國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控的諸多舉措，這些舉措涉及房地產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)方面，土地審批、貸款審批、房?jī)r(jià)及其它各個(gè)環(huán)節(jié)，都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了考驗(yàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這樣的形式下，運(yùn)營(yíng)難度增加，因?yàn)橄鄳?yīng)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本會(huì)增加，同時(shí)在國(guó)家限購(gòu)等調(diào)控政策下，其銷售也會(huì)受到影響。
1、目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著的問題
首先，前期項(xiàng)目投資階段，對(duì)新上項(xiàng)目的考察不足，導(dǎo)致投資失誤。這些年來投資失敗的案例屢見不鮮，不乏在偏遠(yuǎn)地區(qū)的高檔的社區(qū)無人問津，還有一些大戶型的讓工薪階層望而卻步，出現(xiàn)了大量的空置房，造成了大量的資金的套牢。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在著施工階段成本控制嚴(yán)密，可是經(jīng)常忽視對(duì)于招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制和合同管理環(huán)節(jié)的成本控制。邀請(qǐng)招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種招標(biāo)方式，它之所以受到青睞，是因?yàn)槠湔袠?biāo)周期相對(duì)時(shí)間比較短，效率相對(duì)較高。但是這種招標(biāo)方式也有不足之處，可能是排除了一些其它的潛在的投標(biāo)方，無形中減少了選擇的范圍；因?yàn)槭熳R(shí)程度高，所以可能會(huì)出現(xiàn)圍標(biāo)或者串標(biāo)的可能，招標(biāo)與投票方可能在私下里達(dá)成一致，相互勾結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有著自身的特點(diǎn)，變數(shù)比較多，受外界因素影響比較多，隨時(shí)可能出現(xiàn)變故。而實(shí)際上許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有就此簽訂制度的標(biāo)準(zhǔn)的合同，并且合同中規(guī)范的內(nèi)容并不全面和準(zhǔn)確，有著較大的爭(zhēng)議空間，容易給后期留下隱患。
再次，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)不重視，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，圖紙的質(zhì)量不高，而且設(shè)計(jì)費(fèi)較低，設(shè)計(jì)周期短，變更較頻繁，這些都使得工程難度較大。不成熟、不科學(xué)的設(shè)計(jì)導(dǎo)致后期返工現(xiàn)象嚴(yán)重，會(huì)出現(xiàn)后期的相關(guān)設(shè)施無法配套，種種矛盾出現(xiàn)，影響進(jìn)程，同時(shí)也在無形中增加了成本。
2、房地產(chǎn)成本控制的具體措施
房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。
（一）前期調(diào)研
在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項(xiàng)時(shí)就必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，這也是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯?duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對(duì)消費(fèi)者的心理沒有充分地掌握，對(duì)市場(chǎng)的容量沒有準(zhǔn)確地估計(jì)，一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。
（二）設(shè)計(jì)階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建安成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個(gè)方面：
（1）實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。如一個(gè)好的項(xiàng)目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計(jì)，則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會(huì)相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。
（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行控制：
（1）合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。
（2）嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對(duì)于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。
（四）竣工結(jié)算階段
凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。
3、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的重要意義
首先，它可以保證項(xiàng)目開發(fā)取得圓滿成功。如今在我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，資源性短缺也越來越嚴(yán)重，土地和建筑材料的價(jià)格不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境有越來越嚴(yán)峻地考驗(yàn)。要提升利潤(rùn)空間，要么提高銷售價(jià)格，要么降低項(xiàng)目成本，但在目前的宏觀與微觀環(huán)境下，價(jià)格的提升空間已經(jīng)很有限，只有從成本方面下功夫。
其次，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制，可以有效降低項(xiàng)目全過程內(nèi)發(fā)生的各種支出。
第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。
總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力，而且利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)效益相統(tǒng)一，實(shí)踐企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]熊榮萍.試論房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的成本控制[J].現(xiàn)代物業(yè)，2008，12：84-85.
[2]伍秀蘭.試論房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的成本控制[J].商，2013，07：214.
[3]李自強(qiáng).房地產(chǎn)前期投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].成都理工大學(xué)，2013.
