摘要：自2008年全球金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)受了多次寒冬。2010年和2012年國(guó)家多次推出限制房?jī)r(jià)、提高貸款利率、限制購(gòu)房等房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理面臨多重考驗(yàn)。本文簡(jiǎn)要闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀，重點(diǎn)探析新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)管理的對(duì)策。
關(guān)鍵詞：新形勢(shì) 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 對(duì)策探析
▲▲前言
眾所周知，土地是不可再生的稀缺資源，土地的規(guī)劃利用更是決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的走向和未來(lái)。土地資源會(huì)受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的和政策形勢(shì)變化的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家在宏觀調(diào)控方面發(fā)布的政策。財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心，因此財(cái)務(wù)管理在新形勢(shì)下必須要經(jīng)得住考驗(yàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司想要得到長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)必須和企業(yè)目標(biāo)一致，即企業(yè)的價(jià)值最大化。為達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，就必須改善公司自身的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，以此應(yīng)對(duì)新形勢(shì)給公司帶來(lái)的挑戰(zhàn)。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀
1.1資金周轉(zhuǎn)率下降，融資困難，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司普遍面臨的困境就是資金的短缺。許多公司前期市場(chǎng)擴(kuò)張過(guò)度，公司存貨數(shù)量過(guò)多，銷售難以跟進(jìn)進(jìn)度，存貨難以變現(xiàn)，因此資金周轉(zhuǎn)率很低。還有融資渠道單一的原因，企業(yè)主要依靠銀行貸款，隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)向銀行借貸用于投入企業(yè)發(fā)展的門(mén)檻越來(lái)越高，融資難度和成本均出現(xiàn)較大投入。有些企業(yè)存在資金管理分散的狀況，無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下，沒(méi)有形成有效的資金管理體系。
1.2財(cái)務(wù)管理被動(dòng)反映的現(xiàn)象較突出
很多企業(yè)在日常管理時(shí)小視了財(cái)務(wù)管理的重要性，因此財(cái)務(wù)工作還停留在記賬和財(cái)務(wù)報(bào)表等會(huì)計(jì)核算方面，出具的財(cái)務(wù)決算報(bào)告和報(bào)表適只用于經(jīng)營(yíng)工作的事后評(píng)估，有較強(qiáng)的滯后性。而在公司許多重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中卻往往沒(méi)有財(cái)務(wù)人員的參與，財(cái)務(wù)管理事前和事中的預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。
1.3內(nèi)部控制薄弱，財(cái)務(wù)管理制度流于形式
財(cái)務(wù)管理中收支審批的流程并不規(guī)范，許多經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全。另外，費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，不按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行的情況也很普遍，隨意性較大。
1.4成本管控工作線條較粗，管理責(zé)任不明確
缺乏對(duì)成本的整體把控，沒(méi)有辦法掌握成本的最新動(dòng)態(tài)，因此實(shí)際成本和費(fèi)用就會(huì)偏高。加上企業(yè)全體成本管理意識(shí)薄弱，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程缺少統(tǒng)籌成本管理，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)、銷售管理等環(huán)節(jié)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)成本的事前預(yù)測(cè)和事中控制，在項(xiàng)目完成時(shí)財(cái)務(wù)成本核算就沒(méi)有全觀性。
2.新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)管理的對(duì)策
2.1注意儲(chǔ)備適當(dāng)?shù)耐恋刭Y源
土地資源對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常重要的，它既是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)資本，也是房地產(chǎn)公司進(jìn)行融資的必備工具。只有持有足量的土地資源儲(chǔ)備才能保證企業(yè)持續(xù)、健康地發(fā)展。
2.2完善企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息制度
企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)制度要便于上下級(jí)的溝通，條理清晰，便于實(shí)施。同時(shí)要強(qiáng)調(diào)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制管理的目標(biāo)和公司全體人員的利益是一致的，讓內(nèi)部的控制制度從被動(dòng)地約束轉(zhuǎn)變成為企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的需求。
2.3合理評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益
企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目立項(xiàng)階段就做好項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)預(yù)算，同時(shí)做好項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性研究，并且結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)的具體情況進(jìn)行綜合考慮，完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)制，最終提出投資決策建議。
2.4加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)的成本管理
對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行嚴(yán)格的劃分，這樣既能夠客觀反映產(chǎn)品的成本構(gòu)成，又便于財(cái)務(wù)人員分析如何能有效降低成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)算是很有必要的，是概算工程造價(jià)和降低開(kāi)發(fā)成本的重要依據(jù)。成本預(yù)算在財(cái)務(wù)管理中也是非常重要的一環(huán)，因此要建立完善的財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，最好實(shí)行內(nèi)外審查相結(jié)合的制度來(lái)確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性。目前開(kāi)發(fā)企業(yè)中財(cái)務(wù)人員只起計(jì)賬作用，并不參與項(xiàng)目財(cái)務(wù)審計(jì)。所以要求財(cái)務(wù)人員須參與項(xiàng)目監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)投資成本的控制和管理。
2.5注重項(xiàng)目的投資組合
房地產(chǎn)公司的投資規(guī)模越大，就會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的水平提出更高的要求。而投資組合是降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，因此房地產(chǎn)企業(yè)要懂得運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資，充分利用各類型房型對(duì)市場(chǎng)需求的互補(bǔ)滿足，要在最大程度上適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使企業(yè)能合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，求得生存并正常獲利。
2.6進(jìn)行財(cái)務(wù)督導(dǎo)和財(cái)務(wù)分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要投入大量資金，因此需要及時(shí)籌措足量的資金來(lái)確保不同的投資項(xiàng)目正常進(jìn)行。所以一個(gè)正常發(fā)展的企業(yè)不僅要合理安排資金流向，更要做好資金的流動(dòng)銜接，提高資金的利用效率。在此過(guò)程中，財(cái)務(wù)督導(dǎo)和分析是必須的。財(cái)務(wù)督導(dǎo)是為了保證企業(yè)成本的降低效率，使公司得到更大的利益。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度的晚上必須要依靠嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度與財(cái)務(wù)的監(jiān)督，并且企業(yè)內(nèi)部各層人員都應(yīng)共同努力，認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)管理的重要性，為維護(hù)企業(yè)和個(gè)人的利益作出貢獻(xiàn)。只有公司內(nèi)部從上至下全體努力才能改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀，在提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值的最大化。
3.總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下必須要找到適應(yīng)的生存和發(fā)展方式。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心，也必須改善現(xiàn)狀以適應(yīng)新的方式方法。在各方面做好準(zhǔn)備，資金、土地資源、人員素質(zhì)都要跟上。如此一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)就能成功經(jīng)受過(guò)國(guó)家的調(diào)控政策和限制，度過(guò)寒冬，迎來(lái)春天。
參考文獻(xiàn)：
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作者：馬魯平
