房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時(shí)間不是很長，但是已經(jīng)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要地位、發(fā)揮著重要作用。一方面房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展速度較快，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品與人民生活密不可分。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到社會(huì)的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)也在關(guān)注中成長。同時(shí)，行業(yè)參與的主體數(shù)量越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力越來越大。我國房地產(chǎn)行業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下贏取發(fā)展，制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略顯的尤為重要。企業(yè)戰(zhàn)略可以按照層次不同進(jìn)行劃分，職能戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和公司戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展的三個(gè)重要戰(zhàn)略。職能戰(zhàn)略主要發(fā)揮財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略和人事戰(zhàn)略作用，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要的作用，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要以價(jià)值分析為基礎(chǔ)，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略統(tǒng)籌下完成。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在促使企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮戰(zhàn)略作用，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金均衡流動(dòng)和有效配置，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)是維持企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，也是企業(yè)處于長期盈利狀態(tài)下的戰(zhàn)略性思維活動(dòng)。財(cái)務(wù)活動(dòng)是企業(yè)若干戰(zhàn)略活動(dòng)之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略就是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，因此財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略的重要組成部分，與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略形成一個(gè)有機(jī)組合。[1]從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度看，總體戰(zhàn)略主要分為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)戰(zhàn)略中發(fā)揮特殊作用，從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展角度分析，可以保證企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略能夠有效執(zhí)行。通過分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的同時(shí)，對(duì)企業(yè)其它戰(zhàn)略順利實(shí)現(xiàn)發(fā)揮重要作用。所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要把財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其它戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合起來，把其看成是企業(yè)發(fā)展的根本戰(zhàn)略。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要按照房地產(chǎn)企業(yè)其他戰(zhàn)略的規(guī)定指定相應(yīng)的措施和戰(zhàn)略規(guī)劃，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)籌資戰(zhàn)略分析
籌資是企業(yè)發(fā)展的重要活動(dòng)，籌資的目的是滿足企業(yè)發(fā)展過程中資金的需要，企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中對(duì)資金需求較大，因此籌資是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要活動(dòng)之一。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略籌資需要解決資金流轉(zhuǎn)和企業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)的周期性問題、企業(yè)的總體戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略籌資的關(guān)系問題、企業(yè)經(jīng)營過程中可利用籌資方式問題等。籌資被看成是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要戰(zhàn)略之一，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，籌資工作直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)大都采取擴(kuò)張性戰(zhàn)略，具體表現(xiàn)為不斷擴(kuò)大項(xiàng)目開發(fā)，企業(yè)在擴(kuò)張過程中需要財(cái)務(wù)杠桿的支撐，具體實(shí)施過程中只有不斷籌資資金才能更好的滿足項(xiàng)目擴(kuò)張的需要。[2]房地產(chǎn)企業(yè)融資最終是為了解決發(fā)展過程中的資金問題，進(jìn)行融資工作的前提需要對(duì)資金狀況進(jìn)行預(yù)算，從房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，所擁有的資金狀況與項(xiàng)目開發(fā)所處的階段有著緊密的關(guān)系，只有通過準(zhǔn)確判斷才能從根本上改變預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)資金相差很大的狀況。如何預(yù)算不準(zhǔn)確，一方面會(huì)導(dǎo)致資金過剩，另一方面導(dǎo)致資金短缺。兩種狀況對(duì)企業(yè)發(fā)展來說都會(huì)產(chǎn)生損失。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入項(xiàng)目和現(xiàn)金流出項(xiàng)目之間不平衡，對(duì)資金鏈會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理者應(yīng)該準(zhǔn)確把握企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，才能更好的做好融資工作。
我國的金融市場(chǎng)與西方國家相比發(fā)展速度相對(duì)較慢，各種政策性限制較多，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對(duì)單一。從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分析，銀行仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的主要渠道。隨著我國金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善，銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行的監(jiān)管力度越來越大，銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制體系逐步建立，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的銀行融資門檻越來越高，單一的銀行途徑融資已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，采取單一的銀行融資方式也會(huì)加大銀行投資的風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)的開放程度越來越強(qiáng)，一些現(xiàn)金的融資工具逐步在我國形成，隨著金融資政策的完善和發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資模式正在形成。從房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)看，所需資金密度大，項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金回收周期長。按照國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控策略，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵在于土地和資金，所以房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)施過程中能否順利融資時(shí)關(guān)系到發(fā)展的根本問題。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的問題分析
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具有自身的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其他相關(guān)戰(zhàn)略之間的整合能力差。企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)該是從企業(yè)發(fā)展的根本問題出發(fā)，代表企業(yè)的最高戰(zhàn)略思想。其主要特點(diǎn)是從企業(yè)的全局出發(fā)，對(duì)影響企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部、外部資源進(jìn)行合理配置，保證各種資源處于優(yōu)化狀態(tài)。企業(yè)職能戰(zhàn)略主要是從生產(chǎn)、研發(fā)、財(cái)務(wù)、營銷、人事等職能部門按照企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)制定的策略和規(guī)劃，可以看成是企業(yè)戰(zhàn)略的細(xì)化，主要是從職能具體狀況出發(fā)進(jìn)行分析。[3]企業(yè)戰(zhàn)略中財(cái)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展重要作用，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和規(guī)劃必須以企業(yè)戰(zhàn)略為依據(jù)，同樣需要與企業(yè)職能戰(zhàn)略相比配，企業(yè)戰(zhàn)略體系是企業(yè)發(fā)展重要指導(dǎo)方針，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中同樣需要戰(zhàn)略體系作指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略體系主要是從企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略兩個(gè)角度出發(fā)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行整體規(guī)劃。只要解決企業(yè)發(fā)展過程中各種職能整合性差的問題。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中只有把財(cái)務(wù)戰(zhàn)略放在突出的位置，才能協(xié)調(diào)好各種職能，才能保證整個(gè)企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。
從我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略狀況看，財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制不健全，激勵(lì)措施不到位等問題突出。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的順利實(shí)施與企業(yè)的激勵(lì)機(jī)制存在緊密的聯(lián)系。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)形成一套完整的財(cái)務(wù)管理制度，但是缺乏必要的財(cái)務(wù)管理激勵(lì)機(jī)制，所以對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)的所有者和經(jīng)營者的關(guān)系看，只存在委托代理的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的狀況決定了信息的不對(duì)稱，因此股東和經(jīng)理人之間存在相關(guān)的道德風(fēng)險(xiǎn)問題。具體表現(xiàn)為，一是偷懶現(xiàn)象，主要體現(xiàn)為經(jīng)營者的付出與獲取存在不協(xié)調(diào)性；二是機(jī)會(huì)擁有現(xiàn)象，具體體現(xiàn)為經(jīng)營者所付出的一切努力不是為了所有者利益而是為了自身利益。如此狀況必然導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略無法順利實(shí)施和執(zhí)行。
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房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系存在一定的問題。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系不健全導(dǎo)致財(cái)務(wù)戰(zhàn)略無法順利實(shí)施。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系相對(duì)比較落后，仍然采取傳統(tǒng)的方式，無法滿足新形勢(shì)下財(cái)務(wù)管理的需要。當(dāng)前財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)存在的問題是過于注重短期效果，因此知識(shí)資本等無形資產(chǎn)無法順利實(shí)現(xiàn)，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法存在一定的問題。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法對(duì)公司財(cái)務(wù)業(yè)績的評(píng)價(jià)較多，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)采取直接計(jì)價(jià)的模式，因此從根本上忽略了非財(cái)務(wù)指標(biāo)不可直接計(jì)價(jià)的特點(diǎn)，對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)價(jià)因素沒有考慮。如果按照此模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，會(huì)出現(xiàn)全面財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的不準(zhǔn)確性，嚴(yán)重影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效性很難實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的改進(jìn)策略
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要在實(shí)施和監(jiān)管方面加大力度。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略需要合理的監(jiān)管和實(shí)施才能實(shí)現(xiàn)效果，才能全面有序的向前推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施周期長，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長，因此實(shí)施全面的預(yù)算管理尤為重要。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略主要是從目標(biāo)和方向角度實(shí)施，政策是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)和方向的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。[4]房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算過程中必須把政策規(guī)范和戰(zhàn)略目標(biāo)放在突出的位置，全面落實(shí)各種策略和方案，才能保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略順利實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)只有實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理才能保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，全面預(yù)算必須堅(jiān)持廣泛性和全面性原則。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算與銷售預(yù)算和生產(chǎn)預(yù)算的全面結(jié)合，才能從根本上解決財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與人事、生產(chǎn)、營銷等職能部門的戰(zhàn)略目標(biāo)同時(shí)實(shí)現(xiàn)，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展。主要全面協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各種戰(zhàn)略目標(biāo)，才能保證各種戰(zhàn)略順利實(shí)現(xiàn)。
全面實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制，只有完善財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制才能保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略順利轉(zhuǎn)化為企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。從現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)看，所有者與經(jīng)營者之間只是一種委托代理的關(guān)系，信息不對(duì)稱現(xiàn)象表現(xiàn)明顯，因此道德風(fēng)險(xiǎn)問題會(huì)發(fā)生。所以企業(yè)應(yīng)該根據(jù)按照經(jīng)營索取權(quán)的分享模式建立現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制，把代理人的潛力充分發(fā)揮出來。財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制在具體實(shí)施中可以采取一些手段，比如對(duì)部分核心員工實(shí)現(xiàn)股票期權(quán)制，從根本上避免傳統(tǒng)薪酬分配的不足，核心員工的積極性得到充分體現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)管理者利益與投資者利益互動(dòng)完全綁定，從而促使管理者長期關(guān)注企業(yè)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)和發(fā)展問題。另外還可以通過獎(jiǎng)金與企業(yè)業(yè)務(wù)完成率之間的關(guān)聯(lián)性促使企業(yè)發(fā)展，促使相關(guān)人員竭盡全力完成企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)。
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要具備戰(zhàn)略意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)觀念，從財(cái)務(wù)文化和財(cái)務(wù)意識(shí)角度看，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理必須要求企業(yè)上下按照競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)處理問題，把企業(yè)戰(zhàn)略管理作為核心任務(wù)，必須重視知識(shí)和智力資源的充分發(fā)揮。只有協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的各種資源，才能提升企業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)該堅(jiān)持以人為本的理念，只有從根本上實(shí)現(xiàn)人的發(fā)展與企業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，才能全面樹立理財(cái)經(jīng)營理念，才能全面收集和利用有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中要重視財(cái)務(wù)決策、籌資、投資等工作的協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)合理的利潤分配。房地產(chǎn)企業(yè)的理財(cái)環(huán)境是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的根本出發(fā)點(diǎn)。企業(yè)在發(fā)展過程中必須高度重視理財(cái)環(huán)境，充分把握企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)在規(guī)律，同時(shí)需要結(jié)合外部環(huán)境的變化，制定合理有效的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。按照房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)策略制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，才能保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略順利實(shí)施。
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系的形成可以有效解決企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)問題。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種無法預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)問題。[5]企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況與預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)狀況存在很大的不同，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中應(yīng)該采取積極的短期財(cái)務(wù)預(yù)警措施，才能保證項(xiàng)目投資的順利開展，從根本上防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系的建立可以有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其主要是從企業(yè)長期投資的角度出發(fā)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，需要對(duì)項(xiàng)目投資的可行性進(jìn)行分析，最終形成可行性分析報(bào)告，可以有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，從源頭上解決企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)問題。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析工作需要進(jìn)一步完善，只有對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面分析和評(píng)測(cè)，才能在企業(yè)的不同發(fā)展階段制定合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。
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