【摘要】上市公司年報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用并不樂(lè)觀，絕大多數(shù)企業(yè)偏愛(ài)成本模式。本文試圖從內(nèi)外因辯證關(guān)系角度將這種現(xiàn)狀形成的原因歸結(jié)于“三駕馬車”——市場(chǎng)環(huán)境、政策導(dǎo)向、企業(yè)自身。具體從外因上探討市場(chǎng)、政策對(duì)公允價(jià)值計(jì)量推廣的不利影響，從內(nèi)因上重點(diǎn)剖析其為企業(yè)帶來(lái)的不良經(jīng)濟(jì)后果，進(jìn)而提出改進(jìn)措施。只有當(dāng)內(nèi)外部環(huán)境共同改善時(shí)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量才有用武之地。
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 計(jì)量模式 公允價(jià)值 成本模式
一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的尷尬局面
現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，這就賦予了企業(yè)自主選擇權(quán)，但從近年的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用并不樂(lè)觀。筆者通過(guò)查閱2008 ~ 2012年上市公司年報(bào)，手工收集了擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量及對(duì)其采取公允價(jià)值計(jì)量的家數(shù)。由表1可知，隨著上市公司數(shù)量的增加，擁有投資性房地產(chǎn)以及采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司絕對(duì)數(shù)也在增加，但變動(dòng)幅度非常小。近五年來(lái)，采用公允價(jià)值計(jì)量的公司變動(dòng)數(shù)不超過(guò)10家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的增長(zhǎng)速度（大于200家），實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量的上市公司占比未超過(guò)5%。這說(shuō)明絕大多數(shù)上市公司偏愛(ài)于成本模式，計(jì)量屬性的變更顯得相當(dāng)謹(jǐn)慎，對(duì)公允價(jià)值模式仍持觀望態(tài)度。近些年絕大多數(shù)企業(yè)都是通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定公允價(jià)值（超過(guò)50%），不少公司（超過(guò)25%）選擇參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，只有個(gè)別企業(yè)會(huì)參考第三方調(diào)查報(bào)告，還有一部分公司沒(méi)有詳細(xì)披露公允價(jià)值的獲取手段。各方式下公允價(jià)值的確定都異常艱難，技術(shù)操作和工作流程復(fù)雜，同時(shí)，公允價(jià)值獲取方式的差異可能導(dǎo)致公允價(jià)值信息缺乏可比性，難以保證公允價(jià)值計(jì)量的可靠性，無(wú)法滿足會(huì)計(jì)信息使用者的需求。
二 、公允價(jià)值計(jì)量推廣不利的原因分析
采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量寥寥無(wú)幾，以下本文將從“三駕馬車”——市場(chǎng)環(huán)境、政策導(dǎo)向、企業(yè)自身三個(gè)層面深入分析，從外因上探討市場(chǎng)、政策對(duì)公允價(jià)值模式在我國(guó)推廣的不利影響，從內(nèi)因上剖析其為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的不良經(jīng)濟(jì)后果。
1. 市場(chǎng)層面——成熟度。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不完善，很多資產(chǎn)不夠活躍，信息發(fā)布體制不健全，獲取房地產(chǎn)公允價(jià)值信息難度大，成本高，市場(chǎng)本身不夠成熟，而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)必須同時(shí)滿足“存在活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)”和“公允價(jià)值能夠合理估計(jì)”兩個(gè)條件才能采用公允價(jià)值模式計(jì)量，這就嚴(yán)格限制了公允價(jià)值模式在我國(guó)的應(yīng)用與推廣。沒(méi)有穩(wěn)定健康的市場(chǎng)環(huán)境、先進(jìn)技術(shù)的保障，一般上市公司不會(huì)輕易變更計(jì)量模式。
2. 政府層面——政策指引?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量模式，一定程度上為我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)的計(jì)量提供了選擇的空間，但同時(shí)卻嚴(yán)格限定了運(yùn)用條件，主要表現(xiàn)在：嚴(yán)格限制了公允價(jià)值模式的使用條件，同一企業(yè)不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式，采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)不得轉(zhuǎn)為成本模式等。對(duì)投資性房地產(chǎn)較多的公司來(lái)說(shuō)，即便只有微小部分不符合公允價(jià)值的應(yīng)用條件，也只能選擇成本模式統(tǒng)一進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
從上述分析可知，外部客觀環(huán)境一定程度上阻礙了公允價(jià)值模式的運(yùn)用，但畢竟還有個(gè)別公司更改了計(jì)量模式，這說(shuō)明外因的消極影響并非決定性因素。
3. 企業(yè)自身。內(nèi)因從根本上決定事物的發(fā)展，從微觀層面來(lái)說(shuō)，公允價(jià)值帶來(lái)的不良經(jīng)濟(jì)后果本質(zhì)上決定著計(jì)量模式的變更，集中體現(xiàn)在：
（1）凈利潤(rùn)的波動(dòng)。在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)升溫的情況下，投資性房地產(chǎn)比重較大的企業(yè)變更計(jì)量模式的當(dāng)年，無(wú)疑會(huì)增加當(dāng)期凈利潤(rùn)，有利于美化業(yè)績(jī)、避免虧損、規(guī)避退市風(fēng)險(xiǎn)等。金融街將存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的變更年度，投資性房地產(chǎn)增值一倍多，帶來(lái)的凈收益為77 843.16萬(wàn)元（占當(dāng)期凈利潤(rùn)的56.65%）；對(duì)利潤(rùn)影響比例最高的金宇車城高達(dá)859.38%。但類似金宇車城公司這樣出于盈余操縱不良動(dòng)機(jī)而變更計(jì)量屬性的公司畢竟只是少數(shù)。
對(duì)大多數(shù)上市公司來(lái)說(shuō)，投資性房地產(chǎn)比重較小，公允價(jià)值計(jì)量不會(huì)引起利潤(rùn)率、盈利能力等發(fā)生顯著變化。下圖顯示，高達(dá)56%的樣本公司公允價(jià)值變動(dòng)占利潤(rùn)比重較小，若公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的賬面利潤(rùn)不足以彌補(bǔ)會(huì)計(jì)處理、評(píng)估、執(zhí)行及信息披露等方面的成本，則公司一般不會(huì)變更計(jì)量方式。另外，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈，上市公司不會(huì)貿(mào)然更改計(jì)量方式，而會(huì)依據(jù)自身的實(shí)際需要選擇恰當(dāng)?shù)淖兏鼤r(shí)間，這也會(huì)使得公允價(jià)值模式發(fā)展相對(duì)緩慢。
注：數(shù)據(jù)來(lái)自2011年32家采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司， 統(tǒng)計(jì)了公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)的比重所對(duì)應(yīng)的公司數(shù)量，通過(guò)Excel繪制。
（2）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加的潛在危機(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格極不穩(wěn)定，使得上市公司利潤(rùn)波動(dòng)顯著，一定程度上會(huì)增加公司潛在的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)危機(jī)。這里用經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)和財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)來(lái)衡量企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。首先，公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)DOL=（EBIT+F）/EBIT，其中DOL 為經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)，EBIT為息前稅前利潤(rùn)，F(xiàn)為固定成本，代表公司規(guī)模。與成本模式相比，采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，稅前利潤(rùn)的變動(dòng)值為公允價(jià)值變動(dòng)額加上折舊額，若因投資性房地產(chǎn)賬面資產(chǎn)上升而引起公司規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，則固定成本F會(huì)變大。當(dāng)F變動(dòng)幅度大于EBIT變動(dòng)時(shí)，由上述公式得，DOL=1+F/EBIT就會(huì)變大，這意味著公司面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。
其次，假定不考慮優(yōu)先股，公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)DFL=EBIT/（EBIT-I），其中，DFL為財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，I為債務(wù)利息。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)帶來(lái)賬面利潤(rùn)的增加，這會(huì)吸引公司加大對(duì)房地產(chǎn)的投資力度，增加營(yíng)業(yè)收入，則EBIT變動(dòng)值由公允價(jià)值變動(dòng)額、折舊額與營(yíng)業(yè)收入增加額三者之和構(gòu)成。雖然公司會(huì)盡可能選擇成本較低的方式融資，但還是會(huì)增加債務(wù)利息。當(dāng)EBIT變動(dòng)額小于I的變動(dòng)時(shí)，由上述公式得：1/DFL=1-I/ EBIT，則DFL就會(huì)變大，增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，潛在的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)使采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司陷入泥潭。
（3）成本效益原則。相比成本模式，應(yīng)用公允價(jià)值模式的技術(shù)難度大、成本較高。若沒(méi)有或難以取得活躍的公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)，企業(yè)就需要參照同類或類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格或者通過(guò)調(diào)查取得市值。實(shí)務(wù)中，絕大多數(shù)上市公司都選擇評(píng)估手段來(lái)確認(rèn)公允價(jià)值，若自身不具備專業(yè)評(píng)估技術(shù)和能力，就需聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)估值，這無(wú)疑加大了執(zhí)行難度和核算成本。另外，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)變化大、價(jià)格波動(dòng)頻繁，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則又規(guī)定采用公允價(jià)值計(jì)量的公司必須在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中及時(shí)對(duì)外披露相關(guān)信息，這也會(huì)增加公司的信息披露成本。
從稅收角度看，成本模式下，稅法與會(huì)計(jì)的所得稅處理基本相同。但在公允價(jià)值模式下，二者卻顯著不同，會(huì)計(jì)與稅法的差異需要確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債，將大大增加納稅調(diào)整的計(jì)算難度及任務(wù)量。另外，若現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將公允價(jià)值作為房產(chǎn)稅余值的計(jì)稅依據(jù)，則公司需要花費(fèi)大量的人財(cái)物力獲取公允價(jià)值，當(dāng)年的房產(chǎn)稅也會(huì)增加。假設(shè)公司稅前利潤(rùn)為P，X為房地產(chǎn)賬面價(jià)值，使用年限為n年，無(wú)凈殘值，采用公允價(jià)值計(jì)量，稅法和會(huì)計(jì)都采用直線法攤銷。Yn（Yn>X）為房地產(chǎn)年末公允價(jià)值，假定稅率為25%。采取從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)為原值一次減去a（比率）后的余值。
（4）企業(yè)價(jià)值的降低。受到會(huì)計(jì)與稅法計(jì)稅差異和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格攀升的影響，公允價(jià)值模式下每期都會(huì)產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債，這將延遲企業(yè)的納稅義務(wù)，從某種程度上說(shuō)會(huì)減少企業(yè)當(dāng)期的稅務(wù)支出，避免流出過(guò)多的現(xiàn)金。但若企業(yè)在未來(lái)某期間將投資性房地產(chǎn)對(duì)外處置，企業(yè)應(yīng)對(duì)實(shí)現(xiàn)的這部分利潤(rùn)繳納稅款，意味著未來(lái)現(xiàn)金流量可能會(huì)變少，利用DFC（現(xiàn)金流量折現(xiàn)）模型估算的價(jià)值將有所降低，這預(yù)示著企業(yè)的真實(shí)價(jià)值會(huì)受到損害。
（5）股利政策的尷尬。膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)使賬面上的投資性房地產(chǎn)大大增值，反映在報(bào)表中的利潤(rùn)可能大幅度上升，對(duì)外披露的會(huì)計(jì)信息顯得更完美。如：公司資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)增，有利于公司在資本市場(chǎng)上精確定位，增強(qiáng)融資能力。但在處置資產(chǎn)之前并沒(méi)有給企業(yè)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性現(xiàn)金流入，會(huì)擴(kuò)大賬面利潤(rùn)與現(xiàn)金支付能力的背離。通常情況下，股東會(huì)要求分配更多的紅利，一旦公司決定增加股利的分配，則會(huì)擴(kuò)大現(xiàn)金的流出，侵蝕公司的資本價(jià)值，降低股票價(jià)格；但若不增加股利分配，則會(huì)減小股利支付率，降低股東信心，進(jìn)而影響后續(xù)投資金額。所以出于穩(wěn)健性原則考慮，公司會(huì)選擇股利分配處理較簡(jiǎn)單的成本模式。
三、對(duì)策與建議
企業(yè)總是以盈利為目的的，投資性房地產(chǎn)計(jì)量方式的選擇應(yīng)為其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和管理動(dòng)機(jī)服務(wù)，基于上述研究，大多數(shù)企業(yè)選用成本模式都是綜合考慮了內(nèi)外因素的最佳結(jié)果。外因?qū)κ挛锏陌l(fā)展起阻礙或促進(jìn)作用，從某種程度上看，我國(guó)的現(xiàn)狀嚴(yán)重受制于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的不成熟和政府政策過(guò)于苛刻這兩個(gè)客觀因素。從這個(gè)層面上說(shuō)，除在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中進(jìn)一步完善市場(chǎng)，構(gòu)建活躍、公平、透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，政府也擔(dān)當(dāng)著不可或缺的角色。
政府應(yīng)放寬公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用條件，打破投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的單一性和不可逆性。雖然企業(yè)可以在投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)之間多次相互轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)計(jì)量模式的曲線回歸，但從流程和技術(shù)操作上來(lái)說(shuō)過(guò)于復(fù)雜。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可以根據(jù)我國(guó)現(xiàn)狀放寬界限，制定規(guī)范完備的政策，在一定前提下允許公允價(jià)值向成本模式的直線回歸，逐步引導(dǎo)公允價(jià)值的普遍應(yīng)用。同時(shí)，從會(huì)計(jì)處理上來(lái)說(shuō)，根據(jù)持有房地產(chǎn)的不同目的引入混合式計(jì)量模式，即：以增值為目的的部分采用公允價(jià)值計(jì)量，將當(dāng)期公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入所有者權(quán)益，待處置時(shí)再轉(zhuǎn)入利潤(rùn)；以賺取租金或二者兼而有之的采用成本模式計(jì)量。這種雙重模式也能有效規(guī)避企業(yè)的不良動(dòng)機(jī)。
內(nèi)因是事物發(fā)展的決定性因素，公允價(jià)值帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)后果以及企業(yè)發(fā)展動(dòng)機(jī)決定著計(jì)量模式的選擇。從這個(gè)層面上看，上市公司要從源頭上采取措施，減少公允價(jià)值為企業(yè)帶來(lái)的上述不利影響。首先，創(chuàng)造條件讓企業(yè)的股東、債權(quán)人、內(nèi)部員工等利益相關(guān)者充分參與到治理中來(lái)，打破信息不對(duì)稱的尷尬局面。其次，發(fā)揮內(nèi)外部監(jiān)管機(jī)制的監(jiān)督作用，讓投資者、機(jī)構(gòu)等更好地對(duì)公司進(jìn)行監(jiān)管，增加信息透明度。最后，打造優(yōu)良財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，并建立完備的公允價(jià)值信息庫(kù)數(shù)據(jù)平臺(tái)。
主要參考文獻(xiàn)
1. 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006
2. 侯曉紅，郭雅.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式選擇的影響因素分析.財(cái)會(huì)月刊，2013；2
【作 者】
余學(xué)斌（教授） 張春燕
【作者單位】
（武漢科技大學(xué)管理學(xué)院 武漢 430081）
