1 項(xiàng)目投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的首要階段
1.1 編制合理科學(xué)的投資估算
對(duì)于工程項(xiàng)目來說，在投資決策階段，投資估算是一項(xiàng)重要內(nèi)容，同時(shí)也是組成項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要部分。投資估算一經(jīng)審批，投資估算將作為工程造價(jià)的最高限額指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)。對(duì)于工程項(xiàng)目來說，投資估算是投資決策成敗的關(guān)鍵。因此要充分考慮、合理估算投資估算，并且在一定程度上確保投資估算的完全性、合理性、準(zhǔn)確性。
1.2 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合優(yōu)選開發(fā)方案
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，前期需要優(yōu)選方案，通過該種方式尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案。通過經(jīng)濟(jì)分析和對(duì)比的方式，從房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案篩選滿足最低可接受收益率要求的方案，同時(shí)比選這些方案。比選這些可供方案的過程中，對(duì)于方案之間的可比性要高度的注意，并且在一定程度上遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑相一致的原則，根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，通過選擇科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。
1.3 充分提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力
從行業(yè)性質(zhì)和資金使用量方面來說，房地產(chǎn)市場是一個(gè)資金密集的行業(yè)，并且資金的使用量非常的巨大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益受市場的波動(dòng)以及國家宏觀政策的調(diào)整而影響和制約，在這種情況下，在投資決策階段，要求開發(fā)企業(yè)通過對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策和市場等影響項(xiàng)目投資效果的因素進(jìn)行相應(yīng)的分析，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度的因素進(jìn)行分析和預(yù)測，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，并且制定控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，并在一定程度上加強(qiáng)防范和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
2 設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)項(xiàng)目投資的影響具有極其重要的意義
2.1 擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位
在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程費(fèi)用中，根據(jù)測算，設(shè)計(jì)費(fèi)通常情況下，只占成本的2%-3%，但是影響項(xiàng)目工程造價(jià)的程度高達(dá)75%以上，如果設(shè)計(jì)科學(xué)合理，工程造價(jià)可以降低10%-20%。由此可見，項(xiàng)目投資受到設(shè)計(jì)階段成本控制的影響是非常重要的。目前，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的設(shè)計(jì)觀念在設(shè)計(jì)人員中普遍存在，在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)，不負(fù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，進(jìn)而在一定程度上使得技術(shù)設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)之間嚴(yán)重脫鉤，引發(fā)“多用鋼筋，少動(dòng)腦筋”的現(xiàn)象。投資受到設(shè)計(jì)不合理、不當(dāng)?shù)挠绊?，其投資浪費(fèi)讓人難以預(yù)料。
2.2 推行限額設(shè)計(jì)制度
在工程項(xiàng)目施工過程中，根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制，確保投資額度不超過投資估算額，這一過程稱為限額設(shè)計(jì)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，限額設(shè)計(jì)要求在設(shè)計(jì)之前，首先對(duì)限額進(jìn)行確定，同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模進(jìn)行控制，其次分解分析限額。在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格按照限額要求進(jìn)行控制。當(dāng)前，設(shè)計(jì)不精、深度不夠的現(xiàn)象普遍存在，這些不確定因素增加了建設(shè)成本，同時(shí)導(dǎo)致設(shè)計(jì)頻繁變更，增加了項(xiàng)目成本控制的難度，并給項(xiàng)目成本控制帶來風(fēng)險(xiǎn)。為了促進(jìn)設(shè)計(jì)人員優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)，通常情況下，需要對(duì)設(shè)計(jì)限額進(jìn)行確定，克服只畫圖、不算帳的傾向。
2.3 開展價(jià)值工程的應(yīng)用優(yōu)化設(shè)計(jì)
價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的理論依據(jù)，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析優(yōu)化，使設(shè)計(jì)工作做到功能與成本的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，盡量做到設(shè)計(jì)上技術(shù)、經(jīng)濟(jì)最合理，有效的降低工程成本。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策與優(yōu)化，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計(jì)方案。
2.4 在設(shè)計(jì)前期階段引入監(jiān)理機(jī)制
設(shè)計(jì)開始之前引入設(shè)計(jì)監(jiān)理控制，發(fā)揮監(jiān)理工程師在勘查設(shè)計(jì)階段的作用，加強(qiáng)對(duì)地質(zhì)勘探和設(shè)計(jì)的監(jiān)管。水文地質(zhì)資料質(zhì)量的好壞，直接影響工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量，從而影響工程造價(jià)。發(fā)揮監(jiān)理工程師在勘查設(shè)計(jì)階段的重要性，真正把勘察、設(shè)計(jì)階段的工作成果納入可控制范疇，從而使設(shè)計(jì)單位能夠按期提交滿足合同需求的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較優(yōu)的成果，并提供令人滿意的技術(shù)服務(wù)。
2.5 實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的合同獎(jiǎng)罰制度
目前行業(yè)設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)算主要有按投資規(guī)模和按建筑面積計(jì)價(jià)兩種方法，但不論哪種計(jì)費(fèi)方法，設(shè)計(jì)單位不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任；經(jīng)濟(jì)觀念淡薄、設(shè)計(jì)變更隨心所欲的現(xiàn)象在部分設(shè)計(jì)人員當(dāng)中普遍存在，對(duì)于工程設(shè)計(jì)來說，不管質(zhì)量如何，投資是否超出預(yù)算，只要畫了圖就要支付相應(yīng)的設(shè)計(jì)費(fèi)用。尤其是設(shè)計(jì)費(fèi)用按投資額的一定百分比進(jìn)行計(jì)算，在一定程度上使得設(shè)計(jì)工程造價(jià)越高，設(shè)計(jì)收費(fèi)也就越多，設(shè)計(jì)者降低工程造價(jià)的主動(dòng)性難以通過這種計(jì)費(fèi)方法得以調(diào)動(dòng)，使得設(shè)計(jì)單位只重視技術(shù)，忽視經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步增加了控制工程造價(jià)的難度。
3 施工階段的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程的關(guān)鍵階段
3.1 提高合同管理水平
首先鞏固和強(qiáng)化合同的法律意識(shí)，充分把握合同條款的內(nèi)涵，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。其次在履行合同的過程中，根據(jù)批準(zhǔn)程序嚴(yán)格確認(rèn)合同變更，同時(shí)建立和完善合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率。
3.2 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更
首先杜絕通過變更設(shè)計(jì)對(duì)建設(shè)規(guī)模擅自擴(kuò)大，不斷提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容。其次，對(duì)于發(fā)生的設(shè)計(jì)變更要認(rèn)真審核，要及時(shí)計(jì)算有關(guān)設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用，通過比較分析擇優(yōu)選擇方案。
3.3 重視現(xiàn)場簽證管理
①建立完善的工程簽證流程和嚴(yán)格的審核制度，經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、開發(fā)企業(yè)代表三方共同審批簽字后，現(xiàn)場簽證內(nèi)容方可有效。②根據(jù)實(shí)際情況確定簽證內(nèi)容，在經(jīng)濟(jì)觀念、職業(yè)道德素養(yǎng)方面，對(duì)現(xiàn)場工程管理人員進(jìn)行不斷的強(qiáng)化，不斷培養(yǎng)管理人員實(shí)事求是的工作作風(fēng)，一方面監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、工期和安全，另一方面重視節(jié)約工程投資的重要性。③對(duì)簽證的范圍進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，采取各種措施讓現(xiàn)場工程管理人員熟悉有關(guān)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件，以及合同文件的相關(guān)要求，明確工程承包的范圍，在施工過程中避免出現(xiàn)簽證內(nèi)容的不合理性。
3.4 嚴(yán)格控制材料和設(shè)備的質(zhì)量與價(jià)格
在控制工程造價(jià)的過程中，合理的材料價(jià)格是基礎(chǔ)。材料作為組成工程造價(jià)的重要部分，根據(jù)測算，材料費(fèi)用通常情況下約占建安工程總造價(jià)的65%，因此嚴(yán)重影響著工程造價(jià)，為了準(zhǔn)確地確定材料的價(jià)格，一方面嚴(yán)把進(jìn)場材料的質(zhì)量，另一方面建立完善的材料和設(shè)備的質(zhì)量與價(jià)格認(rèn)證制度。
4 結(jié)束語
綜上所述，在如今房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)代，成本控制與管理工作顯得尤為重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)工程造價(jià)的管理上應(yīng)始終貫穿于項(xiàng)目的周期全過程，在工程建設(shè)的各個(gè)階段，時(shí)時(shí)要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場經(jīng)濟(jì)的脈搏，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。
參考文獻(xiàn)：
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作者：徐鳳延
