房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的再次洗牌整合，這也是行業(yè)大背景趨于理性的必然。房地產(chǎn)企業(yè)整合的結(jié)果必然是集團化、規(guī)?；涂绲赜虬l(fā)展。
1.成本管理――房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個難點
1.1成本構(gòu)成復(fù)雜。
房地產(chǎn)成本不僅包括土地轉(zhuǎn)讓金、勘察、設(shè)計、建安及環(huán)境和市政工程費用，還包含管理、財務(wù)及營銷等各類費用成本。且不同成本又均有各自不同的特性，涉及不同的領(lǐng)域，從而導(dǎo)致各類成本綜合管理難度加大。
1.2不同項目之間個別性、差異性大。
不同的開發(fā)項目因受所處地理位置、項目的定位、產(chǎn)品的用途、項目的規(guī)模等各種因素的影響，而導(dǎo)致不同的項目個別性、差異性很大，每個項目都有自身的特點，不能將不同項目的成本進行簡單地對比，給成本管理帶來了很大的難度。
1.3成本發(fā)生的周期較長。
房地產(chǎn)項目開發(fā)周期一般較長，使房地產(chǎn)成本管理的時間跨度較大，加大了管理難度。
1.4成本控制環(huán)節(jié)多、流程復(fù)雜。
由于成本的構(gòu)成復(fù)雜，導(dǎo)致在成本發(fā)生過程中需要涉及到的相關(guān)部門和崗位眾多，各類流程也相對復(fù)雜，更增添了成本管理的難度。
1.5成本執(zhí)行過程中變動性大。
在房地產(chǎn)合同執(zhí)行過程中，由于種種原因，會頻繁發(fā)生各類設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證，以及設(shè)備材料價格、工資標(biāo)準(zhǔn)、費率等均隨市場行情發(fā)生不斷的變化，這些變化大大提高了成本管理的難度。
1.6缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析。
目前市場上缺乏成熟的房地產(chǎn)開發(fā)成本管理辦法，更有一些房地產(chǎn)沒能對歷史數(shù)據(jù)進行深層次的統(tǒng)計分析，以至于不能在新項目中吸取以往的寶貴經(jīng)驗及教訓(xùn)，不能使企業(yè)的成本管理水平在發(fā)展中提高。
2.房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本管理
2.1投資決策及方案設(shè)計階段的成本管理。
投資決策及方案設(shè)計對房地產(chǎn)開發(fā)成本管理起著主導(dǎo)作用。首先應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計方案招標(biāo)方法，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對方案實行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行，經(jīng)濟上合理的建設(shè)方案。其次利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進行科學(xué)分析、比較、優(yōu)化設(shè)計，力求低價高質(zhì)。并要根據(jù)擬建工程所處地理位置、現(xiàn)場地勢實際情況，進行現(xiàn)場土方平衡，防止造成大量土石方工程的發(fā)生，而導(dǎo)致成本的增加。另外根據(jù)確認(rèn)的設(shè)計方案制定組團成本計劃，作為組團成本控制依據(jù)，實行全過程跟蹤對照控制，發(fā)現(xiàn)問題及時查明原因，尋找改進措施，并在后面開發(fā)中引以為鑒。
2.2施工圖設(shè)計階段的成本管理。
施工圖設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的關(guān)鍵。首先，應(yīng)積極推行設(shè)計招標(biāo)制，鼓勵競爭，促使設(shè)計單位改進管理水平，采用先進技術(shù)，降低工程造價。其次，因部分設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，常有“設(shè)計過程不算賬，設(shè)計完了見分曉”的現(xiàn)象發(fā)生，所以必須全面推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。房地產(chǎn)設(shè)計管理部門按確認(rèn)的設(shè)計方案下達施工圖設(shè)計任務(wù)書，在任務(wù)書中詳細(xì)注明各項經(jīng)濟指標(biāo)。另外要求設(shè)計單位在設(shè)計前嚴(yán)格按設(shè)計任務(wù)書編制設(shè)計概算報房地產(chǎn)公司審批。施工圖設(shè)計必須嚴(yán)格按批準(zhǔn)的設(shè)計概算進行設(shè)計，如遇特殊情況需突破概算的須說明原因后報房地產(chǎn)公司確認(rèn)審批。再有要求設(shè)計單位施工圖設(shè)計必須達到一定的精度及深度，減少因頻繁的設(shè)計變更而使工程成本增加不確定因素。
2.3項目招標(biāo)及合同簽訂過程中的成本管理。
項目招標(biāo)及合同簽訂是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的重點。首先，新開工的項目必須進行招標(biāo)，以引進競爭機制，降低成本。施工隊伍必須進行嚴(yán)格考察，特別要考察擬邀請參加投標(biāo)企業(yè)的項目經(jīng)理及其項目組，防止掛靠轉(zhuǎn)包事件的發(fā)生。還應(yīng)要求施工企業(yè)的綜合實力強、資信可靠。其次，會同招標(biāo)代理機構(gòu)嚴(yán)格制定招標(biāo)文件，招標(biāo)文件條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價及相關(guān)費用盡量包死，少留活口。且應(yīng)根據(jù)招標(biāo)條件，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書，做好評標(biāo)定標(biāo)工作。另外合同必須嚴(yán)格按招標(biāo)文件的要求來簽訂，合同條款必須同時嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，必要時簽訂補充協(xié)議，減少索賠事件的發(fā)生。
2.4施工階段的成本管理。
施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的重要環(huán)節(jié)。首先，應(yīng)抓好合同管理，工程部門項目負(fù)責(zé)人應(yīng)積極參與合同的洽談工作，根據(jù)現(xiàn)場實際情況制定出合理的工期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。其次，從技術(shù)措施上展開項目成本的有效控制，開工前工程部項目負(fù)責(zé)人應(yīng)會同監(jiān)理人員根據(jù)工程實際情況認(rèn)真的審批施工單位的施工方案，盡早發(fā)現(xiàn)施工組織上的問題，對不合理部分進行討論修訂，以便降低成本。另外，工程開工前須加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。工程部組織本部門及設(shè)計、計財和監(jiān)理公司相關(guān)人員從圖紙上技術(shù)的合理性，施工上的可行性，工程成本的經(jīng)濟性等各個不同角度對設(shè)計圖進行全面的審核。避免因設(shè)計考慮不周或失誤給施工帶來返工，造成成本增加。再有，應(yīng)建立嚴(yán)格的工程簽證制度，所有簽證承建單位必須提前通知房地產(chǎn)企業(yè)工程、預(yù)算及監(jiān)理有關(guān)部門的相關(guān)人員到場進行計量驗收，遇工程簽證量超過一定的數(shù)額時必須事先報告公司領(lǐng)導(dǎo)審批，并說明需簽證的原因及必要性。且所有簽證必須及時辦理，并附現(xiàn)場計量的原始資料，否則一律不予認(rèn)可，嚴(yán)格杜絕事后補簽，以防止不實及虛假簽證的發(fā)生。
2.5竣工結(jié)算階段的成本管理。
竣工結(jié)算是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的最后一道關(guān)。首先，審核工程造價時必須堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照發(fā)、承包雙方在合同中的約定，根據(jù)審定后的竣工圖、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核計算。認(rèn)真核實每一項工程變更是否真正實施，重點審核增加費用的項目，特別要審核取消的項目施工單位是否人為的漏計。其次，預(yù)算人員要深入現(xiàn)場，掌握工程質(zhì)量、工期完成情況，對照合同檢查是否要進行違約索賠。對發(fā)包方供應(yīng)的甲供材要會同材料部門核定甲供價與預(yù)算價差及是否超計劃領(lǐng)料。對特殊材料會同材料部門進行市場詢價，掌握價格動態(tài)，提高工程計價的準(zhǔn)確性。另外，為了保證減少工作中的疏怱，嚴(yán)格實行工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。且所有工程結(jié)算必須全面實行報批制度，報批單中預(yù)算人員應(yīng)認(rèn)真分析工程結(jié)算的詳細(xì)情況，以便領(lǐng)導(dǎo)審批，并從中吸取寶貴經(jīng)驗及教訓(xùn)，不斷提高企業(yè)的成本管理水平。
3.結(jié)語
在中國房地產(chǎn)行業(yè)進入新的競爭形勢的今天，強者恒強是大勢所趨，我們只有準(zhǔn)確地把握住當(dāng)前競爭形勢下成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面提升企業(yè)自身成本管理水平，提升企業(yè)的核心競爭力，才能使企業(yè)立于不敗之地。
