【摘要】稅收籌劃是在納稅發(fā)生之前，系統(tǒng)地對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)或投資行為做出事先安排，以達(dá)到盡量減少應(yīng)交稅負(fù)的目的。稅收籌劃是合理的減輕企業(yè)稅負(fù)，是一種合法行為。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)行稅務(wù)籌劃，可有效降低企業(yè)稅負(fù)，使企業(yè)擁有更多的流動(dòng)資金，加快工程進(jìn)度，提高資金回收速度，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
【關(guān)鍵詞】稅收籌劃 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
一、稅務(wù)籌劃的定義
我國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局注冊(cè)稅務(wù)師管理中心編寫(xiě)的《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》對(duì)稅務(wù)籌劃的定義：“是在遵行稅收法律法規(guī)的前提下，當(dāng)存在兩個(gè)或兩個(gè)以上納稅方案時(shí)，為實(shí)現(xiàn)最小合理納稅而進(jìn)行設(shè)計(jì)和運(yùn)籌，稅收籌劃的實(shí)質(zhì)是依法合理納稅并最大限度的降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。”
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃
目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高、投資較大、周期較長(zhǎng)，而往往房地產(chǎn)企業(yè)資金成本都很高，且一旦投入，資金流動(dòng)性很低。但不論在取得土地還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售或者是保有等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個(gè)不同的環(huán)節(jié)中都會(huì)涉及稅負(fù)。其主要涉及的稅種有：營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%；土地增值稅，稅率為30%--60%的三級(jí)超率累進(jìn)稅率；企業(yè)所得稅，稅率為25%，稅收負(fù)擔(dān)較重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)非常有必要進(jìn)行稅務(wù)籌劃，合理地減輕企業(yè)稅負(fù)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段主要是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以采用代建、合作建房等方式來(lái)進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃。
代建房屋又稱委托建房，是指國(guó)家機(jī)關(guān)或企事業(yè)單位（委托方）通過(guò)招標(biāo)等方式將建設(shè)工程項(xiàng)目委托給專業(yè)化的項(xiàng)目建設(shè)或管理企業(yè)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等（受托方），由其在承接后尋找適合的建設(shè)單位進(jìn)行施工建造，并在建成后移交給建設(shè)單位或投資主體指定的使用者或經(jīng)營(yíng)者。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，代建工程必須滿足以下4個(gè)條件：委托方擁有土地使用權(quán)；委托方取得了有關(guān)部門批復(fù)，即委托方立項(xiàng)；簽訂委托代建合同，列明合理代建管理費(fèi)；受托方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）不墊付資金。
合作建房主要是指由一方提供資金，另一方提供土地使用權(quán)合作建房的方式，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房， 雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享。
三、相關(guān)案例分析
（一）背景簡(jiǎn)介
Y公司為某市一家企業(yè)，其擁有一塊未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地，現(xiàn)該企業(yè)想要對(duì)這塊土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，修建一棟電梯公寓為員工提供福利房。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為該市的一家中小型企業(yè)，公司是集合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、管理和服務(wù)等于一體的股份制企業(yè)，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元。其主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、房產(chǎn)建造、征地拆遷、經(jīng)營(yíng)銷售、物業(yè)管理等。
（二）項(xiàng)目介紹
Y公司擁有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的成本為3500萬(wàn)元，評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)為4725萬(wàn)元，目前尚未進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)活動(dòng)。現(xiàn)Y公司已與X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成一定的合作意向，雙方都表示愿意相互配合采用最合適的辦法進(jìn)行運(yùn)作。
那么，他們有以下三種合作方式：
（1）X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代Y公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完后Y公司向X公司支付代建管理費(fèi)。
（2）Y公司直接將該土地使用權(quán)賣給X公司，成交價(jià)格為 4725萬(wàn)元，X公司獲得土地使用權(quán)后直接進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，待房屋建成后Y公司再以市場(chǎng)價(jià)買回。
（3）采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出資金，成立合營(yíng)企業(yè)合作建房，且在房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的分配方式。
（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的稅務(wù)籌劃分析
（1）稅負(fù)計(jì)算。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為Y公司進(jìn)行代建。在這種情況下所涉及的各項(xiàng)稅金及稅額如下：
X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為Y公司進(jìn)行代建，應(yīng)就收取的代建管理費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)管理費(fèi)為100萬(wàn)元。
營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=100×5%=5萬(wàn)元
城建稅及教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=5×10%=0.5萬(wàn)元
根據(jù)稅法規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征收范圍”，因此，不征收土地增值稅。
土地增值稅應(yīng)納稅額=0萬(wàn)元
所得稅應(yīng)納稅額=（100-5-0.5）×25%=23.625萬(wàn)元
X公司各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)=5+0.5+0+23.625=29.125萬(wàn)元
Y公司直接將該土地使用權(quán)賣給X公司，成交價(jià)格為4725萬(wàn)元，X 公司獲得土地使用權(quán)后直接進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在這種情況下，Y 公司轉(zhuǎn)移了土地使用權(quán)，且不屬于投資、聯(lián)營(yíng)的情況，土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅都要繳納。其中：
營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=（4725-3500）×5%=61.25萬(wàn)元
城建稅及教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=61.25×10%=6.125萬(wàn)元
土地增值稅應(yīng)納稅額=（4725-3500）×30%=367.5萬(wàn)元
企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額=（4725-3500-61.25-6.125-367.5）×25%=197.53125萬(wàn)元
Y公司各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)=61.25+6.125+367.5+197.53125=632.
40625 萬(wàn)元
采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出資金，成立合營(yíng)企業(yè)合作建房，且在房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的分配方式。在這種情況下所涉及的各項(xiàng)稅金及稅額如下：
該方式下不涉及到營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納事項(xiàng)。
營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=0 元
稅法規(guī)定“對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”，因此，此時(shí)暫不征收。但如果建成后轉(zhuǎn)讓的，還要繳納土地增值稅。
土地增值稅應(yīng)納稅額=0萬(wàn)元
企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額=（4725-3500）×25%=306.25 萬(wàn)元
Y公司各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)=0+0+306.25=306.25 萬(wàn)元
（2）稅務(wù)分析籌劃結(jié)論。由上述計(jì)算可得，X公司為Y企業(yè)代建房屋，稅負(fù)最低；Y企業(yè)將土地賣給X公司，稅負(fù)最高；雙方合作建房稅負(fù)居中。如若Y企業(yè)擁有大量的可用流動(dòng)資金，且可用于房地產(chǎn)的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)支出，那么應(yīng)采用代建的方式，這樣能使稅負(fù)降到最低。如果不采用代建形式，那么企業(yè)不僅要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，還要承擔(dān)數(shù)額不小的土地增值稅，會(huì)大大加重企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
但如果Y企業(yè)沒(méi)有大量的可用流動(dòng)資金用于房屋修建，雙方應(yīng)采用合作建房的方式，并且在房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的方式分配房屋，所承擔(dān)的總稅負(fù)最小。
