一级国产20岁美女毛片,久久97久久,久久香蕉网,国产美女一级特黄毛片,人体艺术美女视频,美女视频刺激,湿身美女视频

文 / 張靜

市屬國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)中，有一 些投資性房地產(chǎn)、閑置土地、碼頭、山 林以及其他具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的資源（如水 庫(kù)庫(kù)面、廣告位）等。為提高這些資產(chǎn)、 資源的綜合利用價(jià)值，企業(yè)往往將這類 資產(chǎn)予以出租以獲得收益。雖然這些收 益在集團(tuán)的整體收入中占比并不大，但 由于這些資產(chǎn)種類繁多、分布零散，出 租的相關(guān)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生資產(chǎn)不能得到充 分利用、出現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)。本 文擬以寧波 A 集團(tuán)三宗資產(chǎn)出租事項(xiàng)為 例，在對(duì)資產(chǎn)出租相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理分 析基礎(chǔ)上，明確監(jiān)督時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注的重點(diǎn)， 在制度完善方面提出建議，以期促進(jìn)國(guó) 有資產(chǎn)保值增值。

一、資產(chǎn)出租三個(gè)案例簡(jiǎn)況
案例一：2017 年 11 月，A 集團(tuán)董 事會(huì)議案中，有一項(xiàng)其下屬分公司土地 租賃事項(xiàng)，即擬出租土地面積約 20 畝， 租期 20 年。本次議案租賃期限擬定為 2018 年 1 月 1 日至 2037 年 7 月 31 日， 第一年土地租賃價(jià)格按寧波某評(píng)估有限 公司評(píng)估價(jià)格 10.82 萬(wàn)元，以后逐年遞 增 5%（遞增基數(shù)為前一年的租賃費(fèi)用）， 以租賃期總費(fèi)用 346.38 萬(wàn)元為招標(biāo)控 制底價(jià)進(jìn)行公開(kāi)招租。
案例二：A 集團(tuán)下屬甲公司所開(kāi)發(fā) 房產(chǎn)的 1 幢酒店，由于前期銷售不暢， 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，酒店擬以寧波某評(píng) 估公司評(píng)估價(jià) 120 萬(wàn)元人民幣（面積約 15000 平方米）為基準(zhǔn)底價(jià)，通過(guò)委托 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)競(jìng)價(jià)的方式公開(kāi)招租 （信息發(fā)布在公共資源交易中心網(wǎng)站、 寧波國(guó)資委、A 集團(tuán)網(wǎng)站）。招標(biāo)競(jìng)價(jià) 控制條件如下：酒店總租期為 20 年， 租金一年一付，合同簽訂日中標(biāo)者向 A 集團(tuán)甲公司繳納 120 萬(wàn)元人民幣押金； 合同簽訂日起第一年免除租金（用于承 租方對(duì)酒店裝修）；合同簽訂日第二年 起以中標(biāo)價(jià)開(kāi)始支付租費(fèi)，租費(fèi)每五年 （從第一年開(kāi)始計(jì)算）遞增 15 萬(wàn)元人 民幣。
案例三：A 集團(tuán)委托其全資的乙 公司所管理的位于寧波市高新區(qū)一塊場(chǎng) 地（沒(méi)有土地證，為原來(lái)工程圍墾地， 占地面積約 7185 平方米）于 2015 年 8 月通過(guò)公開(kāi)招租形式（公開(kāi)信息發(fā)布在 國(guó)資委及 A 集團(tuán)網(wǎng)站），與中標(biāo)方浙江 某民營(yíng)集團(tuán)簽訂 20 年期租賃合同（租 賃 期 限 2015.11.2-2035.11.1）， 初 始 年租金 20 萬(wàn)元（2015 年已經(jīng)收取租金 20 萬(wàn)元，押金 10 萬(wàn)元），租金每 5 年 遞增 10%。2016 年 10 月 31 日，經(jīng)承 租方申請(qǐng)，乙公司與該民營(yíng)集團(tuán)簽署解 除合同協(xié)議書(shū)，并退還押金 10 萬(wàn)元， 租賃及解除兩份協(xié)議簽署人為蔡某某。 2017 年 8 月初，乙公司重新組織對(duì)該 場(chǎng)地競(jìng)價(jià)招租（信息發(fā)布在國(guó)資委及 A 集團(tuán)網(wǎng)站），并于 8 月 14 日成交，承 租方為寧波某民營(yíng)有限公司，租期 3 年， 每年租金 8.5 萬(wàn)元。

二、資產(chǎn)出租相關(guān)環(huán)節(jié)分析
（一）關(guān)于案例一及案例二出租事 項(xiàng)，監(jiān)事會(huì)最初僅獲取議案報(bào)告，并無(wú) 資產(chǎn)評(píng)估等支持性資料，經(jīng)溝通后，取 得相關(guān)評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說(shuō)明，經(jīng)查核及 與企業(yè)經(jīng)辦部門(mén)溝通，監(jiān)事會(huì)分析后認(rèn) 為存在以下問(wèn)題： 1. 選擇的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)不夠權(quán)威。 經(jīng)監(jiān)事會(huì)了解，分公司土地出租委托的 評(píng)估單位，相關(guān)資質(zhì)頒發(fā)部門(mén)為中國(guó)價(jià) 格協(xié)會(huì)，不具有財(cái)政部門(mén)頒發(fā)的資產(chǎn)評(píng) 估資格。其經(jīng)營(yíng)范圍為價(jià)格評(píng)估及當(dāng)事 人委托的涉訴財(cái)物價(jià)格評(píng)估，價(jià)格咨詢、 投資咨詢、房地產(chǎn)測(cè)繪咨詢、工程造價(jià) 咨詢、企業(yè)管理咨詢、財(cái)務(wù)咨詢、商品 信息咨詢、市場(chǎng)調(diào)研、廣告服務(wù)、會(huì)展 服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開(kāi)發(fā)。盡管目前相關(guān)文 件對(duì)出租價(jià)格評(píng)估未要求必須具有財(cái)政 資產(chǎn)評(píng)估資格機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但集團(tuán)對(duì)中介 服務(wù)機(jī)構(gòu)選擇應(yīng)確定標(biāo)準(zhǔn)，尤其是對(duì)資 質(zhì)及規(guī)模、專業(yè)服務(wù)能力等應(yīng)有適當(dāng)規(guī) 定。 2. 評(píng)估方法選擇及評(píng)估結(jié)果不夠合 理。一是分公司擬租地塊，評(píng)估結(jié)果為 租金 10.82 萬(wàn)元 / 年，與該地塊 2017 年實(shí)際租賃價(jià)格 15 萬(wàn)元差距比較大， 減幅達(dá) 28%，未給出合理的評(píng)估理由， 按有關(guān)資料，該宗出租土地現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值 約 800 萬(wàn)元（評(píng)估單位按此收費(fèi)），按 評(píng)估價(jià)格出租年回報(bào)率僅 1.35%。二是 甲公司所屬酒店，根據(jù)評(píng)估報(bào)告及相關(guān) 資料顯示，該次評(píng)估采用市場(chǎng)法評(píng)估， 評(píng)估選取可比實(shí)例之一為公司暫租辦公 地，系村民自建民居，無(wú)電梯等設(shè)施， 作為酒店可比實(shí)例是否合適值得商榷。 另外，擬出租酒店附近 A 集團(tuán)參股公司 正在對(duì)地?zé)幔厝┣闆r進(jìn)行勘探，溫 泉因素等有利于酒店發(fā)展的事項(xiàng)未見(jiàn)考慮到評(píng)估修正因素中。三是以上兩宗出 租，評(píng)估結(jié)果作為重要的參考出租底價(jià)， 且租賃期限較長(zhǎng)，均為 20 年，A 集團(tuán) 未組織適當(dāng)?shù)膶徍思昂藴?zhǔn)。 3. 資產(chǎn)出租信息公開(kāi)的渠道不夠?qū)?業(yè)。兩宗出租，對(duì)招標(biāo)（租）信息公開(kāi) 地點(diǎn)均未明確，如何選擇合適的渠道以 增加潛在意向租賃人的關(guān)注度未在決策 議案中提及。 鑒于以上幾點(diǎn)，監(jiān)事會(huì)除口頭溝通 反饋外，書(shū)面向企業(yè)出具工作聯(lián)系單要 求 A 集團(tuán)上會(huì)前落實(shí)有關(guān)情況，并在董 事會(huì)會(huì)議上表達(dá)意見(jiàn)和建議：一是評(píng)估 結(jié)果必須審核其合理性后才可采用；二 是信息公布應(yīng)盡量擴(kuò)大范圍，增加專業(yè) 網(wǎng)站等發(fā)布渠道。

（二）關(guān)于案例三，由于租期未超 過(guò) 5 年，出租議案未通過(guò) A 集團(tuán)公司決 策，經(jīng)集團(tuán)監(jiān)事會(huì)事后查核租賃合同、 承租方公司背景資料、該地塊原租賃協(xié) 議、解約協(xié)議等資料，注意到兩點(diǎn)：一 是新承租方某有限公司法定代表人為蔡 某某 , 與 2015 年 11 月該地塊出租給 寧波某民營(yíng)集團(tuán)時(shí)協(xié)議、解除協(xié)議簽約 人姓名完全一致 ; 二是該地塊原公開(kāi)招 租租金為 20 萬(wàn)元 / 年（租期 20 年，從 2015 年 11 月 -2035 年 11 月），現(xiàn)租 金 8.5 萬(wàn)元 / 年，租賃期限 3 年，租金 標(biāo)準(zhǔn)大幅降低 57.5%，未見(jiàn)租金標(biāo)準(zhǔn)確 定的合理解釋。后經(jīng)監(jiān)事會(huì)追問(wèn)，經(jīng)辦 部門(mén)提供了一份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，出租價(jià) 基本貼近評(píng)估價(jià)。 關(guān)于該出租案例，程序上未見(jiàn)明顯 瑕疵，但邏輯上卻有諸多不合常規(guī)之處， 是否存在違規(guī)或其他問(wèn)題，從監(jiān)事會(huì)層 面很難直接判斷。

三、資產(chǎn)出租監(jiān)督關(guān)注重點(diǎn) 從對(duì)上述三個(gè)企業(yè)資產(chǎn)出租的案例 簡(jiǎn)要分析以及近幾年監(jiān)事會(huì)工作實(shí)踐來(lái) 看，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)進(jìn)行有效監(jiān)督， 可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注： （一）出租業(yè)務(wù)相關(guān)法律問(wèn)題。資 產(chǎn)權(quán)屬清晰，法律關(guān)系明確是資產(chǎn)出租 業(yè)務(wù)正常進(jìn)行的前提。著重關(guān)注出租方 擬租賃資產(chǎn)是否有權(quán)屬瑕疵或法律規(guī)定 的限制條件，如土地出租應(yīng)首先考慮租 賃土地來(lái)源是劃撥還是出讓取得，是否 為合法權(quán)利人等因素，租賃期限是否有 違反相關(guān)法律規(guī)定等方面。 （二）租賃方案的內(nèi)部決策程序是 否到位。比如，年度資產(chǎn)出租計(jì)劃是否 建立，是否發(fā)生了重大變化，變化原因 合理性、出租方案是否按權(quán)限進(jìn)行適當(dāng) 審批等。 （三）租金水平及意向承租方確定 方式合適性。除程序外，更應(yīng)關(guān)注租賃 價(jià)格、承租方選取等實(shí)質(zhì)問(wèn)題。一要關(guān) 注租金水平的確認(rèn)方式是否合理，是否 明顯低于公允價(jià)格。如，對(duì)底價(jià)合理性 進(jìn)行適當(dāng)判斷，對(duì)通過(guò)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確 認(rèn)底價(jià)的，對(duì)評(píng)估報(bào)告結(jié)果使用上，應(yīng) 注意認(rèn)真審核，通過(guò)公開(kāi)渠道查閱周邊 市場(chǎng)價(jià)格等方式進(jìn)行比對(duì)，對(duì)評(píng)估方法 選擇合理性多方進(jìn)行溝通交流。二是關(guān) 注意向方確定是否通過(guò)公開(kāi)渠道招租、 合同談判以及簽約記錄是否完善、承租 方的資格是否進(jìn)行適當(dāng)審查等方面。 （四）租賃業(yè)務(wù)后續(xù)管理及監(jiān)控措 施是否到位。如出租臺(tái)帳是否完善、租 金收取責(zé)任落實(shí)是否到位、是否有定期 查看資產(chǎn)狀況機(jī)制。尤其是租期在 5 年 或 10 年以上的長(zhǎng)期租賃，存在承租戶 擅自轉(zhuǎn)租、對(duì)資產(chǎn)擅自改建、擴(kuò)建、違 規(guī)搭建風(fēng)險(xiǎn)較大的情況下，企業(yè)是否有 預(yù)案和措施以有效規(guī)避產(chǎn)權(quán)糾紛等事項(xiàng) 應(yīng)持續(xù)關(guān)注。 四、關(guān)于完善制度的建議 關(guān)于企業(yè)房屋等資產(chǎn)、資源出租， 市國(guó)資委下發(fā)過(guò)《關(guān)于加強(qiáng)市屬企業(yè)房 屋出租管理的通知》（甬國(guó)資發(fā) [2011]15 號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市屬企業(yè)國(guó) 有產(chǎn)權(quán)管理工作的通知》（甬資國(guó)發(fā) [2015]1 號(hào)），兩個(gè)通知都只是在原則 上要求資產(chǎn)通過(guò)競(jìng)價(jià)、拍賣、招標(biāo)等方 式公開(kāi)招租，擴(kuò)大招租信息發(fā)布范圍， 但是沒(méi)有規(guī)定對(duì)達(dá)到一定面積或金額 的，需要公開(kāi)的程度作進(jìn)一步要求，在 市里沒(méi)有相關(guān)規(guī)定情況下，企業(yè)更沒(méi)有 意愿通過(guò)制訂制度來(lái)約束自己，招租信 息公開(kāi)往往流于形式，公開(kāi)范圍非常有 限，不利于引起潛在租戶注意，無(wú)法形 成有效的競(jìng)價(jià)，不利于租賃資產(chǎn)的價(jià)值 發(fā)現(xiàn)。另外，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)出租底價(jià)或參 考價(jià)格的合理性，也沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定， 如果企業(yè)也沒(méi)有制訂相關(guān)制度，那么 就存在較大的隨意性，操作彈性太大， 存在一定尋租空間和國(guó)有資產(chǎn)流失的風(fēng) 險(xiǎn)。再者，從實(shí)踐來(lái)看，企業(yè)對(duì)租賃期 限過(guò)長(zhǎng)的出租資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制相對(duì)薄弱。 市屬國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)監(jiān)督是 國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督的組成部分，進(jìn)一步健全 企業(yè)資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)管理制度，同時(shí)強(qiáng)化 管理與監(jiān)督，有利于充分挖掘資產(chǎn)價(jià)值， 提升經(jīng)濟(jì)收益，有效防范國(guó)有資產(chǎn)流失 風(fēng)險(xiǎn)。建議市國(guó)資委出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)或提 出明確要求，推動(dòng)企業(yè)加快完善資產(chǎn)出 租的管理制度，進(jìn)一步明確租賃評(píng)估中 介機(jī)構(gòu)選擇標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估結(jié)果的認(rèn)定程序、 信息發(fā)布渠道層級(jí)等方面的事宜等。 ( 作者單位：市國(guó)資委監(jiān)事會(huì) )