文 肖太壽
筆者在多年的稅收工作實踐中發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)存在不少納稅風險。一些房企希望通過各種方式的籌劃以期望達到少繳稅款的目的，殊不知，有些籌劃因企業(yè)對政策的不理解或理解有偏差已觸犯了法律法規(guī)。為此，本文對房地產開發(fā)企業(yè)稅收及其會計核算中存在的問題進行歸納分析，以期達到幫助房地產開發(fā)企業(yè)防范稅務風險的目的。
未完工開發(fā)產品“預收賬款”少申報營業(yè)稅
房地產公司對于銷售未完工開發(fā)產品收到購房人的“預收賬款”如何申報繳納營業(yè)稅?營業(yè)稅的納稅時間是什么?《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”基于此規(guī)定，房地產公司銷售未完工產品，與購房者簽訂《商品房銷售合同》，將取得的銷售或預售收入先全部通過“預收賬款”科目歸集，確認收入實現(xiàn)的部分轉入“銷售收入”，每月按“預收賬款”貸方累計發(fā)生額申報繳納營業(yè)稅。
可是，實踐操作中，有些房地產公司在發(fā)生銷售未完工開發(fā)產品時，總是存在銷售未完工項目申報的營業(yè)稅計稅依據(jù)與賬面記載的應稅收入不一致，即：每月“預收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報表反映的營業(yè)稅計稅依據(jù)不一致，出現(xiàn)賬表不符，有的月少申報、有的月多申報。這顯然沒有將銷售未完工開發(fā)產品而取得“預收賬款”全部依法繳納營業(yè)稅，是一種延期繳納營業(yè)稅的行為，將面臨稅務稽查的風險。
例如，某房地產公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個大型住宅小區(qū)，前三項目已經完工，D項目尚未完工。該房地產公司所開發(fā)的4個項目分別在三個區(qū)，營業(yè)稅每月分別向三個區(qū)的稅務機關申報和繳納。稅務機關對該房地產開發(fā)有限公司2011年至2013年的納稅情況進行了檢查，稅務檢查人員通過電子表格，將該房地產公司每月“預收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報表進行比對 ，發(fā)現(xiàn)該公司D項目申報的營業(yè)稅計稅依據(jù)與賬面記載的應稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報、有的月多申報，到2013年12月累計少申報計稅收入4700萬元。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，稅務機關追繳該房地產公司少申報計稅收入的營業(yè)稅及附加，并按《稅收征收管理辦法》及其《實施細則》的有關規(guī)定加收滯納金。
收取購房定金未申報繳納營業(yè)稅
《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定：“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。”另外，國家稅務總局《關于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答(之一)的通知〉》(國稅函發(fā)[1995]156號，以下簡稱國稅函發(fā)[1995]156號)規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，此項法規(guī)所稱預收款，包括預收定金。
基于以上稅收政策規(guī)定，房地產公司向業(yè)主收取的購房定金必須依法繳納營業(yè)稅?？墒怯行┓康禺a公司將收取的購房定金一直掛在“其他應付款”的會計科目，而未申報繳納營業(yè)稅，這也是一種延期繳納稅的行為，將面臨稅務稽查的風險。
例如，甲房地公司收到購房定金的賬務處理是，借：現(xiàn)金(銀行存款) ，貸：其他應付款———定金 。簽訂合同并收到首付款的賬務處理是，借：現(xiàn)金(銀行存款)，其他應付款———定金 ，貸：預收賬款———房款。經稅務稽查機關查實，甲公司只就計入“預收賬款”科目的預售收入申報繳納營業(yè)稅，對收到定金但尚未結轉“預收賬款”的收入28 000 000元，掛在“其他應付款———定金”科目的貸方，未申報繳納營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條和國稅函發(fā)[1995]156號文件規(guī)定，稅務稽查機關作出以下處罰決定：甲房地公司尚未結轉“預收賬款”的售房定金收入28 000 000元，補繳營業(yè)稅及附加、加收滯納金并處以0.5倍罰款。
