露項目理解存在偏差。
（1）“計入權(quán)益的累計公允價值變動”項目披露。《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第15號——財務(wù)報告的一般規(guī)定》要求以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)披露“計入權(quán)益的累計公允價值變動”，據(jù)筆者對上市公司年報統(tǒng)計分析，該項目金額的填制主要存在以下幾種理解：
第一種是認(rèn)為自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時公允價值大于賬面價值的差額（不扣除遞延所得稅），如世貿(mào)股份2009年年度報告披露的金額為518 429 308.71元，即為當(dāng)年存貨及固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)公允價值大于賬面價值的差額。第二種是理解為當(dāng)年轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時公允價值大于賬面價值的差額扣除遞延所得稅后計入資本公積的金額，如中航地產(chǎn)2011年度報告中披露的金額為112 378 652.55元，即為因轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)而增加的資本公積。第三種是理解為投資性房地產(chǎn)公允價值變動合計金額，如沱牌曲酒2009年度報告披露金額為2 176 965.70元。除上述幾種填制情況，還存在較多上市公司沒有披露及披露明顯錯誤的問題，如金宇車城2011年度報告披露金額為-49 230 037.78元，即為表中差錯數(shù)據(jù)。金融街2010年和2011年度報告未披露該項目金額。
（2）“遞延所得稅”項目披露。CAS3第11條規(guī)定采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。稅法不承認(rèn)未實(shí)現(xiàn)的公允價值變動損益，仍然以原賬面價值為計稅基礎(chǔ)，并且計提折舊和攤銷。
該差異的存在必然會對遞延所得稅帶來影響，目前上市公司對此存在兩類片面做法：一是不披露公允價值計量模式下投資性房地產(chǎn)帶來的遞延所得稅影響，如新華錦2008年度報告沒有披露對遞延所得稅影響信息；二是僅披露公允價值變動對遞延所得稅影響，暫時性差異中沒有反映可稅前列支的折舊。如ST海建2009年年度報告披露的暫時性差異項目包括“按公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的公允價值變動”，金額為6 598 523.61元，剛好是本年度的確認(rèn)的公允價值變動損益。與此做法類似的公司還有臥龍地產(chǎn)、沱牌曲酒、ST天龍。
2. 轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)及處置業(yè)務(wù)信息披露不充分。公允價值計量模式下，上市公司現(xiàn)有的信息披露側(cè)重于自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換對投資性房地產(chǎn)損益及權(quán)益的影響。引起投資性房地產(chǎn)的減少主要是處置、轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨，此類信息披露較少。筆者對27家上市公司投資性房地產(chǎn)環(huán)比增長率下降幅度超過30%的公司年報（2007 ～ 2011年）進(jìn)行統(tǒng)計，結(jié)果如表所示。
（1）轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。上市公司通常有兩種做法，一種是沒有在轉(zhuǎn)換日進(jìn)行評估，直接以投資性房地產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，如津濱發(fā)展2009年減少投資性房地產(chǎn)53 628萬元，開發(fā)產(chǎn)品增加53 628萬元，不產(chǎn)生損益；另一種是對轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，但沒有披露轉(zhuǎn)換對損益的影響，如金宇車城2011年將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)開發(fā)成本，公允價值4 982.64萬元，沒有說明其對損益的影響。
（2）處置業(yè)務(wù)。上市公司投資性房地產(chǎn)處置業(yè)務(wù)通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)支出”科目反映，其帶來的處置損益將影響利潤表中的營業(yè)利潤。目前年度報告披露的投資性房地產(chǎn)出售損益是同企業(yè)固定產(chǎn)處置損益一起反映在“非流動性資產(chǎn)處置損益”項目中，對此筆者認(rèn)為不太妥當(dāng)，應(yīng)該予以單獨(dú)披露投資性房地產(chǎn)的處置損益。
3. 信息披露要求執(zhí)行不到位。CAS3及《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 30 號——財務(wù)報表列報》應(yīng)用指南都要求披露公允價值的確定依據(jù)和方法。筆者對27家公允價值計量投資性房地產(chǎn)上市公司的2011年度報告進(jìn)行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)公允價值計量的方法采用房地產(chǎn)評估報告的有14家、調(diào)查報告的有2家、參考同類房地產(chǎn)市場價格的有5家，沒有披露具體確定方法的有泛海建設(shè)、交通銀行、ST海建、海欣股份、ST博元、世茂股份。因企業(yè)合并變更為成本計量模式的有深發(fā)展A。部分上市公司并沒有嚴(yán)格執(zhí)行財政部及證監(jiān)會的信息披露規(guī)定。此外，上市公司披露信息的詳略程度不一，總體來說，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)披露相對詳細(xì)，金融業(yè)披露簡單些。
三、完善公允價值計量模式下投資性房地產(chǎn)信息披露對策
1. 加強(qiáng)會計人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升專業(yè)判斷能力。會計人員的素質(zhì)直接影響到公允價值信息的正確披露，也在一定程度上影響公允價值計量屬性的選擇。作為上市公司的財務(wù)人員，不僅要熟知財務(wù)知識，對于相關(guān)稅收知識也要充分了解，尤其是公允價值計量模式下對投資性房地產(chǎn)的所得稅影響。筆者認(rèn)為一方面政府部門要加強(qiáng)公允價值計量屬性的宣傳；另一方面上市公司要積極要求會計人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟悉公允價值的業(yè)務(wù)處理程序，信息披露要求等等。
2. 細(xì)化信息披露項目，統(tǒng)一披露要求。證監(jiān)會發(fā)布有關(guān)公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則時，對一些容易產(chǎn)生歧義的項目要予以注釋說明。在披露以公允價值計量的資產(chǎn)和負(fù)債時，其中“計入權(quán)益的累計公允價值變動”項目應(yīng)是投資性房地產(chǎn)公允價值變動的累計金額，即公允價值與原賬面成本的差額，包括轉(zhuǎn)換前后產(chǎn)生的。通過該項目，年度報告使用者可以知道投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量后的增值幅度。
資產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎(chǔ)不一致，將對遞延所得稅項目帶來影響，投資性房地產(chǎn)遞延所得稅影響主要來自于公允價值變動（包括轉(zhuǎn)換前后產(chǎn)生的），還有投資性房地產(chǎn)可稅前抵扣的折舊攤銷。財務(wù)報告披露格式規(guī)定的“已確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債”項目中的遞延所得稅負(fù)債明細(xì)項目已經(jīng)單獨(dú)列示“交易性金融工具、衍生金融工具的估值”和“計入資本公積的可供出售金融資產(chǎn)公允價值變動”項目，筆者認(rèn)為應(yīng)該增設(shè)“以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)”項目，突出投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)影響，將不容易被漏披。
3. 加大轉(zhuǎn)換及處置業(yè)務(wù)披露力度，充分披露相關(guān)信息。CAS3規(guī)定已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。2008年金融危機(jī)使房地產(chǎn)市場進(jìn)入低潮，通過對執(zhí)行公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司年度報告分析，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)和存貨的行為沒有產(chǎn)生。不過，上市公司如果預(yù)期房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)深幅調(diào)整，還是可能會有意轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的用途，以盡可能減少公允價值波動帶來的影響。因而需進(jìn)一步規(guī)范轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)信息披露，一是要求對轉(zhuǎn)換日的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，如果沒有進(jìn)行評估，要說明理由；二是要披露轉(zhuǎn)換所帶來公允價值與賬面價值差額對損益的影響；三是披露投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后，自用房地產(chǎn)和存貨賬面價值與其歷史成本的差額；四是披露投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的依據(jù)，并且理由要充分。
對投資性房地產(chǎn)處置規(guī)模比較大的年度應(yīng)該要披露處置的具體項目，處置對其他業(yè)務(wù)收入和支出的影響，非經(jīng)常性損益表中單獨(dú)列示“投資性房地產(chǎn)處置損益”。
4. 完善制度建設(shè)，促進(jìn)綜合監(jiān)管。《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則》要求披露公允價值計量內(nèi)部控制所涉及的公允價值估值技術(shù)、估值程序和內(nèi)部報告程序，公司相關(guān)機(jī)構(gòu)的估值論證等。從年報披露來看，上市公司對公允價值計價內(nèi)部控制制度建設(shè)存在差異，因而有必要健全投資性房地產(chǎn)公允價值計價內(nèi)部控制制度，促進(jìn)內(nèi)部監(jiān)管。如投資性房地產(chǎn)的評估機(jī)構(gòu)、評估依據(jù)和公允價值未來預(yù)期等信息需要進(jìn)行詳細(xì)披露。政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)不僅需要規(guī)范上市公司的信息披露內(nèi)容格式，還要考察相關(guān)規(guī)定的執(zhí)行情況，對執(zhí)行不到位采取一定的懲罰措施。另外，要完善行業(yè)監(jiān)管制度，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)（如會計師事務(wù)所、房地產(chǎn)評估事務(wù)所等）對投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息披露的重視與審核。多方參與的綜合監(jiān)管將為公允價值計量投資性房地產(chǎn)信息的真實(shí)、公允表達(dá)提供有力保障。
【注】本文系麗水市社會科學(xué)研究課題（項目編號：LC201208）的研究成果。
主要參考文獻(xiàn)
1. 財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則2006.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006
2. 徐玉德.公允價值計量理論與實(shí)務(wù).北京：商務(wù)印刷館， 2009
【作 者】
陳國珍
【作者單位】
（麗水廣播電視大學(xué) 浙江麗水 323000）
