房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織，主要經(jīng)營業(yè)務(wù)包括：土地的開發(fā)與經(jīng)營、房屋的開發(fā)與經(jīng)營、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營、代建工程的開發(fā)等。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，通常包括土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理銷售費(fèi)用及開發(fā)期間稅費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是依據(jù)成本計(jì)劃，對成本計(jì)劃實(shí)施過程中的各項(xiàng)因素進(jìn)行控制和監(jiān)督，以保證成本計(jì)劃得以實(shí)施的一種管理活動。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，可以拓寬企業(yè)盈利空間，有效整合企業(yè)資源，提高核心競爭力，確立行業(yè)競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是一種全過程、全方位和全員性的管理活動，貫穿于工程項(xiàng)目管理活動的全過程，整個(gè)工程項(xiàng)目活動從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目施工建設(shè)，再到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等階段，各環(huán)節(jié)緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，每個(gè)階段和每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。加強(qiáng)成本管理，必須按照合同約定，選擇合理的施工方案，圍繞著成本管理目標(biāo)，精心組織施工，合理投入人力、物力和財(cái)力，落實(shí)成本管理責(zé)任制，各個(gè)環(huán)節(jié)中每項(xiàng)業(yè)務(wù)都要納入到成本管理范圍，加強(qiáng)施工過程各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，重視事前預(yù)測和過程控制，使得企業(yè)項(xiàng)目成本基本符合成本測算的范圍，堵塞成本管理漏洞，防止項(xiàng)目施工過程中的損失與浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，加強(qiáng)施工進(jìn)度控制和安全生產(chǎn)監(jiān)督，節(jié)約物質(zhì)消耗，降低工程成本，以取得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益，增強(qiáng)市場競爭力。
一、轉(zhuǎn)變成本管理理念
房地產(chǎn)企業(yè)必須把成本管理好壞作為衡量管理水平高低的一項(xiàng)重要指標(biāo)，全面提升全體員工的成本管理意識，培育員工良好的職業(yè)素養(yǎng)，增強(qiáng)企業(yè)綜合競爭軟實(shí)力。首先，樹立以人為本的成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)涉及面廣，施工周期長，工作任務(wù)重，其成本管理是一項(xiàng)艱巨而繁瑣的工作，需要全體人員相互配合與支持。應(yīng)定期開展成本控制教育活動，讓每位員工認(rèn)識到成本控制的重要性，將成本控制意識落實(shí)到各自的工作崗位上，將成本管理與經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合起來，使得成本管理理念深入人心，人人參與成本管理工作。其次，樹立全面成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)必須科學(xué)地安排工程項(xiàng)目，將成本管理活動貫穿于工程投標(biāo)、設(shè)計(jì)、組織、施工與竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)，滲透到每一道施工工序，涉及到工程成本項(xiàng)目中的所有職能部門和人員。必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門與各個(gè)部門之間相互溝通與聯(lián)系，成本管理不僅是財(cái)務(wù)部門的工作職責(zé)，也是各個(gè)部門應(yīng)盡的義務(wù)，必須將成本控制目標(biāo)落實(shí)到相關(guān)部門與個(gè)人。最后，樹立成本管理責(zé)任意識。房地產(chǎn)企業(yè)與工程承包方確定目標(biāo)成本后，應(yīng)制定成本管理目標(biāo)，圍繞成本管理目標(biāo)組織工程施工活動，將目標(biāo)成本分解到各部門和各個(gè)施工環(huán)節(jié)，層層落實(shí)，明確各部門成本管理責(zé)任，加強(qiáng)施工階段的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)的成本控制，合理安排施工，精打細(xì)算、增產(chǎn)節(jié)約，優(yōu)化資源配置，降低工程成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。
二、完善目標(biāo)成本管理
目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的前提和基礎(chǔ)，是項(xiàng)目在開發(fā)過程中控制成本的依據(jù)。目標(biāo)成本管理是企業(yè)依據(jù)經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行成本預(yù)測，確定合理的成本控制目標(biāo)，對成本目標(biāo)進(jìn)行分解、控制和考核評價(jià)，實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的活動。其實(shí)質(zhì)是結(jié)合企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)來預(yù)測成本控制目標(biāo)，并對成本控制目標(biāo)進(jìn)行分解和落實(shí)，實(shí)現(xiàn)成本分析、執(zhí)行考核和結(jié)果評價(jià)，降低經(jīng)營成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和分包工程方案，將建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位建筑安裝成本，明確工程承包方成本管理目標(biāo)，將房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的目標(biāo)層層分解到有關(guān)責(zé)任部門，做好施工方案優(yōu)選、材料設(shè)備投入、施工組織，安全生產(chǎn)、質(zhì)量監(jiān)理、工程驗(yàn)收、竣工結(jié)算等工作。建立嚴(yán)格的目標(biāo)成本考核制度，做好開發(fā)項(xiàng)目成本管理績效考評工作，根據(jù)各責(zé)任單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和成本管理具體內(nèi)容，制訂明確的考核方法和標(biāo)準(zhǔn)。由房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段發(fā)生的成本與費(fèi)用具體分配到工程承包方，承包方圍繞著工程項(xiàng)目，將目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)分，縱向分解到各施工班組和責(zé)任人，橫向分解到項(xiàng)目部和職能部門，建立縱向到底、橫向到邊的目標(biāo)責(zé)任制體系，通過上下分工，縱橫結(jié)合，形成責(zé)任分明、分工合理的成本管理網(wǎng)絡(luò)，將績效考評與成本管理密切結(jié)合，激發(fā)員工成本管理的積極性，把成本管理工作落到實(shí)處。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對工程承包方工程進(jìn)度與質(zhì)量的監(jiān)督與考核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，將工程項(xiàng)目的成本管理目標(biāo)與房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)系起來，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益，樹立房地產(chǎn)企業(yè)良好的社會形象。
三、加強(qiáng)工程成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對工程項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制，合理安排人、財(cái)、物的投入，提高資金使用效率，保證企業(yè)經(jīng)營活動的順利進(jìn)行。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的好壞將直接影響財(cái)力、物力、人力的投入多少以及施工成本的高低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好施工項(xiàng)目市場調(diào)研和評估論證，從項(xiàng)目施工的客觀環(huán)境、經(jīng)營規(guī)模和市場前景進(jìn)行考察，了解項(xiàng)目預(yù)期收入、成本、利潤以及風(fēng)險(xiǎn)情況，預(yù)估工程總造價(jià)，通過多方競標(biāo)的方式選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，降低工程所需的設(shè)計(jì)、材料、設(shè)備、安裝、施工等費(fèi)用。精心研究合同條款，加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同，控制合同變更，提高合同履約率，減少和避免施工索賠，降低工程費(fèi)用，控制工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。項(xiàng)目施工階段是最為復(fù)雜的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)精心組織施工，減少與避免施工索賠風(fēng)險(xiǎn)，與承包方和材料供應(yīng)商簽訂合同，在工程分包和材料招標(biāo)采購過程中，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審與考核制度，明確項(xiàng)目承包方和發(fā)包方相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，主要包括：材料價(jià)格、項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制目標(biāo)、工程款支付以及基礎(chǔ)配套設(shè)施等問題，加強(qiáng)工程質(zhì)量檢查與監(jiān)督，在保證安全生產(chǎn)和工程質(zhì)量的前提下，使得工期與效益之間達(dá)到平衡，保證施工的質(zhì)量和進(jìn)度，降低工程造價(jià)，達(dá)到控制成本的目標(biāo)。項(xiàng)目竣工階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段，體現(xiàn)成本控制的最終效果，工程結(jié)算交付使用后，成本控制才算真正完成，應(yīng)對施工單位提交的工程結(jié)算書進(jìn)行審核，根據(jù)合同規(guī)定，核實(shí)工程質(zhì)量、計(jì)算工程造價(jià)、結(jié)算工程款以及處理工程賠付事項(xiàng)。
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四、實(shí)行全面預(yù)算管理
在房地產(chǎn)企業(yè)成本大幅上升、利潤急劇下滑和行業(yè)競爭日益加劇的背景下，加強(qiáng)成本管理，做好房地產(chǎn)全面預(yù)算管理顯得越來越重要。全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、控制和考核，以便有效地組織和協(xié)調(diào)生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)的管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招投標(biāo)、工程分包、竣工結(jié)算等階段推行全面預(yù)算管理，明確預(yù)算的編制、審批、執(zhí)行以及控制等一套完整的全面預(yù)算管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)必須采用全員參與、上下結(jié)合、分別編制、分類匯總、綜合平衡的方式實(shí)行預(yù)算編制。企業(yè)預(yù)算管理委員會應(yīng)根據(jù)各部門的預(yù)算指標(biāo)匯總報(bào)告，認(rèn)真分析行業(yè)市場趨勢，按照預(yù)算計(jì)劃目標(biāo)，將全面預(yù)算分解為部門預(yù)算，將預(yù)算指標(biāo)層層分解，貫穿于企業(yè)業(yè)務(wù)活動的始終，從橫向和縱向落實(shí)到內(nèi)部各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，預(yù)算執(zhí)行單位的職責(zé)是執(zhí)行計(jì)劃、上報(bào)匯總、分析反饋，應(yīng)當(dāng)將預(yù)算作為預(yù)算期內(nèi)組織協(xié)調(diào)各項(xiàng)經(jīng)營活動的基本依據(jù)，嚴(yán)格控制每項(xiàng)業(yè)務(wù)審批手續(xù)，加強(qiáng)各部門之間溝通交流，設(shè)計(jì)、造價(jià)、工程、財(cái)務(wù)、招投標(biāo)、銷售、供應(yīng)等部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)與配合，開發(fā)部門負(fù)責(zé)土地開發(fā)預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行，設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行，營銷部門負(fù)責(zé)銷售預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行，財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行，形成全方位的預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系，保證預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，不得隨意調(diào)整，因不可抗力等客觀因素導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行發(fā)生重大差異，確需調(diào)整預(yù)算的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行審批程序，保證預(yù)算管理的嚴(yán)肅性與權(quán)威性，提高預(yù)算的控制力和約束力。
綜上所述，成本管理是企業(yè)的生存基礎(chǔ)和核心戰(zhàn)略，是轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式的重要手段，是提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑，成本管理水平的高低直接決定企業(yè)盈利能力的大小和競爭能力的強(qiáng)弱。成本管理是一項(xiàng)綜合性、連續(xù)性的工作，需要多部門的積極配合來共同完成。成本控制過程貫穿于投標(biāo)階段、施工準(zhǔn)備階段、施工過程中以及工程竣工驗(yàn)收階段的各個(gè)環(huán)節(jié)，涉及到每一個(gè)部門和每一個(gè)職工，企業(yè)必須在保證工程施工質(zhì)量和安全生產(chǎn)的前提下，按照戰(zhàn)略目標(biāo)和資源整合的要求，控制項(xiàng)目成本，降低開發(fā)成本，提高企業(yè)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，在競爭中立于不敗之地。
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