【摘要】近年國家輪番出臺多項房地產調控政策，國內房地產市場投資和銷售的漲速已逐步放緩。故在房地產項目開發(fā)前期的可行性研究中，更迫切需要系統直觀地分析房地產項目預計的獲利能力、清償能力和資金平衡情況等財務狀況，其中，如何通過項目現金流量表更直觀、全面、科學反映項目的動態(tài)盈利能力顯得尤為重要。
【關鍵詞】房地產項目 動態(tài)盈利能力 現金流量表 受國家宏觀調控政策影響，房地產市場轉冷。在這威脅與機會共存的大環(huán)境下，項目方如何貼近行業(yè)實踐，合理運用項目評估原理、方法和技術，科學、全面、準確地評估房地產項目的可行性，成為一項重要而緊迫的任務。而在房地產項目的獲利能力、清償能力和資金平衡情況等評估指標中，項目的動態(tài)盈利能力是更進一步提高項目決策的科學性和客觀性、防范項目投資風險的一項重要指標。
一、房地產項目動態(tài)盈利能力與現金流量表
房地產項目的盈利能力分析主要考察房地產項目擬建銷售后是否有盈利，盈利水平如何。其中，項目的動態(tài)盈利能力分析考慮了項目資金的時間價值，故其較靜態(tài)盈利能力分析更為客觀和科學。
而房地產項目的現金流量表主要反映項目于開發(fā)經營期內各年的現金流量情況，可對房地產項目的全部投資或項目資本金或投資者各方進行現金流量分析。因此，項目的現金流量表可直觀反映項目于開發(fā)經營期內各年不同層次的動態(tài)盈利能力分析指標。項目動態(tài)盈利能力分析指標主要包括：
1. 財務凈現值。財務凈現值是以一定的折現率（取投資者可接受的最低收益率或行業(yè)、部門設定的基準收益率或同期銀行中長期貸款利率）將項目投資期內各年的凈現金流量折現到開發(fā)期初的現值之和。項目財務凈現值明確反映了項目各期投資的凈現金流量，凈現值越大表明項目的效益越好。項目財務凈現值的評價值為零，若財務凈現值＞0，表明項目的投資收益率高于設定的基準收益率，故該項目可行；相反，則該項目不可行。
2. 財務內部收益率。財務內部收益率是使房地產項目在計算期內各期凈現金流量的現值之和等于零時的折現率。項目財務內部收益率的計算可通過專用軟件或手工計算完成，而手工計算常用的方法是試算法和插入法，其原理是估計兩個差額在5%之內，并使項目財務凈現值首次出現正值和負值的折現率，再運用插入法計算財務內部收益率。
財務內部收益率=正凈現值折現率+（負凈現值折現率-正凈現值折現率）×■
當財務內部收益率≥設定的基準收益率時，表明項目的盈利能力已達到最低要求。
3. 動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期是項目凈現金流量的現值之和等于零時的年份。當動態(tài)投資回收期小于或等于同行業(yè)的基準投資回收期時，表明項目經濟效益較好，具有可行性。
與靜態(tài)投資回收期同理，動態(tài)投資回收期的計算中同樣會存在負值和正值的累計凈現金流量，故可計算如下：
動態(tài)投資回收期=累計凈現金流量折現值開始出現正值的年份-1+（上年累計凈現金流量折現值的絕對值/當年凈現金流量折現值）
二、案例分析
本項目為某三線城市房地產項目，根據項目方案設計及項目定位與市場分析，項目建筑面積為142 785平方米，其中：住宅可銷售面積107 304平方米，商業(yè)面積3 666平方米，共設車位1 029個，預計項目的總銷售收入為77 012.10萬元。本房地產開發(fā)項目規(guī)劃用地面積為50 420.80平方米，總建筑面積為142 785平方米。該項目將建成6棟18層和4棟12層涵蓋大中小戶型的多功能住宅樓，項目竣工決算總投資成本為48 165.18萬元。本項目建設期、經營期為6年，銀行貸款加權平均利率為6.65%，期望收益率設定為10%。
有關項目現金流入量及流出量的數據如表1所示。
據表1有關數據可計算項目如下指標：
1. 所得稅前財務內部收益率。
設折現率=17%，則：
凈現值=-18 603.05×（1+0.17）-1-6 743.13×（1+0.17）-2-8 601.11×（1+0.17）-3+17 712.54×（1+0.17）-4+24 659.84×（1+0.17）-5+15 416.04×（1+0.17）-6= 513.42＞0設折現率=18%，則：
凈現值=-18 603.05×（1+0.18）-1-6 743.13×（1+0.18）-2-8 601.11×（1+0.18）-3+17 712.54×（1+0.18）-4+24 659.84×（1+0.18）-5+15 416.04×（1+0.18）-6=-217.45＜0
項目稅前財務內部收益率=0.17+（0.18-0.17）×■= 17.70%
2. 所得稅后財務內部收益率。
設折現率=14%，則：
凈現值=-18 603.05×（1+0.14）-1-6 743.13×（1+0.14）-2-8 601.11×（1+0.14）-3+17 712.54×（1+0.14）-4+22 553.56×（1+0.14）-5+11 562.03×（1+0.14）-6=155.77＞0
設折現率=15%，則：
凈現值=-18 603.05×（1+0.15）-1-6 743.13×（1+0.15）-2-8 601.11×（1+0.15）-3+17 712.54×（1+0.15）-4+22 553.56×（1+0.15）-5+11 562.03×（1+0.15）-6=-591.82＜0
項目稅后財務內部收益率=0.14+（0.15-0.14）×■=14.21%
3. 所得稅前動態(tài)投資回收期=6-1+■=5.18（年）
4. 所得稅后動態(tài)投資回收期=6-1+■=5.44（年）
5. 項目總體評價。從上述項目現金流量表所體現的動態(tài)盈利能力指標看，項目財務效益較為明顯。本項目的開發(fā)總投資為48 165.18萬元，經營收入為77 012.10萬元，稅后財務凈現值為3 681.51萬元＞0，稅后財務內部收益率為14.21%，大于基準收益率10%，稅后動態(tài)投資回收期為5.44年，短于行業(yè)內基準投資回收期，故本項目建設資金有保障，滿足行業(yè)最低要求，投資回報率處于合理的范圍，盈利能力較強，具有良好的經濟效益，因此該項目在財務上具有可行性。
主要參考文獻
1. 邢元志.房地產評估.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007
2. 周小平，熊志剛. 房地產開發(fā)與經營.北京：清華大學出版社，2010
【作 者】
翁愛華
【作者單位】
（佛山市三水區(qū)廣播電視大學 廣東佛山 528100）
